朱冬青：支持洪杰委員建議，推動建立20年以上樓齡房屋強(qiáng)制體檢和維修制度，建設(shè)有效既有建筑維修改造大市場

2025年3月8日，三棵樹涂料股份有限公司董事長兼總裁洪杰建議：建議盡快出臺相關(guān)行政法規(guī)條例，明確對一定樓齡老舊房屋進(jìn)行定期強(qiáng)制體檢和維修的制度安排；針對洪杰委員兩會建議，中國建筑防水協(xié)會組織有關(guān)專家學(xué)者和企業(yè)家發(fā)表看法并連續(xù)報(bào)道。

支持洪杰兩會建議，推動建立20年以上樓齡房屋強(qiáng)制體檢和維修制度，建設(shè)有效既有建筑維修改造大市場

朱冬青/中國建筑防水協(xié)會秘書長

背景

《中國人口普查年鑒2020》顯示，截至2020年末，我國存量住房建面為510億平方米、4.6億套；城鎮(zhèn)存量住宅建面292億平方米、2.9億套，其中老舊住宅（2000年前建成）占比有31%（按照套數(shù)），且隨著房齡增長，老舊住房的占比預(yù)計(jì)將持續(xù)攀升。據(jù)推算，到目前為止，我國包括各類住宅建筑、公共建筑、工商業(yè)建筑和工程建筑等既有建筑面積總和已經(jīng)超過1300億平方米。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部披露，截至2022年年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%（相當(dāng)于每5戶就有1戶），進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期。預(yù)計(jì)到2040年前后，將有近80%的房屋成為“老小區(qū)”。這部分住宅受當(dāng)時(shí)房屋建設(shè)階段客觀條件的限制，部分存量住房在整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料、建造工藝、節(jié)能性等方面有所欠缺。大量老舊小區(qū)面臨著維護(hù)更新的問題，存在諸如墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化、樓道過道不穩(wěn)固、房屋本體質(zhì)量問題等房屋安全隱患問題。

2023年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹發(fā)表署名文章提出，住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。2024年8月23日上午國新辦舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。

截至目前，全國范圍內(nèi)共有22個(gè)城市納入三項(xiàng)制度的試點(diǎn)，分別為上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、沈陽、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、寧波、無錫。其中，進(jìn)行房屋保險(xiǎn)制度試點(diǎn)的有北京、上海、廣州、杭州、重慶、寧波，試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金的城市包括深圳、天津、杭州、寧波，試點(diǎn)房屋體檢的城市包括深圳、福州、廈門，三項(xiàng)制度同時(shí)試點(diǎn)的城市包括成都和沈陽。從試點(diǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，對于城市更新背景下的老舊小區(qū)改造，各地各級政府是項(xiàng)目的主要出資方，既有建筑體檢、維修和保險(xiǎn)還未形成市場化的機(jī)制。

面對每年近6萬億的龐大潛在既有建筑維修改造市場，要想發(fā)揮其促進(jìn)消費(fèi)、推動行業(yè)健康發(fā)展的目標(biāo)，還面臨以下主要障礙：（1）缺乏明確的法律支持，政府、業(yè)主、物業(yè)、施工、設(shè)計(jì)等相關(guān)各方在既有多戶住宅維修改造及城市更新實(shí)踐中的責(zé)、權(quán)、利，尚無清晰的法律規(guī)定；（2）缺乏合理的項(xiàng)目資金籌集和使用機(jī)制，大量公共維修基金沉淀，很難動用；當(dāng)前老舊住宅改造和城市更新資金均以政府財(cái)政出資為主，住宅專項(xiàng)維修基金為補(bǔ)充，缺乏可持續(xù)的資金籌集、管理和使用機(jī)制，建筑維修市場化極不充分；（3）缺乏完善的標(biāo)準(zhǔn)支撐，城市更新和既有建筑維修改造應(yīng)體檢鑒定先行，再進(jìn)行改造，涉及抗震、結(jié)構(gòu)、節(jié)能、防水、門窗等諸多專業(yè)，還有很多技術(shù)空白。

發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)

日本基于2000年4月1日實(shí)施的《住宅品質(zhì)確保法》，針對老舊住宅建立了既有住宅檢查制度。一般由業(yè)主自愿提出申請，第三方機(jī)構(gòu)實(shí)施，目的是確保既有住宅的安全性、耐久性和居住質(zhì)量，防止因老化或維護(hù)不足引發(fā)事故。評估項(xiàng)目包括結(jié)構(gòu)安全（抗震、建筑結(jié)構(gòu)）、耐久性（材料老化、防腐、防蟲）、設(shè)備與設(shè)施（水電、消防）、外部與內(nèi)部維護(hù)（屋頂、外墻、室內(nèi)環(huán)境）、節(jié)能性能（保溫、隔熱）等。外墻一般每10年翻新一次，屋頂?shù)姆浪到y(tǒng)每5年補(bǔ)修一次，每10年大修一次。老舊房屋的檢查、評估和維修的費(fèi)用主要來自于管理費(fèi)和修繕費(fèi)（修繕積立金），政府可為老舊住宅的檢查和修復(fù)提供一定的補(bǔ)貼，減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。雖然該制度是基于業(yè)主自愿進(jìn)行，但考慮到房屋的安全和保值、增值，一般都會主動實(shí)施。

新加坡依據(jù)《建筑物管理法》制定了針對既有老舊建筑，尤其是公共住宅和商業(yè)建筑的強(qiáng)制房屋定期結(jié)構(gòu)檢查（PSI）和定期外墻檢查（簡稱 PFI）制度。定期結(jié)構(gòu)檢查針對所有建筑物，要求住宅建筑每10年、非住宅建筑每5年必須進(jìn)行一次結(jié)構(gòu)安全的評估體檢。體檢內(nèi)容主要圍繞建筑物結(jié)構(gòu)缺陷、變形、劣化跡象、結(jié)構(gòu)載荷、違建及擴(kuò)建工程進(jìn)行檢測，確保建筑結(jié)構(gòu)能夠安全使用。定期外墻檢查主要針對高層建筑，要求業(yè)主需對建成超過20年、超過13米高的建筑，每7年進(jìn)行一次外墻檢查，確保高層建筑不會因?yàn)橥鈮嬄溆绊懝舶踩攸c(diǎn)關(guān)注外立面水泥抹灰、瓷磚、磚塊和玻璃的使用情況。由建屋發(fā)展局（HDB）負(fù)責(zé)公共住宅的檢查，建設(shè)局（BCA）負(fù)責(zé)私人建筑的檢查。費(fèi)用主要由業(yè)主或物業(yè)公司承擔(dān)。

中國香港基于《建筑物條例》制定了強(qiáng)制驗(yàn)樓計(jì)劃（MBIS），自2012年6月30日全面實(shí)施。該計(jì)劃對樓齡30年及以上的私人樓宇（不超過3層高的住用樓宇除外）進(jìn)行強(qiáng)制定期檢查，并根據(jù)檢測結(jié)果制訂維修方案并落實(shí)，迄今每年有近700棟建筑得以實(shí)施樓檢及維修。檢查內(nèi)容包括結(jié)構(gòu)安全、外墻及附屬物、消防系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、電力系統(tǒng)和其他公共設(shè)施等。

建議措施

2025年3月8日，三棵樹涂料股份有限公司董事長兼總裁洪杰建議：建議“推廣房屋體檢和維修制度 推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級”，建議盡快出臺相關(guān)行政法規(guī)條例，明確對一定樓齡老舊房屋進(jìn)行定期強(qiáng)制體檢和維修的制度安排；進(jìn)一步完善既有房屋體檢和維修的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確保房屋安全管理的規(guī)范化和科學(xué)化；簡化住宅專項(xiàng)維修資金使用流程，降低住宅專項(xiàng)維修資金的使用門檻等，呼吁加快構(gòu)建老舊房屋養(yǎng)老與維修體系。

我們認(rèn)為建議十分契合國內(nèi)建筑業(yè)發(fā)展趨勢，更是推動建筑、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展重要抓手。由于當(dāng)下既有建筑維修改造的市場機(jī)制尚未建立，既有建筑維修改造市場這塊大蛋糕“看得見但摸不著”，且公共維修基金使用困難，而政府幾乎是老舊改和城市更新的唯一資金來源，不可持續(xù)。

基于當(dāng)前國內(nèi)既有建筑工程質(zhì)量現(xiàn)狀和好房子建設(shè)的需要，以及中央政府已連續(xù)5年對20年以上樓齡的老舊小區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)，我們呼吁相關(guān)部門共同推動國內(nèi)建立“20年以上樓齡房屋強(qiáng)制樓檢和翻新”相關(guān)市場化機(jī)制，具體說，就是制度規(guī)定樓齡20年以上的建筑物，包括住宅、公共建筑和工業(yè)建筑，應(yīng)強(qiáng)制進(jìn)行檢測，并根據(jù)檢測結(jié)果進(jìn)行修繕和圍護(hù)系統(tǒng)翻新，配套建設(shè)有政府、業(yè)主和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)共擔(dān)的資金籌集、管理和使用機(jī)制。

其好處在于：

（1）創(chuàng)造一個(gè)每年數(shù)萬億級的可持續(xù)的既有建筑維修改造市場，盤活公共維修基金，通過制度保障和清晰的資金籌集和使用通道，可望建立長期穩(wěn)定的既有建筑維修改造市場，減輕政府財(cái)政壓力，激活企業(yè)發(fā)展動力，激發(fā)民間資本參與熱情，提升整個(gè)社會和諧氛圍；

（2）激活既有建筑維修改造市場，為建筑施工、建材制造、裝飾裝修、機(jī)械裝備等相關(guān)行業(yè)提供可持續(xù)的市場機(jī)遇；

（3）緩解當(dāng)前建筑施工、節(jié)能、防水、門窗、涂料、管材、裝飾裝修等各行各業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能過剩，從業(yè)冗員就業(yè)難題；

（4）有效解決既有建筑存在的安全隱患，消除因隔音、竄味、滲漏水等房屋質(zhì)量問題和人員就業(yè)不充分帶來的社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)；

（5）提高百姓福祉和對美好生活的獲得感，對既有建筑提質(zhì)延壽，提升建筑物品質(zhì)，增加房屋用戶的舒適度。

應(yīng)當(dāng)看到，建立“20年以上樓齡房屋強(qiáng)制樓檢和翻新”市場化機(jī)制的目標(biāo)是清晰的、愿望是美好的，但這一目標(biāo)不是朝夕就能實(shí)現(xiàn)的，探索和實(shí)踐過程中需要政府、學(xué)界、企業(yè)、相關(guān)社會組織、居民等各方共同協(xié)作，借鑒有關(guān)國家和地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)，在法律法規(guī)、資金可持續(xù)籌集管理與使用、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)完善等方面，不斷進(jìn)展、逐步落地并完善。