2024年的業績預告，基本驗證了我在幾年前分析其資產和年報時的大致推測，比如紅星美凱龍，比如桃李面包。

從資產負債表入手判斷公司的資產質量；

從年報入手判斷公司管理層的調性，以及公司業績增長的可能性。

我們通過分析判斷得出的，是大概率接近事實的結論；不一定完全準確，但是大概率是對的。這是財務分析的重要價值。

下面我們從紅星美凱龍入手，看下財務分析在企業解讀方面的應用。

一、公司近年來的業績，驗證了2020年的分析

根據美凱龍2024年業績預告，公司預計歸母凈利潤將虧損23.3億-27.3億元。這可不是個小數目。

那么，一下子虧這么多錢，原因是什么呢？

一個重要的原因是，公司投資性物業估值，相應下調超過14億元。

公司2024年中報里提到：

本公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，公允價值的變動計入當期損益。

對投資性房地產的后續計量是一個重要的知識點，本文第二部分會做詳細的介紹。

我們從美凱龍2024年三季報的數據看，公司的資產價值仍舊是虛高的。

公司的投資性房地產竟然達到了917.85億元。

與其說紅星美凱龍是一家經營商場的公司，不如說它是一家房地產公司，因為它的主要資產，是其隨行情定價的房地產。

但是聯系這幾年房地產的行情，以及接下來房價上漲的可能性，本來就是按泡沫計價、本就是虛高的美凱龍的投資性房地產，將繼續迎來泡沫的萎縮。

二、2020年對紅星美凱龍的分析

當時關注到紅星美凱龍這家公司，是因為寫書的時候要重點介紹“投資性房地產”這個科目，美凱龍是合適的分析對象。

下面是當時分析的內容。

投資性房地產指的是企業為了賺取租金，或者為了在房子升值后將其賣出賺取差價的房地產。

紅星美凱龍就是擁有投資性房地產的企業中的典型代表。

紅星美凱龍是中國經營面積最大的家具商場運營商，它在全國多個城市開設商場，再從入駐的商戶那里收取租賃費和管理費。

換句話說，紅星美凱龍自己并不直接銷售家具用品，而是“我搭臺，你唱戲”，來唱戲的商戶支付的戲臺使用費就是紅星美凱龍的主要收入來源。

我們以紅星美凱龍為例來學習如何分析投資性房地產。投資性房地產的分析要點有兩個：

一是分析公司的投資性房地產多不多；

二是了解公司的投資性房地產采用的是哪種計量方法。

㈠投資性房地產那么多，都是自營商場惹的禍？

2019年紅星美凱龍有近一半的收入來自于自營商場產生的租賃及管理收入。紅星美凱龍在招股說明書中對其自營模式是這樣描述的：

自營模式是指就自營商場而言，公司通過自建、購買或者租賃的方式獲取經營性物業后，統一對外招商，為入駐商場的商戶提供綜合服務，以收取固定的租賃及管理收入。

提供的服務包括設計商場內展位、員工培訓、營銷和推廣、日常管理和客戶服務等服務。

那么，紅星美凱龍通過“自建、購買或者租賃的方式”獲得的經營性物業，該放在資產負債表上的哪個科目里呢？

有人說應該放在固定資產里，因為紅星美凱龍用來做自營商場的房屋都是固定資產；

還有人說應該放在無形資產里，因為紅星美凱龍只有土地使用權，沒有土地所有權，而使用權屬于無形資產。

實際上，紅星美凱龍把與自營商場有關的物業資產都放到投資性房地產里了。

如下圖所示，2015—2019年紅星美凱龍投資性房地產的金額每年都要大于600億元，占總資產的比重幾乎都大于70%。

看起來這都是因為紅星美凱龍的自營商場太多、房屋建筑物太多了。

㈡自營商場：這鍋我們不背！

企業持有的投資性房地產有兩種后續計量方法，一種是采用成本模式計量，另一種是采用公允價值模式計量。

這兩種模式的區別有兩點，一是是否計提折舊和攤銷，二是是否會產生公允價值變動損益。

采用成本模式計量的投資性房地產：

需要根據資產原值和預計使用年限，計提相應的折舊和攤銷；折舊和攤銷最終會反映到利潤表上，減少企業的凈利潤。

采用公允價值模式計量的投資性房地產：

不需要計提折舊和攤銷；但是以公允價值計價的投資性房地產的價值會隨時發生變化，進而產生公允價值變動損益。

如果房地產升值的話，公允價值變動損益就會增加，進而增加企業的凈利潤。

紅星美凱龍的投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。由于近年來房價上漲房地產不斷增值，紅星美凱龍的財務數據呈現出了下面三個特點：

一是投資性房地產的金額大。

遠大于成本模式計量下的房地產價值，這是紅星美凱龍每年有600多億元的投資性房地產的主要原因；

二是企業的凈利潤金額大，遠大于成本模式計量下的凈利潤；

三是企業的非經常性損益金額大。

采用公允價值模式計量的投資性房地產，會因價格上漲產生大量的公允價值變動損益，這是跟公司主營業務無關的收益，所以要歸類到非經常性損益中。

根據計算公式“扣除非經常性損益后的凈利潤＋非經常性損益＝凈利潤”，通常我們認為公司扣除非經常性損益后的凈利潤，其金額最好無限接近于公司的凈利潤，因為這才能表明公司的凈利潤是由主營業務帶來的，公司沒有不務正業。

但是如下圖所示，2015—2019年紅星美凱龍每年的凈利潤都要遠大于扣除非經常性損益后的凈利潤。

以2019年為例，2019年紅星美凱龍的凈利潤要比扣除非經常損益后的凈利潤，多了約20億元；

這20億元中，約有16億元是由公司的投資性房地產產生的公允價值變動損益帶來的。

三、分析資產質量非常有必要性

對于資產類科目，我們要了解其背后資產的真實性、資產的盈利水平以及變現能力等等。

這些話聽起來假大空，但是如果落地到應用中，就大有用處，比如紅星美凱龍的投資性房地產，2020年分析的時候，就能感覺到公司資產存在的巨大泡沫，而后來公司的業績表現也證明了最開始的分析。

這樣一家給資產大膽計價的企業，我不知道其公司有什么的文化風格，但至少這家公司并不保守，甚至違背了穩健的基本常識。

房價上漲的公司，公司謀求上市，采用公允價值計量，有利于做大資產規模并做大利潤；但是，房價下跌的時候，公司就要承受利潤虧損的后果。

而我們作為投資者，唯一能做的，就是利用基本的分析知識判斷資產質量，給自己留出安全邊際，來規避美凱龍這樣的企業帶來的風險。

當然，要是不考慮企業質量就考慮買入，那就不是本文討論的范圍了。