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7月14日晚間，萬科發布了一份簡短的業績預告。盈利能力或許跟大家猜想的沒太大出入，反正就是沒賺錢。

據公告：萬科預計上半年凈虧損100億元-120億元，上年同期虧損98.52億元；扣除非經常性損益后的凈利潤為虧損95億元-115億元。

圖片來源：公司公告

盡管業績虧損，但今年上半年萬科銷售回款能力還不錯，銷售收入691.1億元，交付超4.5萬套房源，銷售回款率超100%。

雖說有項目做著，但畢竟房地產進入了一個新的周期，不可同日而語。況且還有一些遺留問題處理，虧損不可避免。

萬科對此也深表歉意，稱公司將全力以赴推進經營改善，持續為客戶提供“好房子”“好服務”“好社區”，推動公司重歸健康發展的軌道。

萬科的上半年

上半年，致使萬科虧損的有三點。

其一，房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位。我們結合前文提及的萬科交付量具體展開。

根據中指研究院、克而瑞等第三方機構數據，2025年上半年百強房企銷售總額同比下降11.8%，全口徑銷售額超千億房企僅剩4家，較去年同期減少2家。

盡管萬科以691.1億元的全口徑銷售額位列行業第七，但同比去年還是下滑的，且遠遠低于招商蛇口和建發房產。

招商蛇口上半年累計實現簽約銷售金額888.94億元，建發房產上半年銷售額為706.8億元，可見行業集中度進一步向頭部企業傾斜。

其二，萬科表示結合行業、市場和經營環境變化，考慮到業務風險敞口升高，新增計提了資產減值。

由于半年報還沒出來，所以我們無法知道資產減值的具體項目。但如果翻看2024年年報的話，可知房地產開發項目是減值的重點。

2024年萬科計提存貨跌價準備70.6億元；計提信用損失準備264億元，占全年減值總額的78.7%；投資性房地產及長期股權投資減值，不過這部分占比較小。

其三，部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。這點從陸陸續續的新聞報道中，也能了解到。為了應對流動性壓力，2023年萬科就加速“瘦身健體”策略，通過大宗資產交易和股權處置回籠資金。

今年上半年，公司大宗交易簽約金額64.3億元，通過存量盤活回款57.5億元，并以盤活模式新增獲取項目3個。

大宗資產交易雖然可以緩解短期現金流壓力，但行情不好就得以折價方式賣資產。萬科上半年的大宗交易主要涉及商業、辦公、公寓等非住宅類資產，今年1月份，萬科以12.92億元向大股東深鐵集團轉讓深圳紅樹灣項目49%投資收益權，交易價格低于歷史投入成本。

今年2月份，萬科以23.84億元向領展房產基金轉讓上海七寶萬科廣場50%股權，交易價格較估值打了七折左右。

是地就要拿？

事實上，今年上半年，房地產行業依然處于一個深度的調整期之中，整體需求還未完全修復，資產估值也有下行的情況。

一邊出售舊資產，一邊還要補給新資源。今年上半年，萬科選擇先后于武漢、鄭州、成都等多個城市補充項目資源。

2025年上半年，成都、武漢、鄭州均通過產業升級、政策紅利和區域輻射力實現人口凈流入。尤其是成都，據統計，2020年成都常住人口就邁過2000萬大關，成為繼重慶、上海、北京之后，中國第4座2000萬級的超級城市，步入全國人口城市的“第一梯隊”。

武漢、鄭州也在進行產業遷移、升級。三個城市，是成渝、長江中游、中原城市群的重要城市，也有機構把三者列入新一線城市的范疇。

房地產不景氣之時，可以折價賣資產，也可以低吸資產。萬科通過參與武漢經開區、鄭州中原區等地塊的競拍，以低成本獲取核心區位資源。

在武漢，萬科競得武漢經開區地塊樓面，價格僅6966元/㎡，而周邊新房均價約14000元/㎡。

今年5月，萬科聯合體以底價5.28億元競得編號為鄭政出〔2025〕5號（網）的地塊。成交樓面價3934元/平方米，溢價率為0%，低于同區域歷史成交水平。

萬科在鄭州、成都的項目均涉及城市更新。在鄭州拿的這塊地，根據出讓文件，該地塊的工程建設投資總額要求不低于45039萬元，且需配建不超過2746.97平方米的安置房，此類房屋不得進入商品房一級市場銷售。

萬科選擇進駐這些城市，一方面來看，可能是這類城市的發展潛力不錯，所處地段也是核心區域。但如果結合用途，或許拿到它們之后的想象空間沒那么大。

今年時不時會出現地王的新聞。只是，得到地王的東家不是萬科。

7月14日，深圳土地市場上演了一場備受矚目的交易。在前海深港合作區核心的桂灣片區，一宗住宅用地吸引了12家實力雄厚的房企參與激烈競拍。經過多輪角逐，該地塊最終被招商蛇口旗下公司收入囊中，成交總價達21.55億元，對應的樓面價更是高達84180元/平方米。

中指院深圳分院高級分析師孫紅梅指出，該地塊預計將開發為小高層產品，形成前海稀缺的低密度改善型社區。建發股份旗下的建發房產今年在杭州、成都等核心熱點城市奪取多個單價地王，被業內稱為新“地王收割機”。

相比萬科，這類地王的競得者，拿到了最熱的資源。這些地段的商業價值，想必比萬科來得更高。

持續輸血

據DM查債通統計，2025年全年，萬科共有16筆到期或行權的境內公開債，存續本金規模合計326.4億元。

當前來看，萬科的償債在有序推進。目前萬科公開債全部如期兌付，2027年之前已無境外公開債到期。

萬科獲得了各類金融機構支持，加快債務風險化解。上半年合并報表范圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款）；公司順利完成164.9億元公開債務償還，

大股東深鐵集團對萬科提供了真金白銀的支持。據公開信息計算，年內深鐵集團已累計向萬科提供借款超218億元。此外，更有深圳鐵對萬科更是提供“造血式”的業務協同。萬科與深鐵上線全球首例由“機器人自主搭乘地鐵為商家配送貨”的試點合作。

結語

各地房地產的支持政策依然在加速釋放，2025年二季度，整體樓市延續“止跌回穩”弱復蘇走勢。下半年國家土地收儲的市場預期在，疊加城市更新，供求兩端的結合有望改善行業庫存壓力。

據克而瑞，今年第三季度是房企償債高峰，到期規模約1600億元。若銷售市場長期低迷，已經實現債務重組的房企仍將面臨債務再次違約。

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