文/狗蛋分蛋

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半個月前，金隅集團(tuán)發(fā)公告稱，獲準(zhǔn)融資400億元。

“中國銀行間市場交易商協(xié)會”批準(zhǔn)了金隅的“非金融企業(yè)債務(wù)融資工具”額度注冊，其中包括100億元超短期融資券，以及300億元中期票據(jù)。

選在年初融資，不少人覺得這筆錢——大概率是要分出去拿地的。

消息一出，股吧網(wǎng)友們炸了鍋。

有人見證金隅股票從10塊多，一步一步跌成如今1塊8的“仙股”，有些恨鐵不成鋼：

明明都是虧損企業(yè)，都資金鏈緊張了，還要借錢拿地？

也有人說，這是沒有辦法的辦法，水泥主業(yè)不景氣，拿地是金隅集團(tuán)擺脫虧損為數(shù)不多的機會：

只要拿到優(yōu)質(zhì)土地，金隅就有了翻盤的可能。

關(guān)于金隅集團(tuán)，我們之前簡單聊過，這是一家北京本土國企，前身是北京市建筑材料工業(yè)局。近年來，金隅的業(yè)績主要由水泥和地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)板塊支撐。

其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了最高毛利潤。

去年年中，金隅集團(tuán)交出了A股上市以來第一份虧損財報，會議中集團(tuán)董事長姜英武向股東們承諾：“下半年把治虧扭虧作為頭等大事?！?/p>

作為集團(tuán)的利潤奶牛，地產(chǎn)業(yè)務(wù)首當(dāng)其沖，成為主要發(fā)力點。

就拿金隅地產(chǎn)業(yè)績貢獻(xiàn)最多的北京市場來說：

土拍上，去年金隅豪擲103億元拿地，高居北京房企全口徑拿地金額前五；

產(chǎn)品上，新產(chǎn)品系“北京隅”面市，首發(fā)項目“北京隅·東序”，在北京東四環(huán)最“硬”的豪宅板塊，和星河灣、泛海國際等一眾豪宅大佬叫板......

遺憾的是，從結(jié)果看最后還是差了口氣。

去年，金隅集團(tuán)地產(chǎn)銷售嚴(yán)重滑坡，全年全口徑銷售額137.5億元，同比2023年直接腰斬。

被寄予厚望的北京隅·東序，自2024年12月開盤以來，截至3月僅網(wǎng)簽了91套房源，去化率不足15%。

不久前，金隅集團(tuán)發(fā)布業(yè)績預(yù)虧公告，預(yù)計2024年集團(tuán)扣非凈利潤虧損在28億-31億元之間。

2024下半年扭虧失敗，翻盤的壓力交給2025年。

2

今年開年，金隅在北京有兩個項目即將入市：一個是位于通州的“金隅花溪云錦”。另一個是位于豐科園，和東序同為“北京隅”系列的“北京隅·西頌”。

兩個項目能否打響頭炮，意義重大。

這一次，金隅集團(tuán)將寶壓在了“好房子”政策上。

花溪云錦做了4種戶型，108㎡至153㎡，全在四居室以上，3米層高，宣傳得房率最低也有85%。

西頌還沒開盤，各種“好房子范本”的宣發(fā)已經(jīng)滿天飛。

狗蛋說，可能是吃了上一個項目“東序”知名度不高的虧。

東序是金隅為數(shù)不多自己操盤的項目，不像以前有知名房企背書，加上“北京隅”新產(chǎn)品系宣發(fā)少，買房人對這樣一個“生面孔”接受度普遍不高。

如今有了“好房子”這個絕佳機會，金隅自然不肯放棄。

從公布的信息看，西頌也摸到了“好房子”的及格線。層高3.03米，主力戶型109㎡-150㎡三至四居，內(nèi)外雙陽臺設(shè)計，設(shè)備平臺還有贈送，得房率約88%-92%。

比較大的遺憾是，作為一個高端改善項目，沒能上獨立會所，轉(zhuǎn)而用了架空層代替。

市場上，購房者喜歡把西頌和“中建云境”以及“建發(fā)金茂觀宸”放在一起比較，三個項目各有優(yōu)劣。

與競品相比，西頌主打大戶型，上車門檻偏高，另外交通上離地鐵的距離沒有云境項目近，和觀宸比，教育短板比較明顯。

當(dāng)然，買房人們最擔(dān)憂的，還是項目的價格和未來交付品質(zhì)。

競品項目云境咬牙降價后，成交均價來到了8.1萬元/㎡左右，西頌樓面價4.9萬，指導(dǎo)價9萬，中間差了近4萬元，但有購房人覺得：

這個價格可能很難降下來。

主要原因，還是金隅集團(tuán)去年虧損嚴(yán)重。網(wǎng)友表示：金隅已經(jīng)虧成這樣了，不降價還可以按照指導(dǎo)價做存貨。如果降價多了，存貨計提又虧幾億：

董事長也不好干。

順帶還舉了同為北京國企的首開作為例子。

鐵柱感嘆，這幾屆買房人真是越來越精了。

購房者對項目未來交付品質(zhì)的擔(dān)憂，同樣來自金隅的財務(wù)狀況。

小紅書上有網(wǎng)友翻出了這兩年金隅集團(tuán)在全國交付的項目，因為產(chǎn)品減配或質(zhì)量問題，維權(quán)頻發(fā)。其中有部分項目打造時，金隅集團(tuán)尚未曝出虧損，網(wǎng)友擔(dān)心：

沒虧錢的時候都這樣，如今虧了錢......

3

金隅集團(tuán)2024年前三季度報顯示，截至去年9月30日，金隅一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為235.6億元，短期借款247.32億元，應(yīng)付債券131.21億元。

轉(zhuǎn)虧后，集團(tuán)的財務(wù)壓力加劇。

在這種情況下，金隅集團(tuán)在地產(chǎn)板塊繼續(xù)高舉高打，難免讓人覺得有點“孤注一擲”的味道。

事實上，之前金隅集團(tuán)就曾因為步子大吃過虧。

2016年，金隅集團(tuán)以平均480%的溢價率，拿下了天津空港新區(qū)三宗土地，這個項目因為銷售限價等種種原因，到了2020年才開盤面世。

但因為拿地成本高昂，開盤價太高，陷入去化困難。

降價出售，就要虧損，屬于國有資產(chǎn)損失。不降價，買房人又不買單，進(jìn)退兩難。

當(dāng)時，這個拿地規(guī)劃，是金隅集團(tuán)前任董事長姜德義拍板，2020年姜德義調(diào)去北汽，擔(dān)子就拋給了現(xiàn)任金隅集團(tuán)董事長姜英武。

至今，天津空港新區(qū)項目依舊難以降價出售，成了二代姜董事長的一塊心病。

如今，作為東序項目滑鐵盧后“北京隅”系列證明之戰(zhàn)，金隅需要西頌扛起革新產(chǎn)品線的大旗，項目還肩負(fù)著打響開年頭炮，頂住集團(tuán)“扭虧”壓力的重任。

與此同時，那個困擾金隅的“老問題”又回歸了：

降還是不降？

狗蛋說，500年前莎士比亞也因為這個掉過頭發(fā)：To be, or not to be，確實是個問題。