“2024年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)比較大，一季度（新房銷(xiāo)售面積）同比跌45%，到四季度同比漲19%，發(fā)展商經(jīng)歷了非常不容易的一年。”3月18日，在線上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，招商蛇口總經(jīng)理朱文凱談及過(guò)去一年的市場(chǎng)表現(xiàn)，如此感慨道。

朱文凱感嘆過(guò)去一年的不易，但也強(qiáng)調(diào)在“穩(wěn)樓市”信號(hào)強(qiáng)有力地釋放下，2025年會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底回穩(wěn)的一年。

高增長(zhǎng)的時(shí)光一去不復(fù)返。招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰在會(huì)上坦言，當(dāng)前支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展的四大紅利已經(jīng)逐步消退，房地產(chǎn)發(fā)展的新模式正在建立，房企必須主動(dòng)做出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和經(jīng)營(yíng)調(diào)整，主動(dòng)適應(yīng)新形勢(shì)。

這一認(rèn)知下，去年招商蛇口對(duì)旗下業(yè)務(wù)進(jìn)行了微調(diào)，將代建并入開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)將城市服務(wù)業(yè)務(wù)更新為物業(yè)服務(wù)，形成“開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+物業(yè)服務(wù)”的新三大策略。

基本盤(pán)依然是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

2024年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1789.48億元，同比增長(zhǎng)2.25%，這之中有87.38%、對(duì)應(yīng)1563.61億元來(lái)自開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；當(dāng)期實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)40.39億元，同比下降36.09%。該指標(biāo)下滑主要是受行業(yè)整體下行影響，招商蛇口開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，且計(jì)提了59.44億元的資產(chǎn)減值。

銷(xiāo)售端來(lái)看，去年招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積935.9萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)簽約銷(xiāo)售金額2193.02億元，位居行業(yè)第五。公司在西安、長(zhǎng)沙、合肥、南通、徐州五城銷(xiāo)售金額排名位居第一，在南京、深圳進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售排名第二。

“2024年，我們有12個(gè)城市在當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售是top 30。”朱文凱對(duì)這樣的成績(jī)無(wú)疑是滿(mǎn)意的，他說(shuō)公司在核心城市的深耕卓有成效。

2024年，招商蛇口堅(jiān)持區(qū)域聚焦、城市深耕、以銷(xiāo)定投的投資策略，全年摘地26宗，總計(jì)容建面約225萬(wàn)平方米，總地價(jià)約486億元，權(quán)益地價(jià)約為335億元。這之中，投向“核心10城”的金額占比達(dá)90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的59%。

蔣鐵峰在會(huì)上透露，公司最近做了一些收益率的動(dòng)態(tài)評(píng)估，2024年獲取的項(xiàng)目毛利率都相對(duì)比較高，可能至少會(huì)達(dá)到15%或者20%以上，這是未來(lái)公司業(yè)績(jī)和結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的重要來(lái)源。

至于今年的拿地策略，他稱(chēng)投資依然堅(jiān)持以銷(xiāo)定投、量入為主，同時(shí)要堅(jiān)持“四個(gè)不失”，即對(duì)政策、形勢(shì)、戰(zhàn)略方針、投資都不能失誤，不能拿錯(cuò)一塊地，要優(yōu)先選擇核心城市的核心區(qū)域進(jìn)行投資。

公開(kāi)市場(chǎng)拿地外，城市更新也是業(yè)績(jī)會(huì)上關(guān)注的重點(diǎn)之一。蔣鐵峰在面對(duì)投資者的提問(wèn)時(shí)說(shuō)道，在華南，城中村改造項(xiàng)目是一種非常成熟的土地孵化模式，今年《政府工作報(bào)告》中明確指出要加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村和危舊房改造，這種新政策環(huán)境下，城中村改造項(xiàng)目會(huì)更具確定性。

這一背景下，招商蛇口也積極參與了一些城中村改造項(xiàng)目，重點(diǎn)仍然聚焦在長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)，包括深圳、上海、廣州、佛山等核心城市，目前正在孵化的項(xiàng)目大約有20個(gè)，儲(chǔ)備的土地面積大約有700萬(wàn)平方米，深圳南山區(qū)后海的蛇口餅干廠已經(jīng)在2024年完成了專(zhuān)規(guī)的批復(fù)，“這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是非常優(yōu)質(zhì)的”。

他指出，未來(lái)三年能夠?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的舊改項(xiàng)目大約有八九個(gè)，主要分布在深圳和上海，預(yù)計(jì)可供應(yīng)貨值600億至700億元左右。

代建則被視作是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重要補(bǔ)充。談到調(diào)整的原因，朱文凱表示，短期內(nèi)公司沒(méi)有將代建作為最核心的轉(zhuǎn)型方向，作為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的重要補(bǔ)充，它會(huì)有一些戰(zhàn)略性的回旋余地和未來(lái)的增長(zhǎng)空間。

他說(shuō)，招商蛇口其實(shí)從2010年就開(kāi)始在做代建業(yè)務(wù)，只是一直沒(méi)有將它提出來(lái)，過(guò)去這部分業(yè)務(wù)是劃定在城市服務(wù)業(yè)務(wù)中的。去年，公司決定把代建業(yè)務(wù)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化、品牌化地發(fā)展，所以把它調(diào)出，并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

據(jù)其透露，隨著代建面積的增加，未來(lái)該業(yè)務(wù)可以為公司貢獻(xiàn)3億—5億元的營(yíng)收，短期利潤(rùn)水平可能在0.7億—1億元之間。

截至目前，招商蛇口已累計(jì)承接代建項(xiàng)目超540個(gè)，布局城市超27個(gè)，累計(jì)管理面積超2000萬(wàn)平方米。2024年，公司新增了77個(gè)代建項(xiàng)目，新增代建管理面積約898萬(wàn)平方米。

并入后，代建能夠在一定程度上助力開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤(pán)的穩(wěn)固，后者是招商蛇口今年的重點(diǎn)任務(wù)。

蔣鐵峰在談到短期經(jīng)營(yíng)策略時(shí)直言，作為一家市值近千億的上市公司，招商蛇口需要保證公司的營(yíng)收和利潤(rùn)規(guī)模，要做到這些首先要穩(wěn)住開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤(pán)，項(xiàng)目首開(kāi)的去化還要提速，同時(shí)繼續(xù)降杠桿，對(duì)重資產(chǎn)投資保持高度謹(jǐn)慎態(tài)度，最后則是進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)板塊的營(yíng)收占比，“這才是可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力”。

關(guān)于融資成本情況，財(cái)務(wù)總監(jiān)余志良表示，去年招商蛇口全年新增融資的綜合成本為2.78%，年末存量融資的綜合融資成本降至2.99%，較上年進(jìn)一步下降。

截至2024年末，招商蛇口有息債務(wù)總額為2226億元，其中銀行借款占比62.9%，債券占比27.9%，其他借款占比9.2%；按期限看，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為467億元，占比21%。

記者吳典

編輯孫婉秋