深圳樓市，今年的「金三」情緒比往年高。

　　不僅政策暖風狂吹，大家的共識也在悄然發(fā)生改變，剛需、改善和外地購房者逐漸形成一股力量，正推動著市場往更良好的方向發(fā)展。

　　小陽春行情下，比起該不該出手，持幣者更該關(guān)注的是：哪些房子存在風險？需要保持謹慎？

　　我根據(jù)最近的市場情況總結(jié)了以下幾個「買房雷區(qū)」，希望對你有幫助。

　　01

　　不要劍走偏鋒

　　上周末有個朋友打電話給我，說現(xiàn)在半島城邦四期有套這樣的房源，總價不到1400萬，不僅零首付還能倒拿錢，很心動想下手。

　　聽完這套房子的情況，我的建議是謹慎入手。

　　原因有三。

　　第一，這是套118平兩房，為什么能倒拿錢？主要是蹭了旁邊半三的單價，把評估價給做高了。

　　第二，在我看來，這種戶型屬于非主流戶型，受眾群體窄，針對性強，一般國外留學回來的會比較喜歡。未來是改善時代，真正有錢的改善家庭，大部分更愿意為各方面好的房子買單，包括產(chǎn)品功能性更強。

　　第三，蛇口豪宅區(qū)的地段沒有問題，大市來了，這房子照樣能賺到錢。前提是，你有一定的資金量在手，可以等待市場周期穿越過去。

　　聽朋友說，這套房源的前兩位買家都是虧本出售，以現(xiàn)在掛盤賣的這位業(yè)主為例，還是去年底從法拍房市場買入的，為什么隔幾個月就拿出來虧本賣？這種情況大多與個人資金問題脫不了關(guān)系。

　　所以，類似這種倒拿錢的房源其實更適合短炒，專業(yè)玩家都是十分謹慎，普通人就沒必要去湊這個熱鬧了。

　　02

　　如何看待博拆遷

　　有個讀者問：老破舊學區(qū)房，可以博拆遷嗎？

　　發(fā)現(xiàn)最近關(guān)心老房子的讀者不少，我想應(yīng)該是跟住建部近期明確“2000年前建成的老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍”有關(guān)。

　　首先，大家要明白一點，城市更新并不是說全部原拆原建，還包括推進老舊小區(qū)加裝電梯、翻新外墻、停車等難題。前者的本質(zhì)是創(chuàng)造財富效應(yīng)，后者更多是提高居住屬性。

　　為什么不全部拆除重建？

　　像北京有些老破小學區(qū)房，六七十年代建的，樓齡這么老，又貸不了款，至今也沒聽說要拆了重建。

　　因為市中心的地皮貴，拆遷成本高，周期長，動輒十年起步，開發(fā)商還不一定賺錢。

　　所以你看政策文件，住建部說2000年以前的老舊小區(qū)全部納入城市更新改造范圍，后面還加了句“鼓勵居民自主更新改造”。

　　那么，怎樣才能通過拆遷房買賣賺大錢呢？

　　秘訣只有兩個。一是你在消息沒傳開的時候提前布局。比方說你家親戚在某局上班，提前確認哪些老房子要改造，你立馬去收幾套。等拆遷公告貼出來了，街坊鄰居都知道了，這時候房價早漲上天了，這時候接盤就是幫別人數(shù)錢。

　　二是見好就收，千萬別死等政府來拆。最聰明的做法是等政府開始量房子、定賠償標準的時候，趕緊高價轉(zhuǎn)手賣給后來的接盤人。拿這錢去買個優(yōu)質(zhì)商品房才是王道。因為現(xiàn)在拆遷越來越摳門，拆老房子又得賠償又得安置，搞不好拖你個十年八年，沉沒成本太高。

　　說白了，政府拆遷名單就跟開盲盒一樣，沒點內(nèi)部消息還真玩不轉(zhuǎn)。大部分人想博拆遷，只能靠賭，命也運也。

　　03

　　總有懵懂的小白

　　新手最容易犯的錯，就是喜歡在戶型、面積的選擇上貪價格便宜。

　　從而降低了地段資源。

　　結(jié)果往往是以犧牲房產(chǎn)流動性作為代價。

　　說白了，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的核心價值在于對稀缺資源的占有。

　　在市場疲軟期，流動性是資產(chǎn)安全的關(guān)鍵標尺。如果一套房子無法順利賣出，那么它的資產(chǎn)價值就會大打折扣。

　　主城區(qū)的老破大，流動性通常來說都不太好，哪怕是在深圳，流動性也相對有限。想要從中賺錢，可能需要一場超級大牛市才行。

　　位于荒郊野外的高品質(zhì)盤，雖然包裝精美，但兌現(xiàn)周期存在巨大不確定性，猶如空中樓閣風險暗藏。

　　真正好的房子，都是流動的貨幣。除了有租金收益，還具備保值增值功能。

　　很難脫手的房子，你就要檢討當時買它的決策了。

　　深圳是多中心城市，從規(guī)劃圖的角度，沒有什么不一樣，都是在畫圈圈。但從操盤手的角度，每個地方真正傾注的資源和精力都有著天壤之別，能不能發(fā)展得起來，地理優(yōu)勢也是很重要的一環(huán)。所以買房不能只跟著規(guī)劃圖走，一些聽著就很不靠譜的地方，即便吹得再天花亂墜，也不過是開發(fā)商在宣傳時多了一個賣房噱頭。一套房子的綜合價值怎么樣，最終還是要看地段、產(chǎn)業(yè)和品質(zhì)。

　　尤其是人生第一套房，不亞于投資入場券，這張票必須買到對的座位。

　　買對了，過幾年拿賺到的錢再換一套，甚至十年滾出兩套房也不是沒可能。

　　要是開局就踩雷，買個遠郊大戶型、概念房等流通性差的房子砸手里，別說繼續(xù)置換了，媳婦能讓你跪三個月搓衣板。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。