文/謝逸楓

老漢這個建議，僅僅是根據四波穩樓市的政策效果、政策自身存在的問題、政策落地情況、地方實際情況作出的判斷，目的是加快推動房地產市場止跌回穩。

自2022年開始，到2025年3月已打出四波樓市救市，問題是四波樓市救市之后，樓市沒有完全止跌回穩和市場預期，基本面、供求關系、信用風險修復緩慢。

老漢認為，最根本的原因是除了房地產金融緊箍咒收緊和疫情沖擊樓市超預期外，與錯失救市最佳時機有關系，最關鍵的是穩樓市沒有一氣呵成，猶豫不決。

其次是四波樓市救市政策由地方主導改為國家層面主導，通過國家層面由上到下，增強地方對扶持房地產行業的積極性，更好落實房地產政策。

最后是四波樓市救市政策缺落地機制，大招落地分散。其中樓市大招政策設置的門檻和限制條件，影響政策組合拳在力度、規模、范圍、執行力上受限。

樓市救市政策存在調整對象的針對性，針對的對象及實施范圍有限，地方實施難度大。好多樓市政策大招都沒有實施過，后面出的大招還是存在落地機制問題。

在政策執行和落地機制不到位、不完善的背景下，穩樓市的政策效果、效力出現斷斷續續、持續力不強，出現房地產市場止跌回穩的基礎不牢固的現象。

加上地方的化債和收入的下降及經濟穩增長的壓力大，居民收入的不穩定和市場預期、信心的修復拉長，樓市深度調整期拉長，供大于求下，去庫存周期拉長。

這是為什么提出“房地產市場止跌回穩”的表述越來越著急、政策出的越來越頻繁的背后所在，簡單說就是穩樓市沒有采取一步到位、一鼓作氣的做法。

老漢認為，穩樓市需要一步到位、一鼓作氣，不要擠牙膏、斷斷續續，才能達到藥到病除、一針見血的效果，且保持樓市政策效應、效果的持續力。

一鼓作氣，再而衰，三而竭的道理在這輪救市政策中體現的淋漓盡致，2023年以來的政策到2024年、2025年基本上是圍繞著一個方向，但政策落地難。

有的落實分散，地方缺乏財力和配套資金。例如保函置換商品房預售款、經營性物業貸、三支利箭、金融16條、三大工程、收購存量商品房和收回存量土地等。

有的沒有去實施，例如三個不低于、100萬套城市更新貨幣化安置等，無法落實的原因是政策缺乏落地機制和地方化債、財政和土地收入下降的三重壓力。

另外一個方面是房地產金融緊箍咒未松綁。國家去杠桿、去債務、去債務的三道紅線、房地產貸款集中制、非標限制進入輸血影響房地產行業的融資。

老漢認為，當務之急是一步到位、一鼓作氣的全面落實已經出臺的八個穩樓市政策大招，馬上完善穩樓市大招的落地機制，由上自下地打通政策堵點。

如果2022年保函置換商品房預售款、經營性物業貸、三支利箭、金融16條和2023年三個不低于、三大工程及2024年專項債券收購存量商品房和收回存量土地。

還有2024年100萬套城市更新貨幣化安置的八個穩樓市政策大招全面實施、落地、執行到位，樓市在2024年就穩了，就止跌回穩了，就見底反彈了。

可想而知，2025年還是擠牙膏、斷斷續續的穩樓市，不能一步到位、一鼓作氣的穩樓市，房地產市場止跌回穩無法在2025年實現、上漲反彈無法在2026年實現。

老漢認為，考慮到穩樓市大招落地堵點情況、地方財力有限和地方化債置換及樓市實際運行和房企債務、交房的狀況，建議國家應該及時出手，振興樓市。

一是國家層面發文取消樓市（住宅、商業地產）剩余的限制措施，包括限購、限貸、限售、限價、限簽、限企、限離、限商住、二手房指導價等，一步到位。

二是國家層面加大保交樓力度，擴大房地產項目白名單規模和金額，下調進入房地產項目白名單的條件和門檻，覆蓋更多的項目。

三是再下降商品住房商業銀行貸款、住房公積金貸款首付比例和利率，稅收的減免力度加大，首套契稅和印花稅免稅，二套減半，增值稅和個人所得稅減免。

四是國家層面加大對三大工程、城市更新專項借款和100萬套貨幣化、收儲存量庫存和收回閑置土地（專項債、專項貸）的真金白銀輸血，規模為超10萬億元。

五是國家層面出臺三大工程、城市更新專項借款和100萬套貨幣化、收儲存量庫存和收回閑置土地的配套政策，完善政策落地機制，打通政策所有堵點。

六是國家層面發文，商品房去庫存周期超過30個月-36個月的城市，暫停2年-3年停止新增土地供應，停建保障性住房、人才房、安置房。

七是國家層面發文，延長住房商業貸款、公積金貸款的年限，降低購房成本和減輕房貸負擔。

八是國家層面發文，三道紅線、房地產貸款集中制轉為長期管理制度，可以考慮放松三道紅線、房地產貸款集中制的指標，也可以暫停實施。

九是國家層面發文，對商業地產出扶持政策，下降貸款首付比例和貸款利率、減免稅收，取消商業地產限制措施。通過住宅和商業聯動，振興樓市。

十是國家層面發文，銀行放開開發貸、個人住房貸款、松綁非標（保險、信托、基金）進入房地產限制，發改委下降房地產開發項目資本金比例。

十一是國家層面發文，補充六大國有銀行資本金各1萬億元，六大行各出1萬億元，持有房企債券（境內外債券、商票），房企土地和項目等作為抵押、質押。

十二是國家層面發文，組建住房銀行，規模在50萬億元。首先是收購存量商品房庫存保交房、收購無法竣工和交房的爛尾樓，收回閑置土地。

其次為購房者提供低息貸款、擔保增信。以美日為代表的住房抵押貸款資產證券化模式、以德國為代表的住房自愿儲蓄模式、以新加坡為代表的強制儲蓄模式。