文=城記智庫城城

前不久，曲江新區發布了一則“百億安置”公告。結合最新國土空間規劃，曲江可開發空間徹底明晰。

作為古都功能核心承載區的曲江新區，可開發土地“告急”。因此，去年坊間傳聞的“曲江三期”（正式名為“少陵塬文旅融合創新示范園區”），其前期論證和后來的取消，一時都成為新聞點。

基于這次“百億安置”，我們為大家勾勒出曲江最后的開發版圖。

公告：曲江將誕生“百億安置”

2025年3月初，《三兆村城中村改造項目招標計劃》發布，“曲江杜邑文旅科技投資集團”為招標人。

從公示消息來看，該項目用地面積為554畝，包含征收補償及安置樓建設。擬新建安置總建筑面積約154萬平米，包含住宅、地下車庫、商業、幼兒園、小學和其它公建配套等項目。

最吸睛的，是115億的金額！在AI工具寫作中，紛紛給出“資金狂歡”、“村民逆襲”和“富豪誕生”等表述。

曲江三兆村安置與周邊界面◎制圖/城記智庫

根據招標信息和最新國土空間規劃，我們繪制了以上方位圖。

經過二十余年發展，曲江全面“轉戰”二期。地處少陵塬的杜陵片區，擁有國保單位的漢宣帝陵，形成罕見“萬畝都市森林”。對擅長營造“文化+”的曲江而言，無疑是價值最高的板塊之一。

再加上杜邑遺址公園的建成，也讓這里一躍成為東南部西安的“露營勝地”。而唯一可成片開發的片區，只有三兆村范圍。

曲江三兆村拆遷前后衛星圖◎來源/城記智庫

“土地告急”的曲江，它成為重要的“解渴水源”之一。相關報道顯示，三兆村是西安最大的行政村之一：有15個村民小組、3000余住戶、共8000余人，全村總面積達8000多畝。

我們查詢到，不同口徑數據各有不同。比如面積，這些年因城市建設、退耕還林等多有變化。衛星圖測算顯示，其可開發土地約千畝左右。

“百億安置”，標志著歷時多年的三兆村改造迎來新進展。這也呈現一個顯著的事實：曲江大本營“困境”日益凸顯，核心區可開發土地屈指可數，后續土地開發存在更長周期和更大難度。

分析：曲江的“可開發版圖”

最新國土空間規劃顯示，南部曲江邊界已落定。

前幾年，關于“曲江三期”傳聞沸沸揚揚。一是因為作為西安“金字招牌”的曲江新區，困于“幾無土地”焦慮下尋求突圍；二是“文化+旅游+城市”的成功模式，讓很多人拉滿了潛藏的預期。

因此，曲江正南的少陵塬片區無疑是最佳出路。53平方公里的《西安少陵塬文旅融合創新示范園區》，相當于“再造一個曲江”。

早期曲江板塊功能及預想南拓區域◎制圖/城記智庫

從城市開發層面這是常規化的操作，并無所謂神秘或者大招。開發區，本身就是利用機制和體制創新，從而“激活”城市發展。雖然與行政區之間存在“博弈”，但事實證明“利大于弊”。

雁塔區的文教園劃歸曲江，就是這個路徑。

最大變數，就是土地性質。2023年，曲江新區管理委員公開答復：“該項目為前期規劃，與正在編制的西安國土空間規劃不符，目前已取消。”并稱“該區域后續規劃，以西安市國土空間總體規劃為準。”

結合已公布的《古都核心區規劃》，我們進行衛星圖落位。很明顯，曲江已無任何“南拓”的可能。

曲江新區杜陵板塊可開發空間◎制圖/城記智庫

根據邊界顯示，杜陵西路以南的曲江可開發土地，至多5～6平方公里：

這個范圍，還包括“百億安置”的三兆村安置。「城記」粗略估算，這個片區規劃住宅用地大概也只有3000畝——如果計入眾多城中村改造拆遷安置，預計可出讓住宅用地更屈指可數。

受限于交通通達性、產業落位等因素，開發周期預計將明顯拉長。

也就是說，在這一輪為期十年的規劃周期內，基于土地規模和用地性質等來看，曲江二期可見成長性已足夠明晰。與此同時，航天基地二期得到足額的預期開發空間。“融合”，成為最佳的出爐。

規模：一座龐大的“城”

根據公告，三兆村改造安置的規模和體量成為西安新No.1，上一個就是高新區的興隆社區。

因為各個指標顯示，它堪稱“巨無霸”：

三兆村安置與同類型體量對比◎制圖/城記智庫

1、從規模體量上來看：554畝相當于半個大唐芙蓉園，總建筑面積約154萬平米，地上約120萬平米（除20%左右地下面積）。「城記」對比分析，它大抵與高新區“興隆二區和三區”相似。

2、面積上來看：估算大致容積率約3.3左右，如果除去大致約20萬平米左右的商業和學校等建筑面積，住宅面積約100萬平米。考慮可能的限高等因素，將規劃大致約60余棟住宅。

3、從房源數量上來看：粗略按照兩樓四戶建筑結構、戶均約100平米計算，未來大致將有1萬套房源，預計將容納常住人口約3～4萬人。

因為城改復雜性和長周期，更何況如此龐大體量，具有諸多不可控因素。就雁塔區，最后六個城中村改造舉步維艱。

國家財政部官網評審結果◎NEWS

國家已明確加大推進力度：在國家財政部網站《2024年城市更新行動評審結果公示》中：首批擬支持15個城市，西安入選。根據區域不同，中央財政給予不同的定額補助：

東部地區每座城市補助總額不超過8億，中部地區每座城市補助總額不超過10億，西部地區每座城市補助總額不超過12億，直轄市每座城市補助總額不超過12億。資金根據工作推進情況，分年撥付到位。

從曲江現狀可以看出，當下大環境下決定一個區域未來的可塑造性——城市可開發空間，就是“命脈”！

文=城記智庫城城

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