作者：余飛

　　 01

　　 東莞樓市，仍在泥淖中

　　 超大城市東莞，雖然經濟走出了水逆，但房價仍在泥淖之中。

　　 首先解釋一下東莞為何是超大城市。

　　 按照住建部對城市級別的劃分，城區人口超500萬低于1000萬的是特大城市，超過1000萬的是超大城市。

　　 住建部之前公布的《2022年城市建設統計年鑒》顯示，超大城市增加了3個，特大城市增加2個。其中，東莞城區總人口達到1082.44萬，武漢城區總人口達到1080.64萬，杭州城區總人口達到1002.1萬，跨上1000萬人的臺階，躋身超大城市行列；合肥城區總人口達到650.4萬，蘇州達到500.08萬，邁過500萬人的門檻，成為特大城市。

　　 進入正題。

　　 從經濟角度來看，2024年的東莞走出了低速陰霾。

　　 要知道，2023年上半年、前三季度、全年，東莞的GDP增速在萬億GDP城市中均倒數第一。

　　 而2024年，東莞GDP增速4.6%，雖然相比于全國5%的平均增速，仍跑輸了0.4個百分點，但總算是擺脫了底部。

　　制圖：城市財經；數據：各城市統計局

　　 而東莞的樓市則沒有那么幸運，尤其是其土地市場和房價。

　　 克而瑞數據顯示，去年東莞商品房成交面積204萬平方米，規模繼續下探。新房供求規模雙降，創近16年以來新低，市場持續以價換量。

　　 來源：克而瑞深圳區域

　　 土地市場方面，去年上半年東莞商住地塊顆粒無收。全年也僅成交了3宗特殊用途的涉宅地順利成交。

　　 東莞市財政局披露的數據顯示，去年東莞的賣地收入跌至126.88億元，相較于2020年的高點膝蓋斬，跌回到了2015年的水平。

　　制圖：城市財經；數據：東莞市財政局

　　 02

　　 東莞房價，跌了三分之一

　　 當然，去年四季度由一線城市拉動的市場行情，東莞也嘗到了甜頭，成交規模有所復蘇。

　　 其去年10月份的成交量創下年度新高。2025年2月份東莞新房 住宅 （超過4層） 成交 1562套 （16.54萬㎡） ，同環比分別上漲40.8％、48.3％。

　　 來源：克而瑞深圳區域

　　 不過，房價仍沒有止跌。

　　 克而瑞深圳區域披露，2月份東莞新房住宅成交均價 24450元/㎡ ，環比微漲0.6％，同比下降14.4％。

　　 而更能反映市場價格真實變化的二手房，來自東莞市住建局的數據顯示，2月份 二手房 均價約 15126元/㎡ ，同環比分別下降20.9％、10.8％。

　　 制圖：城市財經；數據：東莞市住建局

　　 本號仔細梳理了一下東莞市住建局發布的最近三年的數據，發現：

　　 第一，東莞的二手房均價見頂于2023年4月份，當時東莞的二手房均價高達24334元/平方米。

　　 去年已跌破2萬，如今成交均價15126元/平方米，相比于高點下跌了37.8%，也即跌超了三分之一。

　　 第二，當時東莞房價最高片區的松山湖高新區價格逼近4.5萬元，7萬單價以上的樓盤，不在少數。此外，長安、虎門這些熱門板塊的房價，也是動輒4萬多。

　　 到目前，松山湖高新區相較于高點跌了四分之一，虎門跌超三分之一，長安均價近乎腰斬。

　　 第三， 東莞房價高點時期，城區四街道+兩鎮均價都在2萬以上，南城更是接近3.5萬元，如今南城仍在兩萬之上。

　　 第四， 高點時期，東莞1個高新區均價在4萬之上，兩個街道與鎮均價在3萬之上，13個街道與鎮均價在2萬以上，18個鎮均價在2萬以下。

　　 如今，4萬以上的片區，沒有。3萬以上僅剩下松山湖高新區。2萬以上僅剩下南城。其余均在兩萬以下。

　　 其中還有7個鎮的均價，跌破了萬元。包括石龍鎮、中堂鎮、洪梅鎮、樟木頭鎮、謝崗鎮、常平鎮、企石鎮。

　　 第五， 從跌幅角度來看，厚街鎮與高埗鎮跌幅并列第一，高達47.2%。莞城街道、石碣鎮、大嶺山鎮、大朗鎮、長安鎮、沙田鎮、中堂鎮、洪梅鎮跌幅均超40%。

　　 03

　　 東莞房價為何跌幅如斯

　　 作為經濟強城、工業強城、產業強城、人口強城，東莞的房價為何跌幅如斯？

　　 要知道，論經濟，東莞是目前27個萬億GDP城市之一。

　　 論工業， 東莞是全國十大工業強城之一。

　　 論產業， 東莞擁有5個千億產業，其中一個萬億產業。目前，擁有單個萬億產業（非產業集群）的城市，全國只有三個，深圳、蘇州和東莞，且都是計算機、通信和其他電子設備制造業。

　　制圖：城市財經；數據：東莞市統計局

　　 論人口，東莞2020年人口突破了千萬，是目前18個千萬人口城市之一。同時，東莞于去年城區人口突破千萬，與杭州一起，躋身10個超大城市。

　　 制圖：城市財經；數據：各城市統計局，其中北京、深圳、天津、杭州、長沙、合肥為2024年數據，其余為2023年數據。

　　 論區位，東莞的優勢更讓很多城市艷羨不已。

　　東莞身處廣深兩大一線城市之間，這一點在全國獨一份。而且是廣深港黃金軸繞不開的一座城市。

　　這樣一座要經濟有經濟，要產業有產業，要人口有人口，要區位有區位的城市，為何房價陷入了瘋狂調整當中？

　　 邏輯很簡單，上一輪瘋狂炒作之下，這座城市的均價嚴重透支了這座城市的購買力和潛力。

　　正因為東莞經濟強大、工業雄厚、產業不俗、區位優越，所以在上一輪牛市中，各路熱錢紛紛涌入東莞，尤其是深圳人，深圳的中介，相當一批都是在給東莞賣樓。

　　炒作之下，東莞房價一路狂飆，2020年更是領漲全國。

　　高點時期，其主城街道的東城、南城的項目，動輒4萬/元平米，靠近深圳和珠江的長安鎮，4萬+的樓盤也遍地都是。4萬均價并不是東莞房價的天花板，東莞房價的天花板在坐擁華為的松山湖，松山湖的價格一度沖破了7萬元。

　　吹起來的泡沫，跟隨宏觀大勢，在2022年開始消融。

　　到如今，包括東莞在內的所有熱點城市，房價都進入了調整周期。房價調整的根本邏輯，其實就是一句話：很多城市的房價，德不配位。

　　 本號早就說過，對于房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，往后房價回調是必然選項。