上周六，金陵路外灘的金陵華庭項目正式開盤，這也是2025年上海第一個公開上市的豪宅項目——

　　項目總共有307組客戶認購、280號就最終清盤，可能也是上海過去2年里最貴的日光項目。

　　（現場實拍圖）

　　清盤之外，更有意思的是在選房過程中，越貴的房子越早被選走，選剩下的反而都是最便宜的房子：

　　東邊套可以看外灘+陸家嘴三件套的房源早就被搶光了，而看不了景觀的西邊套被嫌棄，即使價格更便宜；

　　最貴1.7億的江景高區被30歲不到的年輕人買走，越貴的房子越搶手，很符合市區豪宅的現狀。

　　火箭哥最近統計了翠湖天地的數據，也能得到一樣的結論——

　　這3年翠湖的房價只跌了5%左右，而且面積越大的房子價格越貴，可以說如果現在要買保值房產，市區豪宅就是最好的選擇。

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　　從現場感受來看，可以發現有著明顯的兩極分化——

　　一半是中老年上海本地土著，另一半是30歲不到的年輕人，身邊還會陪著父母一起選房。

　　項目本身怎么樣我們不做過多評價、最大的感受在于：

　　上海，真的是不缺有錢人。

　　在選房現場里，你的情緒很容易被身邊傳染，尤其當你身邊的人都在說這些話的時候：

　　“只有6000萬這套了，要不咬咬牙拿了吧？”

　　“20萬單價也不貴，就當買來自住好了。”

　　“買了吧，不想折騰了，反正也不靠房子賺錢。”

　　“600平一個人住是有點大，以后有家庭了應該夠用。”

　　想要感受上海的貧富差距，豪宅的開盤現場可能是最好的實踐場所——

　　上面每一句話，但凡要是出現在朋友圈or小紅書，100%會引出大量討論；

　　但在金陵華庭的現場，這樣的對話卻是日常。這就和你經常刷小紅書看到豪車豪宅，刷多了人會產生一種幻覺：

　　在上海買個兩三千萬的房子就和買菜一樣，大家討論的不是房子貴不貴，而是房子能不能買到；

　　但事實，真的是這樣嗎？

　　01 “真相”

　　很可惜，上海的樓市真相完全是另一幅模樣——

　　各位可以回想下，買房群里是不是也聽到過諸如“1000萬很普通“、”2000萬是剛需”這樣的言論？

　　可怕的是，好像群里的人沒有什么反對意見，似乎大多數人都是這個預算的樣子。

　　可是：在上海，7成的購房者都在買500萬以下的房子；

　　能買得起1000萬以上新房的人，已經是上海前10%的佼佼者了。

　　仔細想想，現實也的確該是這樣：

　　一個普通家庭，在上海買一個500萬的房子都已經很吃力了。

　　我們來一起算筆賬：根據中經數據的數據，2024年上海平均工資為1.23萬/月，夫妻約2.5萬/月：

　　（數據來源上海市統計局，具備一定參考性）

　　按照銀行“收入覆蓋雙倍月供”的審批原則，兩人月供最高上限為12k，如果按照30年等額本息、首套利率來計算，

　　貸款額度差不多就是300萬元人民幣。

　　（數據來源鏈家官網貸款測算工具，利率請以最新官方公告為準）

　　按照60%貸款比例推算，這對小夫妻可購買的房產總價最高為：

　　300/0.6=500萬。

　　這才是普通人的真實生活，這才是上海樓市的真相：

　　5000萬新房被搶光，只是豪宅市場的幸存者偏差。

　　P.S.火箭哥團隊準備了一份超1萬字的買房避坑寶典，幫助大家在買房過程中避雷，同時包含學區梯隊表和過去5年上我們為大家整理了2025年上市新房優缺點表格，感興趣的同學可以私信我免費領取：

　　02 “現實”

　　無論總價高低，至今上海所有的內環項目，幾乎都是開盤日光的狀態——

　　2021年除了少數項目之外，內環項目平均去化率超過95%，意味著每推出100套房子就能賣出超95套房子。

　　迄今為止，2023年內環2000萬+高總價豪宅總計上市不足1000套房源；

　　可你知道全上海平均每年成交多少套房子嗎？

　　20萬套+

　　兩者一相除，我們發現這些房子可能只占到了整體上海房產交易市場的0.5%——

　　沒錯，連百分之一都沒有。

　　這就好比你每天在新天地逛街，一會看見一輛勞斯萊斯、一會開過一輛法拉利，你就開始驚呼上海都是有錢人。

　　但現實，不一定就是你想的那樣：眼睛也是會騙人的。

　　03 “最后”

　　互聯網拉近了所有人的距離，也讓貧富差距無限放大。

　　以前我們只能接觸到身邊人，大家收入、家境可能也都大差不差；

　　而在互聯網上，所有行業、所有階層的人被放到了同一個平臺上，在不斷的視覺和語言刺激下，我們很容易產生焦慮的情緒：

　　“到底哪來的錢，能買這么貴的東西啊？”

　　但事實上，普通人的極限真的就是一套500萬的房子了，這是收入結構天然決定的。

　　買500萬的房子不會讓人覺得很牛逼，也沒有炒作的空間，甚至會被輕松淹沒在整個上海購房大軍之中。

　　說實話，每次看到動輒三五千萬的豪宅清盤新聞中，我自己都很難不出現情緒波動；

　　但希望大家在以后看到這樣的新聞時，可以記住這樣一句話：

　　房子會有價格高低來區分，而家的幸福感是無價的。