近期，我在很多內(nèi)容中都聊到了樓市 “小陽(yáng)春” 的相關(guān)話題，包括數(shù)據(jù)分析以及與歷史情況的對(duì)比。

不少粉絲在我（老楊）的自媒體平臺(tái)留言，提到我在 2023 年樓市階段性表現(xiàn)時(shí)，曾看好部分城市的樓市，而非整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

然而，事實(shí)證明，2023 年樓市 “小陽(yáng)春” 過(guò)后，房?jī)r(jià)依舊下行，像上海、北京、深圳這些城市的房?jī)r(jià)跌幅較為明顯。

于是，有些粉絲評(píng)論，認(rèn)為我如今看好個(gè)別城市的 “小陽(yáng)春”，結(jié)果可能會(huì)和 2023 年如出一轍。

對(duì)于這個(gè)疑問(wèn)，我想不僅普通網(wǎng)友會(huì)有，就連房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的從業(yè)者也可能心存質(zhì)疑。

回顧并反思一下 2023 年的情況

在 2023 年樓市 “小陽(yáng)春” 期間，我之所以看好個(gè)別城市的樓市，一方面是基于對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的觀察。

春節(jié)過(guò)后，部分高能級(jí)城市的二手房網(wǎng)簽量反彈迅速，且連續(xù)幾周站上榮枯線。

另一方面，從宏觀經(jīng)濟(jì)邏輯判斷，當(dāng)時(shí)疫情管控剛剛結(jié)束，我認(rèn)為全國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)會(huì)逐步恢復(fù)正常，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)也會(huì)明顯優(yōu)于 2022 年。

但現(xiàn)實(shí)卻很殘酷，不僅樓市沖高后回落，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)同樣如此。

其實(shí)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的誤判，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都出現(xiàn)了失誤，我也未能幸免，這在一定程度上是可以理解的。

言歸正傳，回到當(dāng)下樓市 “小陽(yáng)春” 的情況。

我認(rèn)為，從全國(guó)范圍來(lái)看，總體來(lái)看，今年樓市 “小陽(yáng)春” 的熱度會(huì)弱于 2023 年，但我對(duì)少數(shù)高能級(jí)城市持結(jié)構(gòu)性看多的觀點(diǎn)。

下面，詳細(xì)闡述一下與 2023 年相比，今年的不同邏輯。

第一，樓市降溫時(shí)長(zhǎng)和房地產(chǎn)泡沫程度不同

2023 年樓市 “小陽(yáng)春” 時(shí)，全國(guó)許多城市的樓市降溫時(shí)間僅一年半左右，時(shí)間相對(duì)較短，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也尚未完全擠出。

我通過(guò)構(gòu)建的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)來(lái)觀察房地產(chǎn)泡沫情況，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)樓市還存在一定的泡沫空間。

而如今，很多城市的樓市下跌時(shí)間已超過(guò)三年半，中西部、東北地區(qū)的部分城市和地區(qū)，下跌時(shí)間甚至長(zhǎng)達(dá)五六年。

從房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)來(lái)看，全國(guó)絕大部分城市和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫已基本被擠出。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的下跌，樓市已經(jīng)處于低位，繼續(xù)下跌的空間有限，再往下跌的難度增大。

第二，政策環(huán)境發(fā)生了重大變化

2023 年樓市 “小陽(yáng)春” 期間，雖然樓市政策有所寬松，但寬松程度遠(yuǎn)不及現(xiàn)在。

當(dāng)時(shí)，部分會(huì)議文件還在強(qiáng)調(diào) “房住不炒” 理念；而如今，最高層會(huì)議首次明確提出今年要全力穩(wěn)住樓市，積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，并且出臺(tái)了一系列具體的政策措施。

在此，我想問(wèn)大家，你們相信政策的力量嗎？

如果相信，就不應(yīng)盲目看空樓市；若不相信，那繼續(xù)看跌也無(wú)妨。

但我內(nèi)心堅(jiān)信政策的影響力，我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制和體制決定了政策對(duì)市場(chǎng)有著關(guān)鍵的引導(dǎo)和調(diào)控作用。

如果全國(guó)樓市無(wú)法穩(wěn)定，相關(guān)主管部門(mén)和地方都會(huì)面臨較大壓力。

既然最高層提出要穩(wěn)住樓市，若今年最終仍未能穩(wěn)住，到年底可能會(huì)調(diào)研哪些部門(mén)工作不到位。

第三，全國(guó)樓市 “領(lǐng)頭羊” 的新特征

上海、深圳、杭州是全國(guó)樓市排名前三的 “領(lǐng)頭羊” 城市；目前，這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)基本都已止跌，尤其是市區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

二手房交易量作為先行指標(biāo)，最能反映市場(chǎng)趨勢(shì)。

最近幾周，這三個(gè)城市的二手房交易量，不僅超過(guò)了 2024 年 “小陽(yáng)春” 的水平，甚至超過(guò)了 2023 年 “小陽(yáng)春”。

要知道，2023 年 “小陽(yáng)春” 時(shí)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)較好，購(gòu)房需求集中釋放，市場(chǎng)熱度較高。

如果一個(gè)城市的二手房交易量能夠超過(guò) 2023 年 “小陽(yáng)春” ，那么 就有八九成的把握，基本就可以判定該城市的樓市接近或已經(jīng)止跌了。

目前，這三大 “領(lǐng)頭羊” 城市的二手房網(wǎng)簽量均已超過(guò) 2023 年 “小陽(yáng)春” 的水平。

比如杭州，上周二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)近幾年周度最高，且大幅高于榮枯線（圖中最右灰柱）。

老楊在此預(yù)測(cè)，這三個(gè)城市以及其他一些高能級(jí)城市，在 “小陽(yáng)春” 交易量沖高之后，即便出現(xiàn)回落，回落速度也會(huì)比較緩慢。

只要回落之后的交易量能夠維持在一定的基準(zhǔn)線（榮枯線）之上，就依然具備推動(dòng)房?jī)r(jià)止跌的動(dòng)力。

我把這個(gè)判斷放在這里，也建議大家密切關(guān)注自己關(guān)心城市的二手房交易情況。