天津首個(gè)第四代住宅，主體框架都建好了？！

不是說(shuō)還在方案階段么，怎么悄摸都蓋出來(lái)了？

更讓人懵逼的是，所謂的“首個(gè)四代宅”竟然是個(gè)“丐版”！

這是濱海生態(tài)城的新盤，懸挑的露臺(tái)顯而易見。

你說(shuō)它不是第四代住宅吧，誒，露臺(tái)進(jìn)深居然2.5米（天津?yàn)I海第四代住宅要求露臺(tái)進(jìn)深不小于2.4米），還做了覆土空間，目測(cè)60%左右，嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

但你說(shuō)它是第四代住宅吧，貌似除了多個(gè)露臺(tái)，其它跟非四代宅也沒(méi)什么區(qū)別。

第四代住宅最誘人的是什么？

得房率！130%都算低的，200%也不稀奇。

這個(gè)盤估計(jì)得房率過(guò)不了100%。露臺(tái)開間也就4米。

想來(lái)也挺無(wú)語(yǔ)，等了大半年的四代宅，就這？

去年9月，濱海就發(fā)布了第四代住宅試點(diǎn)新規(guī)。

多半年過(guò)去了，地也拿了，產(chǎn)品也做了。

要說(shuō)正宗第四代住宅，至今沒(méi)一個(gè)正式亮相的！

開發(fā)區(qū)的建投濱海雲(yún)闕，是天津首個(gè)。

信息釋放別提多扭捏了，猶抱琵琶半遮面，連戶型都沒(méi)公開。

建投濱海雲(yún)闕示意圖（過(guò)程稿，僅供參考，以最終為準(zhǔn)）

開發(fā)區(qū)格調(diào)地塊也要做第四代住宅，目前“零信息”。

大港格調(diào)羅騰花園，洋房+別墅，據(jù)說(shuō)有2.5米的大露臺(tái)，也是只亮相個(gè)案名就沒(méi)下文了。

海泰蘇司蘭地塊洋房要第四代住宅，去年就開始做產(chǎn)品規(guī)劃，至今沒(méi)露面。

響螺灣合景地塊、大港的新地塊……也是“只聞其聲未見其房”。

據(jù)了解，有些在方案階段就卡住了。

人家西安新房TOP10中9個(gè)都是第四代住宅，干的熱火朝天。

怎么咱天津的第四代住宅如此難產(chǎn)？

恐怕核心原因，卡在了得房率。

雖未經(jīng)驗(yàn)證，但天津已意識(shí)到超高得房率對(duì)老盤的沖擊。

換代太快，不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

慢，也是顧慮太多，一直在博弈規(guī)劃。

相比其它城市，天津的第四代住宅方案已是“妥協(xié)版”了。

取消“共享空間”，從“房包院+院包房”變成只剩下“院包房”。

福州的空中共享平臺(tái)，高度不低于兩層，不計(jì)容不計(jì)產(chǎn)，面寬進(jìn)深還不受限制！

外檐、大門、園林……這些升級(jí)換代都還只是“面”上的。

唯獨(dú)卷得房率，直接影響房?jī)r(jià)。

天津得房率90%以上的新盤，已經(jīng)對(duì)“老新盤”+二手房?jī)r(jià)造成影響，何況得房率超100%？

像建投濱海雲(yún)闕，280平米戶型得房率134%，露臺(tái)面積將近80平米……

這一入市，濱海的存量大戶型毫無(wú)反擊之力啊。

甚至敏感到什么程度呢？

津城不允許宣傳“四代宅”、“超大露臺(tái)”，就怕引發(fā)動(dòng)蕩。

廣州最先忍不了了，即將嚴(yán)查“偷面積”。

新規(guī)重點(diǎn)整治砸飄窗、偷花池、偷結(jié)構(gòu)柱等方式增加使用面積的行為。

飄窗結(jié)構(gòu)必須采用外挑設(shè)計(jì)（不能砸）；40米以上樓層不允許改動(dòng)花池；裝飾柱不讓偷面積；客廳飄窗收緊，不能壓縮天井尺寸；明確陽(yáng)臺(tái)率強(qiáng)控20%，四代住宅審批收緊……

執(zhí)行后，得房率基本鎖死100%左右。

主要是廣州玩的實(shí)在太花了，一放就亂。

將近30個(gè)新盤得房率都在120%以上，甚至達(dá)140%，還都集中在市中心。

68平米做三室、85平米做三室兩衛(wèi)、99平米做四室……

廣州保利某盤68平米戶型

廣州保利某盤85平米戶型

高得房率，已經(jīng)給廣州樓市帶來(lái)巨大的副作用。

?二手房被按在地上摩擦

原先得房率60-80%的二手房，加速貶值。

萬(wàn)科東薈城，科學(xué)城的紅盤。70平米戶型2021年330萬(wàn)，2025年130萬(wàn)。總價(jià)跳水200萬(wàn)，跌幅超60%。

這不是個(gè)例，科學(xué)城的實(shí)地常春藤，也是70平米戶型。2021-2025年，單價(jià)從3萬(wàn)跌到1萬(wàn)。

肯定有大環(huán)境的原因，但現(xiàn)在70平米能做三室，房型更好，得房率130%；讓以前只做兩室的咋整。

怪不得業(yè)主吐槽：新房“負(fù)公攤”的救市招數(shù)，簡(jiǎn)直心狠手辣！

?加劇新房買家觀望情緒

得房率越高，其實(shí)越是“反向激勵(lì)”。

買房人習(xí)慣性默認(rèn)“產(chǎn)品沒(méi)有最好，只有更好”，等等黨一定贏。

尤其以自住為主的市場(chǎng)，反而不斷延長(zhǎng)買房周期。

單盤交易量可能較高，但整體成交量持續(xù)下滑。

? 開發(fā)商也受傷，不敢拿地

換代太快，新房“保質(zhì)期”太短，可能一年就過(guò)時(shí)。

上半年大力宣傳的“最新款”，下半年沒(méi)準(zhǔn)就“被動(dòng)降級(jí)”。

開發(fā)商只敢“花小錢拿小地”，只求快速清盤。

換代卷出房率——二手房?jī)r(jià)格崩塌——價(jià)差拉大反噬新房?jī)r(jià)格——傳導(dǎo)到土地價(jià)格——影響土地出讓。

這條“惡性循環(huán)鏈”不僅是廣州，也是全國(guó)的普遍問(wèn)題。

廣州這次整頓，也算是給“得房率競(jìng)賽”踩下剎車。

天津樓市也同頻經(jīng)歷。

2024年新房出房率提升后，二手房開啟新一輪深度回調(diào)。

海教園是特別典型的代表。

新房換代，二手房以次新為主，買房需求量大。

2024年之前，二手房成交均價(jià)能保持1萬(wàn)8。

自從保利、中鐵建、中建舉著高出房率換代進(jìn)場(chǎng)，二手房跌了15%。

河?xùn)|區(qū)新房換代規(guī)模大，二手房反應(yīng)也明顯。

富豪新開門，高層從3萬(wàn)跌到2萬(wàn)；中建悅東方，高層從4萬(wàn)跌到3萬(wàn)2……

品質(zhì)換代+高出房率+低容積率，對(duì)二手房市場(chǎng)正產(chǎn)生致命的破壞，結(jié)果就是加劇內(nèi)耗。

大家都在問(wèn)的“市區(qū)什么時(shí)候出現(xiàn)第四代住宅”？短期不會(huì)落地了！

照這情形，天津新房的得房率也不會(huì)繼續(xù)卷了，已達(dá)巔峰。

年初天津已經(jīng)發(fā)布《關(guān)于住宅多樣性政策補(bǔ)充要求的通知》。

要求“設(shè)備平臺(tái)凸出主體結(jié)構(gòu)之外，凸出部分應(yīng)至少兩邊臨空，且凸出深度應(yīng)大于凹入深度。”

意味著設(shè)備平臺(tái)無(wú)法完全封閉，收緊贈(zèng)送面積。

包括“現(xiàn)房銷售”政策，也是讓換代緩一緩，防止房?jī)r(jià)踩踏。

現(xiàn)在買房可以從容些了，不必?fù)?dān)心“后浪碾壓”。