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2025年樓市大概率會是一個重要的拐點。這個拐點就是房價因城市分化會進一步加劇——一線城市房價止跌回漲，中小城市的房價可能真是要“涼涼”？

從最新的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》可以看出，不管新房房價還是二手房房價，環比上漲主要是一線城市和幾個二線城市，而大多數三四線城市仍處于下跌的態勢之中。

有人可能會覺得納悶，不是說房地產市場在止跌回穩了？

實際上，你從整體樓市的走勢來看，市場確實在止跌回穩，不過這種止跌回穩主要是一二線城市貢獻的，大多數中小城市的樓市止跌回穩并不太明顯。

不僅僅從價格層面來看是這樣的，從樓市的成交量層面來看也差不多是這樣的。去年自9月底以來，樓市出現回暖的跡象，一線城市及部分二線城市，像上海、深圳、杭州、南京等城市的樓市成交量出現較大幅度的上漲，這里我就不列舉數據，我之前的文章里有列舉很多這樣的數據。

而一些中小城市的樓市雖然在利好措施的支持下也有所企穩，但成交量上升及價格回暖都不是太明顯。目前樓市的走勢呈現出明顯的因城市而分化的特征。

樓市在過去經歷了普漲和普跌的過程，在之后逐漸走出分化行情也實屬正常，別人的房地產市場經驗也早就證實了這一點。其實究竟為何會是這樣的趨勢，原因也不復雜。

大城市尤其超級大城市，其在經濟發展、產業結構、城市配套等方面均有較大的優勢，能夠為年輕人提供更多的發展機會，這也就會吸引年輕人不斷流入，城市的人口就會持續呈現凈流入的態勢，樓市自然也就有了堅實的需求支撐。然而城市的發展不可能是沒有邊界的，這就意味著這詞兒超級大城市的樓市供應是有天花板的。中長期來看，超級大城市的樓市不會出現絕對的供大于求，而隨著經濟發展及收入的增長，這些城市的房價有望保持上漲的態勢。

相反，大多數中小城市的樓市發展情況就不一樣了。這些城市目前還面臨著人口凈流出的境地，而且目前來看還沒有比較好的解決方案。這就意味著這些城市的住房需求會減少，但住房的供應卻在繼續增加，房價上漲缺乏支撐了。中小城市的房子會逐漸回到居住屬性上來，而房價最終將由城市里真正有效居住需求來決定。

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