原創(chuàng)：陳兵

導(dǎo)語：近日，自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，更好支持運(yùn)用專項(xiàng)債券開展土地儲(chǔ)備工作，有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

近日，自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，從明確發(fā)債要求及資金使用主體等方面進(jìn)行了詳細(xì)說明，更好支持運(yùn)用專項(xiàng)債券開展土地儲(chǔ)備工作，有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

《通知》內(nèi)容簡(jiǎn)介

從政策脈絡(luò)上看，本次《通知》是對(duì)先前已有政策的進(jìn)一步落實(shí)。2024年10月，財(cái)政部明確支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地；11月自然資源部發(fā)文明確運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的相關(guān)細(xì)則；12月國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見》，指出“允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地”。本次自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)文，是對(duì)專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備政策的進(jìn)一步完善和落實(shí)。

《通知》提出申請(qǐng)發(fā)行專項(xiàng)債券的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目須納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃。各地要優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃。存量閑置土地包括，企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購(gòu)條件的土地。2024年11月7日之后供應(yīng)的土地不列入存量閑置土地范圍。而且用于土地儲(chǔ)備的地方政府專項(xiàng)債券資金只能由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)使用，實(shí)行專款專用、封閉管理，專項(xiàng)用于土地儲(chǔ)備工作。

《通知》明確，用于土地儲(chǔ)備的專項(xiàng)債券發(fā)行和使用應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格對(duì)應(yīng)到項(xiàng)目。一個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目由單個(gè)或多個(gè)地塊組成，專項(xiàng)債券資金可在同一土地儲(chǔ)備項(xiàng)目?jī)?nèi)不同地塊之間調(diào)劑使用，但以單個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目為單位，確保項(xiàng)目融資收益平衡。

《通知》相關(guān)亮點(diǎn)

（1）精準(zhǔn)限定土地儲(chǔ)備范圍和時(shí)間。明確申請(qǐng)發(fā)債的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目須納入儲(chǔ)備計(jì)劃且有系統(tǒng)標(biāo)識(shí)碼，優(yōu)先將存量閑置土地納入，包括企業(yè)無力或無意愿開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的房地產(chǎn)用地等，同時(shí)對(duì)存量閑置土地的時(shí)間范圍進(jìn)行界定，2024 年 11 月 7 日之后供應(yīng)的土地不列入，既突出了對(duì)閑置土地的處置，又兼顧了新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目需求。

（2）進(jìn)一步創(chuàng)新資金平衡機(jī)制。規(guī)定專項(xiàng)債券資金可在同一土地儲(chǔ)備項(xiàng)目?jī)?nèi)不同地塊之間調(diào)劑使用，以單個(gè)項(xiàng)目為單位確保融資收益平衡，打破了以往 “一地一平衡” 的限制，增強(qiáng)了資金使用的靈活性，有助于破解收儲(chǔ)僵局。

（3）完善申報(bào)審核流程，提高效率。對(duì) “自審自發(fā)” 試點(diǎn)地區(qū)，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目經(jīng)省級(jí)人民政府審核批準(zhǔn)后，省級(jí)財(cái)政部門即可組織發(fā)行專項(xiàng)債券，項(xiàng)目清單同步報(bào)財(cái)政部、自然資源部備案，相比非試點(diǎn)地區(qū)由財(cái)政部、自然資源部審核把關(guān)的流程，提高了試點(diǎn)地區(qū)的發(fā)債效率，是申報(bào)審核流程上的重大創(chuàng)新。

發(fā)展機(jī)會(huì)呈現(xiàn)，市場(chǎng)回穩(wěn)可期

2025年開年以來，專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量閑置土地正在加速推進(jìn)之中。截至3月10日，全國(guó)各地公示的擬使用專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的總量已超300宗，擬收儲(chǔ)價(jià)格約500億元，涉及廣東、四川、吉林、江西等省，其中2月底廣東已經(jīng)發(fā)行超300億元專項(xiàng)債用于回收存量閑置土地，預(yù)計(jì)接下來已經(jīng)公示項(xiàng)目的省份將進(jìn)入土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行階段。

在一系列政策的推動(dòng)下，2025年開年的土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)明顯升溫態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，1—2月核心城市多宗熱點(diǎn)地塊成交，帶動(dòng)300城住宅用地出讓金同比增長(zhǎng)約三成，2月300城住宅用地成交規(guī)模、土地出讓金同比均增長(zhǎng)。2月上海出讓4宗地塊均溢價(jià)成交，杭州出讓14宗地中有12宗溢價(jià)，多宗地塊溢價(jià)率超40%。成都、蘇州、長(zhǎng)沙核心區(qū)地塊房企參拍意愿相對(duì)較高，溢價(jià)率也在20%以上。政策的出臺(tái)有助于各方緊抓機(jī)會(huì)促發(fā)展。

（1）有助于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，緩解財(cái)政壓力。土地儲(chǔ)備工作的推進(jìn)能夠?yàn)榈胤浇?jīng)濟(jì)發(fā)展提供空間支持，有助于優(yōu)化土地供應(yīng)節(jié)奏與結(jié)構(gòu)，緩解部分區(qū)域土地供需失衡問題，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供土地保障。同時(shí)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，從而推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；專項(xiàng)債支持土地儲(chǔ)備為地方政府提供了新的資金來源，緩解了地方政府的財(cái)政壓力，同時(shí)也有助于增強(qiáng)地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性，改善地方政府的財(cái)政狀況。

（2）有助于改善市場(chǎng)預(yù)期，提升市場(chǎng)交易活躍度。專項(xiàng)債收儲(chǔ)可從源頭上削減土地庫(kù)存，遏制土地價(jià)格下滑趨勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展提供基礎(chǔ)支持。通過專項(xiàng)債支持土地儲(chǔ)備，向市場(chǎng)傳遞出政策積極調(diào)控的信號(hào)，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，吸引購(gòu)房者和投資者重新關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升市場(chǎng)交易活躍度，增加發(fā)展機(jī)會(huì)。

（3）有助于土地整理開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。此類企業(yè)可參與存量閑置土地的整理開發(fā)工作，將獲得更多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。通過對(duì)收儲(chǔ)土地進(jìn)行前期開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，提升土地價(jià)值，為后續(xù)土地出讓和開發(fā)做準(zhǔn)備，在土地整理開發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利。

（4）有助于于房地產(chǎn)開發(fā)等相關(guān)企業(yè)發(fā)展。對(duì)于有閑置土地的房地產(chǎn)開發(fā)商，政府收儲(chǔ)可使他們借此清理手中閑置土地，減少資金占用，為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)資金留出空間，緩解資金困境。收儲(chǔ)后的土地經(jīng)過整理和規(guī)劃，可轉(zhuǎn)化為 “凈地”“優(yōu)地”，開發(fā)商有機(jī)會(huì)參與這些優(yōu)質(zhì)土地的招拍掛，獲取開發(fā)項(xiàng)目，且市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理規(guī)劃投資和開發(fā)項(xiàng)目；土地儲(chǔ)備后的開發(fā)建設(shè)需要大量的建筑施工企業(yè)參與，包括土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工程，這將為建筑施工企業(yè)帶來更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，增加業(yè)務(wù)訂單，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。