3月26日，寶龍商業（HK.9909）正式發布2024年業績報。報告期內，公司實現營業收入26.1億元，錄得毛利潤8.34億元，歸母凈利潤2.16億元。

受房地產行業下行引發的流動性危機影響，寶龍商業2024年度加大對應收款的計提比例，業績數據表現有所波動。剔除該因素，公司年內實際歸母核心凈利潤約為4.35億元。

盡管身處復雜多變的市場環境，寶龍商業整體經營仍穩健有序。年內新增商場開業項目11個，新增面積84萬方；新增商業外拓項目4個，對應面積35萬方；商業收繳率、出租率進一步提振1.7個百分點、0.3個百分點，分別為98.5%、91.5%；同店客流與銷售雙增長，分別同比提升4%、2%。

業績端，商業運營貢獻營收21.4億元，同比增長0.1%；毛利率約為34.1%，繼續保持較高水平。

大環境起伏不定，但機會永遠在。卸下包袱，憑借強勁運營力和服務力，寶龍商業穿越周期，從產品、布局、運營、創新，多維度具象化闡釋“讓空間有愛”。

一、“多產品線+區域深耕”雙輪驅動發展

以多產品線布局市場，覆蓋多元消費場景，是寶龍商業一直以來的競爭壁壘。躬身入局商業近二十載，寶龍商業打造的“寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地”四條產品線已然覆蓋了高端消費、家庭娛樂、社區便利及文旅體驗等多元場景。產品線的細分，是寶龍商業差異化滲透市場、優化收益結構的穩固基石；同時，根據城市發展水平布局產品線，也是寶龍商業精準匹配城市能級，提升區域市場占有率的有力抓手。

在區域布局上，寶龍商業并未隨行業“全國標準化擴張”的大流，而是精準卡位長三角潛力市場，同步在廣東、福建等地擇優落子，以持續深耕形成規模效應。截至2024年12月31日，公司在長三角布局項目92個，項目數占比70%；廣東和福建布局項目總數16個，占比12%。

“多產品線+區域深耕”雙輪驅動下，寶龍商業以差異化形成了自己的規模經濟和品牌效應。2024年寶龍商業開業7座寶龍廣場、4個街區類項目。未來，寶龍商業將持續發揮這一差異化優勢，通過多產品線觸角延伸市場滲透廣度，以區域本地化運營夯實根植深度，構建企業發展護城河。

“產品邏輯+精細運營”打造項目標簽

緊扣城市發展脈絡，寶龍商業落定的每一個子，都經過了精準布局。而落子之后的孕育、養成，寶龍商業把思維方式轉向了產品邏輯和精細運營并行。

通過深挖項目所在的城市特性、區位優勢以及未來發展潛力，基于對目標客群消費習慣及喜好的持續洞察，寶龍商業用“產品邏輯”運營項目。從最初的項目定位開始，將項目視為需要持續迭代、以用戶需求為核心、具備獨特價值的“產品”，通過場景設計、氛圍營造、細節把控、服務提質等多維度優化運營，打造項目個性化標簽。

以12月20日精彩開業的濟源寶龍廣場為例：

作為濟源首座城市級購物中心，項目定位為“城市理想生活場”，以潮流青年及家庭為目標客群，重點打造以餐飲美食、服裝零售為核心，生活配套體驗為輔助的業態組合，引入180+品牌，其中城市首進超60%。該項目出租率98%，開業當日客流量達到32.5萬人次，當日銷售額2,047萬元。

未來，濟源寶龍廣場將在現有品牌基礎上挖掘新興零售業態及網紅餐飲品牌，不斷提升品牌級次，并通過對現有品牌形象的迭代升級，搭配精細化運營及人氣活動，深化項目標簽。

持續洞察、堅守定位、以變應變。對于在營期頭部項目，寶龍商業也是不斷提升優化，強化其城市影響力。

以2021年6月開業的舟山寶龍廣場為例：

圍繞“城市品質生活中心”的項目定位，2024年寶龍商業對其進行招調，引進包含城市旗艦店的城市首店品牌29家；剝離新能源車業態，調改為備受年輕客群喜愛的NB1906、周四晚等標桿品牌，同時創新孵化二次元業態品牌2家，提升項目年輕力。

在空間煥新上，項目以外擺提升內街氛圍，與城市融合，深化“商業空間多元化”的項目亮點；引入茶飲烘焙、網紅餐飲，匹配目標客群、深度鏈接消費者，夯實項目個性化標簽，實現內街及項目整體商業價值的提升。

2025年，寶龍商業將繼續明確項目的產品價值主張，以差異化定位、標簽化體驗、組合化業態，構建項目核心競爭力；以項目為產品基礎，建立可持續競爭優勢。

三、“創新思維+科技運用”詮釋空間有愛

與城市、商戶，以及消費者建立更深入的鏈接，差異化內容運營及品牌矩陣迭代背后，需要與時俱進的創新思維。寶龍商業深諳此“順時應變”之道，將在2025年以“創新”為驅動力，以“空間”為錨點，驅動價值裂變。

商戶合作上，寶龍商業正在探索更靈活的模式，突破原有與商戶的單純租賃關系，通過與租戶共創，實現共贏；消費者鏈接上，通過研究當代年輕消費群體的習慣喜好，以更新穎的營銷思路結合寶龍商業“Mall+街區”的空間優勢，打造有情緒共鳴的營銷活動，深化情感鏈接；業務形式上，寶龍商業將充分挖掘項目空間及各業務端的收入價值，以更多元的業務形式，提升資產價值。

始于空間、基于空間、贏于空間，寶龍商業始終不忘商業本質，未來也將持續“空間平臺化”的理念，將“讓空間有愛”的企業使命有更具象化的體現。

通過線下空間強化鏈接，利用線上科技賦能運營，寶龍商業一直是智慧商業先行者。

2025年，AI覺醒，而早在幾年前，寶龍商業就已經開始試運行AI風控官，如今欠費管控及風控自動化系統也已經運行近一年，已形成閉環的自動化流程，接管超過5萬個流程，并對近400個到期商戶給出租金提升建議。

受益自動化項目積累的RAG設計經驗，寶龍商業在大模型成本降低后第一時間啟動了AI深度應用開發。在騰訊云AI團隊的協助下，已完成AI員工的建設，并完成一個業務場景運行驗證。

2025年，寶龍商業將以領先行業的速度推出實用化的AI Agent，應用于業務的各個方面。同時，也會探索將AI作為私域流量中的抓手之一，通過數據整合分析消費者畫像，持續洞察消費需求。通過“寶龍悠悠”會員小程序、企業微信等AI算法分配最優的觸達渠道，進行跨渠道協同運營，建立自己的自動化營銷引擎。

結語：

2025年，寶龍商業將從空間出發，以“做好產品、精細運營、資產提效、強化組織”為思路，推動企業高效發展；通過每一座項目的精細化運營，夯實項目標簽，將企業發展戰略與經營理念轉化為可感知的商業價值，強化品牌勢能。同時，寶龍商業也將積極探索創新、主動求變，構筑可持續商業向生力。

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