“深圳老破小的出路在哪里？ 12萬→4萬，心碎了一地，留還是賣？”

　　一講到深圳房子降價，尤其是腰斬式的降價，一般評論區(qū)多為同病相憐的安慰。

　　不過，社交平臺的這個帖子下面，大部分留言卻在調(diào)侃帖主凡爾賽。

　　據(jù)帖主稱，2000年左右父母在深圳買下多套小戶型學(xué)區(qū)房，曾經(jīng)高峰時單價高達(dá)12萬/㎡，如今卻跌到了4萬/㎡。

　　“眼睜睜看著資產(chǎn)縮水，心在滴血。留還是賣？這個問題每天都在折磨著我。”

　　他的糾結(jié)在于，留著出租，每個月還可以有點現(xiàn)金流，但怕老破小的房價繼續(xù)下跌；但賣掉，又怕錯過未來可能有的反彈。

　　評論區(qū)有網(wǎng)友則毫不客氣地指出，2000年左右深圳的房子每平米幾千塊，即使現(xiàn)在賣4萬多也是賺的，用高峰時的成交價作為錨點，不合適。

　　深圳有“老破小”

　　4年跌了11萬/㎡

　　深圳“老破小”，現(xiàn)在大概是什么行情？

　　被買房人所熟知的幾個知名“老破小”中，

　　八卦嶺宿舍，今年成交價格在4.5-4.7萬/㎡；

　　龍悅居今年還沒有看到成交記錄，去年四季度的成交價在4.9-5.3萬/㎡。

　　
▲八卦嶺宿舍

　　這兩個小區(qū)，前者最高成交價格是在2021年初，28㎡的房源，成交單價15.5萬/㎡，相當(dāng)于4年跌了11萬/㎡。

　　后者的最高成交價也是在2021年初，63㎡總價720萬，如今“腰斬”至300-340萬左右。

　　不過也有價格堅挺、成交活躍的“老破小”，例如金茂禮都。

　　貝殼找房APP顯示，這個小區(qū)今年1-2月成交了6套，價格在11.6-14.1萬/㎡之間，最新成交的房源只掛牌1天就成交，35.8㎡，503萬。

　　事實上，金茂禮都的價格 比起高峰期也出現(xiàn)了回落。

　　2020年初，小區(qū)曾出現(xiàn)過28.5萬/㎡的成交價，也就是說，5年時間也跌了14-16萬/㎡。

　　而這樣的跌幅，大部分難過的并不是第一手業(yè)主。

　　畢竟深圳“老破小”的售價，并非起步就是10萬+。

　　第一手業(yè)主甚至可能通過它實現(xiàn)了財富躍升，最終，受傷世界達(dá)成的，只有當(dāng)中的高位接盤俠。

　　跌出性價比

　　誰在買深圳“老破小”？

　　一邊是業(yè)主心碎，另一邊，則由于如今的“老破小”周邊配套相對成熟，且價格經(jīng)過這幾年的調(diào)整，在部分剛需買家眼里，已經(jīng)跌出性價比。

　　“深漂8年，上車20多年的房子，感謝爸媽和努力攢錢的自己。”小西在社交平臺上寫下了買房的喜悅。

　　她分享了她的心路歷程：從沒象過買房，到開始看小公寓，然后到看商品房，買了市區(qū)的“迷你車”——35㎡的小房子，總價175萬。

　　如今她還租住在城中村10㎡的小單間，興致勃勃地準(zhǔn)備對終于屬于自己的家進(jìn)行改造。

　　崔靜也在節(jié)后開始看房。

　　她家在羅湖有房子，跟爸媽和姐弟住在一起。而過了30歲之后，她想要有一個屬于自己的空間，把自己的理財和存款盤算了一遍，決定在羅湖買一套“老破小”。

　　“總價大概150萬左右，給兩成首付，每個月供5000多，到時候再做商轉(zhuǎn)公，壓力更小。”她之所以考慮買在羅湖，一來離家近，有時候回家蹭飯方便，二來羅湖的“老破小”選擇也多。

　　“要是以后不自住也可以用來出租，羅湖這邊的租金還可以，也算是有一套屬于自己的房子了。”

　　據(jù)深圳貝殼研究院3月10日發(fā)布的報告，節(jié)后剛需踴躍入場，拉動200萬以下房源需求。深圳二手房成交中，200萬以下房源占比17.6%。分區(qū)域來看，東部板塊占比較高，西部板塊占比較低。

　　▲圖源：深圳貝殼研究院

　　從成交活躍的小區(qū)來看，普遍呈現(xiàn)出兩大關(guān)鍵特征：配套成熟與小戶型，契合剛需置業(yè)者核心訴求。

　　據(jù)深圳貝殼研究院調(diào)查，200萬以下房源的買家，大部分是首次置業(yè)者，其中以單身人士為主，職業(yè)涵蓋辦公室白領(lǐng)，以及銷售、服務(wù)行業(yè)人員與工廠從業(yè)者 。