俗話說，事出反常必有妖！

　　“哥，來一套吧，一套58萬”！不知道還有沒有小伙伴記得，曲江二期熱門樓盤凱旋門新房銷售時的熱鬧場面。

　　到21年的時候，小區(qū)巔峰房價高達(dá)3萬，如今小區(qū)二手房卻跌到了1萬7（貝殼顯示成交價在1.97萬）。如此魔幻，到底真相如何呢？

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　　01

　　三年狂降百萬，中海凱旋門業(yè)主破防！

　　近日，一則來源于某hongshu的帖子在網(wǎng)上引發(fā)了不小的熱議和討論~

　　從作者的措辭敘述和評論區(qū)的互動情況來看，基本可以判斷這個事件大體屬實。作者表示，3年時間小區(qū)房價屢屢創(chuàng)新低，自己心有不甘，最后發(fā)出感慨，期望市場早日回暖。

　　如今，小區(qū)二手房價斷崖式下跌，目前跌到了1萬7，貝殼二手房顯示成交價在1.97萬。

　　真誠，是最大的必殺技。該帖子一經(jīng)發(fā)出，引發(fā)熱議。

　　據(jù)悉，中海凱旋門位于西安市雁塔區(qū)曲江城市運動公園板塊，由中海鼎盛(西安)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，小區(qū)在2017年竣工，容積率2.6左右。

　　再看下小區(qū)規(guī)劃情況，中海凱旋門有高層、小高層，共36棟樓，超過4000戶，戶型有建面約75m-166m左右的2-4居室不等，可以看到這是一個典型的剛改混合小區(qū)。

　　02

　　不止中海凱旋門，一批熱門二手房價格跳水！

　　實際上，中海凱旋門的事件只是西安網(wǎng)紅商品房的縮影。

　　早在2020-2021年之間，西安樓市一派火熱，搖號買房屢見不鮮，產(chǎn)品分化參差不齊，各種直播團(tuán)購賣房滿天飛，毫無經(jīng)驗的購房者自然成為了背鍋者。

　　典型的案例，還有很多。

　　比如，中海紫御華府，2021年巔峰時，39平一室總價炒到了159萬。而現(xiàn)在同戶型的房子，成交價為72萬。從159萬跌到72萬，跌幅超50%。

　　比如，依靠鐵一曲江，房價一直頭部的中海曲江大城，142㎡從巔峰時的445萬，降到如今365萬成交，整個小區(qū)的價格一直在走下坡路。

　　還有高新的一批熱門二手房，房價也出現(xiàn)了大幅下降。

　　比如，中鐵繽紛南郡小區(qū)，成交的一套低樓層125㎡三室，總價211萬，去年上半年成交價基本在260-270萬，半年時間跌了近60萬。

　　帶有高新第四學(xué)校學(xué)區(qū)的網(wǎng)紅小區(qū)保利天悅，2022年7月，四期179㎡四室戶型賣到了555萬，現(xiàn)在同戶型的降價到500萬。

　　03

　　價值重估，西安樓市回歸理性和品質(zhì)！

　　那么，為何這些二手房價會出現(xiàn)斷崖式下降呢？

　　我們以曲江為例， 2023年曲江二期二手房成交周期延長189天（較2021年增加127%），這場價值回歸風(fēng)暴，終將催生更健康的西安樓市新秩序。

　　1，市場維度，預(yù)期坍塌價值重估。

　　主要原因在于投資客撤離，要知道 曲江二期作為西安文旅地產(chǎn)概念發(fā)源地，巔峰期投資客占比超45% （ 據(jù)貝殼研究院2021年數(shù)據(jù)） 。

　　2023年全市法拍房數(shù)量同比激增78%背景下，該區(qū)域次新房頻現(xiàn)割肉拋售，如中海曲江大城某房源半年內(nèi)掛牌價下調(diào)17次，累計降幅達(dá)23%。

　　2，新房定價，降維打擊。

　　如今，西安一批新盤，無論是從產(chǎn)品規(guī)劃還是價格方面，都十分有競爭力。 購房者用腳投票，2023年曲江二期新房去化周期較二手房縮短58%（克而瑞數(shù)據(jù)）。

　　3，過渡包裝和宣傳，學(xué)位降價。

　　比如，開發(fā)商早期宣傳的曲江二期CID概念，被自媒體戲稱為PPT造城，購房者覺醒后，價格水分加速蒸發(fā)。高新三期CID、港務(wù)區(qū)奧體板塊等新興區(qū)域，分流曲江二期63%的改善客戶 （安居客調(diào)研數(shù)據(jù)）。

　　最后，曲江二期的價格重構(gòu)本質(zhì)是樓市從金融屬性向居住屬性的價值回歸。

　　當(dāng)下既是偽改善項目的審判時刻，也是自住客群的歷史機遇。記住，在潮水退去時，只有穿上"產(chǎn)品力鐵布衫"的項目，才能守住價值的最后防線。

　　你對中海凱旋門以及西安熱門二手房降價有何看法，評論區(qū)見~