這兩年，深圳業(yè)主“跌慘”“虧麻”的消息，不斷刷屏。

　　但具體哪些片區(qū)、樓盤(pán)跌得嚴(yán)重？

　　又是否有業(yè)主賺到了？

　　@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 深扒了2020年-2022年，新房最熱的三年間誕生的54個(gè)“日光盤(pán)”，追蹤他們?nèi)缃裨谪悮ふ曳緼PP上的掛牌價(jià)/成交價(jià)/掛牌套數(shù)等數(shù)據(jù)，盡可能分析它們漲跌的原因。

　　(PS：純?nèi)斯な珍浾恚缬绣e(cuò)漏，歡迎指正~)

　　▲上下滑動(dòng)查看完整圖片 | 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼找房、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)等（部分項(xiàng)目受回遷房影響，數(shù)據(jù)僅供參考）

　　小總結(jié)：

　　1、25個(gè)“日光盤(pán)”已跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)；

　　2、郊區(qū)跌幅＞核心區(qū)跌幅；

　　3、“三無(wú)盤(pán)”跌最狠，頂豪打新盤(pán)賺最多；

　　4、核心區(qū)掛盤(pán)比例＞郊區(qū)。

　　你曾經(jīng)關(guān)注的項(xiàng)目，是漲是跌？

　　過(guò)半“日光盤(pán)”跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)

　　這些片區(qū)跌最狠！

　　先看大家最關(guān)心的價(jià)格。

　　從掛牌價(jià)看：

　　54個(gè)“日光盤(pán)”中，25個(gè)盤(pán)的掛牌均價(jià)低于開(kāi)盤(pán)均價(jià)，29個(gè)掛牌均價(jià)高于開(kāi)盤(pán)均價(jià)。

　　從成交價(jià)看：

　　目前，已有37個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)了成交案例。

　　其中，25個(gè)盤(pán)跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)，最大跌幅超30%；

　　僅12個(gè)樓盤(pán)成交均價(jià)上漲，最高漲幅超40%。

　　即：跌破開(kāi)盤(pán)價(jià)的占比約67%。

　　如果我們從區(qū)域來(lái)看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：跌價(jià)項(xiàng)目多在外圍區(qū)域，漲價(jià)的則多在核心區(qū)。哪怕是同一個(gè)行政區(qū)內(nèi)，核心區(qū)的小區(qū)，保值效果也會(huì)更好。

　　▲不同區(qū)域的“日光盤(pán)”漲跌情況

　　這在一定程度上和限價(jià)政策有關(guān)。

　　就比如：

　　當(dāng)年光明新盤(pán)能備案到均價(jià)6萬(wàn)/㎡，但福田、南山的新盤(pán)均價(jià)卻不能超過(guò)13.2萬(wàn)/㎡，哪怕兩者周邊的二手房?jī)r(jià)相差超過(guò)3倍。

　　這就導(dǎo)致當(dāng)時(shí)核心區(qū)新盤(pán)的泡沫更少，剛需盤(pán)的泡沫卻可能更大。

　　你覺(jué)得還有其他原因嗎？

　　當(dāng)年千人搶、如今虧掉首付！

　　這些樓盤(pán)犯了啥錯(cuò)？

　　再看具體的案例。

　　1、跌幅超30%

　　代表：中熙瓏灣、保達(dá)譽(yù)都花園

　　原因：非核心區(qū)、“三無(wú)”盤(pán)、片區(qū)供應(yīng)量大

　　位于寶安沙井的中熙瓏灣，最早在2020年時(shí)備案入市，均價(jià)5.3萬(wàn)/㎡，推770套、1825批客戶(hù)認(rèn)籌，平均2.3戶(hù)家庭搶一套房。

　　如今，最近成交價(jià)僅約3.4萬(wàn)/㎡。

　　這當(dāng)中可能有回遷房影響，但成交價(jià)最高的一套也就4萬(wàn)/㎡左右、總價(jià)366萬(wàn)。而開(kāi)盤(pán)時(shí)，項(xiàng)目最低單價(jià)也要4.9萬(wàn)/㎡。

　　哪怕不計(jì)房貸利息，至少也跌沒(méi)了80萬(wàn)。

　　▲總價(jià)445萬(wàn)以上跌至366萬(wàn) | 圖源：貝殼找房

　　龍崗五聯(lián)的保達(dá)譽(yù)都花園（又名“保利勤誠(chéng)達(dá)譽(yù)都”）在2021年首開(kāi)入市就“日光”，當(dāng)時(shí)均價(jià)約4.25萬(wàn)/㎡。

　　而現(xiàn)在，成交價(jià)已經(jīng)跌破3萬(wàn)/㎡了。

　　去年11月最新一套約88㎡的3房，總價(jià)259萬(wàn)、單價(jià)2.95萬(wàn)/㎡售出，哪怕是按當(dāng)年最低單價(jià)3.89萬(wàn)/㎡計(jì)算，業(yè)主也損失超過(guò)82萬(wàn)。

　　▲成交價(jià)跌破3萬(wàn)/㎡ | 圖源：貝殼找房

　　這兩個(gè)盤(pán)“滑鐵盧”的最重要原因有兩個(gè)：

　　一是，不夠宜居。

　　非區(qū)域核心，遠(yuǎn)離地鐵，周邊缺乏成熟大型商業(yè)，就連學(xué)區(qū)也不怎么突出。

　　二是，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

　　片區(qū)周邊近年入市新盤(pán)太多，無(wú)論新盤(pán)還是二手房，競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)主只能降價(jià)買(mǎi)房。

　　其他如聯(lián)投東方世家花園、恒大成二期、萬(wàn)樾府等，也是類(lèi)似原因。

　　2、大賺百萬(wàn)

　　代表：深業(yè)中城、海德園

　　原因：限價(jià)、傳統(tǒng)豪宅區(qū)、供應(yīng)少

　　位于福田香蜜湖的深業(yè)中城，先后在2019年、2020年兩次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約13.1萬(wàn)/㎡。

　　首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，推售192套房源，認(rèn)籌2794批客戶(hù)，創(chuàng)下中簽率僅6.8%的記錄。

　　如今，項(xiàng)目成交均價(jià)超過(guò)18萬(wàn)/㎡。

　　上個(gè)月，小區(qū)一套約192㎡的房源，以總價(jià)3300萬(wàn)成交，而這一戶(hù)型當(dāng)年備案總價(jià)在2124-2654萬(wàn)之間。

　　哪怕是按最高的2654萬(wàn)、除掉房貸利息，依然有超過(guò)280萬(wàn)的套利空間。

　　▲當(dāng)年最貴2654萬(wàn)/套，如今3300萬(wàn)成交 | 圖源：樂(lè)有家

　　福田安托山的海德園，備案均價(jià)約12.6萬(wàn)/㎡，也是幾次推新、次次“日光”。

　　現(xiàn)在二手房均價(jià)約15.8萬(wàn)/㎡。

　　今年2月，項(xiàng)目一套約144㎡的房源，總價(jià)2096萬(wàn)成交。

　　▲最近成交單價(jià)超14.5萬(wàn)/㎡ |圖源：樂(lè)有家

　　而同戶(hù)型當(dāng)年的備案價(jià)在1731-1883萬(wàn)區(qū)間，去掉房貸利息，也有至少約130-280萬(wàn)的套利空間。

　　它們價(jià)格大漲的首要原因，就是限價(jià)大大壓低了新盤(pán)價(jià)格。其次是位于傳統(tǒng)豪宅區(qū)，新增供應(yīng)少，次新小區(qū)議價(jià)力強(qiáng)。

　　類(lèi)似的還有深鐵懿府、天健天驕等，但整體來(lái)看，漲價(jià)的小區(qū)還是比較少。

　　▲成交價(jià)高于開(kāi)盤(pán)價(jià)的樓盤(pán)

　　值得注意的是，宏發(fā)萬(wàn)悅山名庭也意外闖入了這個(gè)“豪宅專(zhuān)屬”的賽道。

　　不過(guò)，貝殼找房上目前只成交了一套房源，掛牌均價(jià)有走低趨勢(shì)，所以有可能只是個(gè)例。

　　▲掛牌價(jià)低于成交價(jià) | 圖源：貝殼找房

　　近100套掛盤(pán)，踩踏式賣(mài)房！

　　哪些投資客賭輸了？

　　最后，我們也觀察了一下掛盤(pán)量、掛盤(pán)比例。

　　▲按掛盤(pán)比例由高到低排序 | 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼找房、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)等（部分項(xiàng)目受回遷房影響，數(shù)據(jù)僅供參考）

　　總的來(lái)看，核心區(qū)的掛盤(pán)比例更高。

　　原因或有三：

　　一是，當(dāng)年大部分投資客扎堆在核心區(qū)項(xiàng)目；

　　二是，當(dāng)前核心區(qū)漲價(jià)比例較高，部分投資客希望“落袋為安”；

　　三是，核心區(qū)房?jī)r(jià)高、還貸壓力更大。

　　具體來(lái)看，掛盤(pán)比例最高的是：

　　龍華的尚譽(yù)紅山里。

　　總套數(shù)不過(guò)200套左右，僅貝殼找房一個(gè)平臺(tái)上，就掛牌了29套房源，掛盤(pán)比例約14.5%。

　　其中，很多房源是毛坯出售，說(shuō)明業(yè)主完全沒(méi)有居住的打算。

　　▲2023年5月交付至今，許多房源還是毛坯狀態(tài) | @貝殼找房

　　這個(gè)盤(pán)知名度其實(shí)不算高，但因?yàn)樵?021年1月底，和萬(wàn)豐海岸城、深鐵懿府等項(xiàng)目一起入市，被稱(chēng)為“7選1”，無(wú)形中提高了項(xiàng)目關(guān)注度。

　　而不夠熱門(mén)，認(rèn)籌比例不到1:1.7，也讓項(xiàng)目更容易被買(mǎi)房人，尤其是投資客搶到。

　　并且，當(dāng)時(shí)紅山已有均價(jià)高達(dá)9萬(wàn)/㎡的龍光玖悅臺(tái)在前，而尚譽(yù)紅山里均價(jià)約7.2萬(wàn)/㎡，戶(hù)型小、總價(jià)低，被稱(chēng)為是“紅山今年最低價(jià)”。

　　兩大因素疊加，或吸引了部分投資客買(mǎi)入這個(gè)樓盤(pán)。

　　但尚譽(yù)紅山里的缺陷也很明顯，緊靠地鐵4號(hào)線/6號(hào)線，噪音大，交付質(zhì)量有爭(zhēng)議。

　　現(xiàn)在，項(xiàng)目成交均價(jià)約6.36萬(wàn)/㎡，按99㎡計(jì)算，不算房貸利息，一套房都跌價(jià)超80萬(wàn)。

　　▲業(yè)主曾因小區(qū)沒(méi)有大門(mén)維權(quán) | 圖源：廣東衛(wèi)視《今日關(guān)注》

　　其次是潤(rùn)璽一期。

　　小區(qū)總套數(shù)約1200套左右，現(xiàn)在就有95套掛牌要賣(mài)。

　　這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年是打新“神盤(pán)”，也是話題度之王，什么“借名買(mǎi)房”“假結(jié)婚買(mǎi)房”“經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房”等等，投資客騷操作非常多。

　　這也導(dǎo)致了小區(qū)現(xiàn)在近百套房源在售的情況。

　　從價(jià)格來(lái)看，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)均價(jià)約13.1萬(wàn)/㎡，如今成交均價(jià)約14.7萬(wàn)/㎡。

　　但具體能不能賺到很難說(shuō)。

　　比如2月成交的一套房源，約98㎡，總價(jià)1270萬(wàn)，而同戶(hù)型開(kāi)盤(pán)備案價(jià)在1184-1371萬(wàn)區(qū)間。

　　按低樓層來(lái)看，或能有幾十萬(wàn)的差價(jià)，但4年多的房貸利息就有可能過(guò)百萬(wàn)了。

　　▲近期成交單價(jià)約12.9萬(wàn)/㎡ | 圖源：貝殼找房

　　無(wú)論怎樣，當(dāng)年“倒掛5萬(wàn)/㎡”的說(shuō)法，也是不復(fù)存在了。

　　同樣掛牌量比較高的，還有天健悅桂府、中泰印邸等項(xiàng)目。

　　相反，很多郊區(qū)剛需盤(pán)的掛牌量反而較低。

　　比如興圍華府，當(dāng)年因?yàn)轫?xiàng)目在城中村里，備受爭(zhēng)議，但如今一看，貝殼找房+樂(lè)有家，兩大平臺(tái)只有1套房在售、3套出租。

　　這可能得益于當(dāng)年投資客的“嫌棄”，反而讓自住群體買(mǎi)到了房源。

　　▲總套數(shù)超400套，僅1套在售

　　你覺(jué)得這些投資客扎堆的樓盤(pán)，還會(huì)再降價(jià)嗎？