4月3日，2025年青島第二批次擬供地清單發(fā)布，枯桃地塊再度重磅上線！擬出讓時(shí)間段:2025-04-02~2025-07-02。

本批次僅出讓1宗地塊，地塊位于棗山東路以北、枯桃三號(hào)路以東，住宅用地，占地面積約3萬(wàn)㎡，容積率1.5，建筑面積約4.5萬(wàn)㎡。

從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)看，值得注意的有3點(diǎn)：

①、該地塊的容積率由去年四批次的1.2，上調(diào)至1.5。雖容積率有所上調(diào)，但1.5的容積率仍是張村河板塊大開(kāi)發(fā)以來(lái)出讓地塊中容積率最低的住宅用地。也是在近幾年青島主城區(qū)土拍史上，較為難得的低密，含金量可見(jiàn)一斑。

（客廳挑空示意）

此外，依據(jù)自然資源和規(guī)劃局去年9月份發(fā)布的第二批土地新政，若該地塊開(kāi)發(fā)定位為具有挑空設(shè)計(jì)、私家庭院、多陽(yáng)臺(tái)、架空層等特色的住宅，將有望打造出超高得房率的高端低密改善型項(xiàng)目，從而在張村河現(xiàn)有在售樓盤(pán)中形成產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（四代宅示意）

更甚者，該地塊有潛力成為張村河板塊的首個(gè)“第四代”住宅項(xiàng)目。

②、此次出讓的枯桃地塊作為板塊內(nèi)容積率最低的項(xiàng)目之一，自然具備了極高的稀缺性。然而，需要注意的是，該地塊距離張村河的核心配套相對(duì)較遠(yuǎn)，這可能會(huì)使得其享受到的配套設(shè)施紅利相對(duì)減弱。這一地理位置上的不足，或許將成為該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要克服的一個(gè)挑戰(zhàn)。

③、地塊北側(cè)緊鄰張村河水系，南側(cè)即是高爾夫球場(chǎng)，自然條件優(yōu)越，極適合打造高端產(chǎn)品。枯桃地塊的出讓，也正式宣告著張村河低密時(shí)代的開(kāi)啟！它的開(kāi)發(fā)是否能夠?yàn)榍鄭u樓市帶來(lái)劃時(shí)代的變革，讓我們拭目以待。

從板塊市場(chǎng)情況來(lái)看：

作為青島樓市標(biāo)桿板塊，張村河這幾年的成績(jī)可謂是有目共睹。

截至目前，張村河板塊的新房新增量和成交量均穩(wěn)居前列，成交貨值位列主城區(qū)第一！網(wǎng)簽套數(shù)位列TOP3，僅次于東李世園、科技大學(xué)-洛陽(yáng)路！套均成交總價(jià)614萬(wàn)元/套，僅次于市南嶗山沿海一線！

在市場(chǎng)庫(kù)存方面，張村河板塊目前的可售房源存量約為3016套，占據(jù)了主城區(qū)總庫(kù)存的20.8%。這一數(shù)據(jù)預(yù)示著在2025年，張村河板塊將繼續(xù)在房地產(chǎn)供應(yīng)和銷(xiāo)售領(lǐng)域扮演關(guān)鍵角色。

目前張村河出讓地塊基本都在南岸，加上此次計(jì)劃出讓的枯桃地塊，南岸共計(jì)出讓7宗地塊，北岸僅出讓大宇一宗地塊。目前張村河板塊在售項(xiàng)目有海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、嶗山尚境、越秀青鐵和樾府、盛世悅府（原名靜山悅園）、海信臻悅等項(xiàng)目，北岸大宇地塊目前尚未入市。

但值得注意的是，目前張村河板塊除盛世悅府（原名靜山悅園）有洋房產(chǎn)品在售外，其他基本都是小高、高層產(chǎn)品，此次出讓的枯桃地塊，恰好彌補(bǔ)了板塊低密產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)缺失，讓我們對(duì)張村河板塊產(chǎn)品力的升級(jí)，有了更高的期待。

價(jià)格方面，去年四批次地塊起拍樓面地價(jià)為20565元/㎡，此次容積率上調(diào)至1.5后，起拍樓面地價(jià)又將作何調(diào)整？

2025年，青島該不該買(mǎi)房？