意大利作家卡爾維諾曾說：“看不見的風景，決定了看得見的風景。”這句話恰如其分地詮釋了物業服務的本質——在時間的沉淀中，以專業與耐心構筑可持續的價值。作為中國高端物業服務標桿企業，金茂服務始終以“長期主義”為錨點，通過全周期服務模式，將物業管理從基礎運維升維為空間與人的關系解決方案、升級成關于用戶需求的長期解決方案。

從420.5米的上海金茂大廈到西安繽紛南郡十余年老社區，從空港相關業態綜合體到全國超百個多元業態項目，金茂服務以“恒心”對抗短期波動，以“恒長”定義服務價值。這三個標桿項目，既是其長期主義的實踐場，也是行業轉型升級的教科書。

金茂服務的全周期服務模式：專業與精細化的價值沉淀

物業服務行業的競爭，本質是服務鏈條完整性與持續性的較量。金茂服務提出的“全周期服務模式”，以“覆蓋建筑全生命周期、激活空間全場景價值”為核心，將服務拆解為“進駐前診斷—定制化升級—長效運營”三大階段，形成從精準介入到生態共建的閉環。

進駐前診斷：精準捕捉需求，錨定服務起點

長期主義的第一步，是對項目痛點的深度洞察。

以金茂服務2023年10月通過業主大會選聘進入的老社區煥新項目——西安繽紛南郡為例，金茂服務在進駐之前，一是提前啟動對這個“區齡”10余年的老社區進行全面“體檢”；二是逐步了解業主訴求并定位其中的熱點問題。

圖說：繽紛南郡項目實景圖

經檢查發現，繽紛南郡存在較為嚴峻的小區設施設備老化問題，如電梯故障率較高、監控設備及門禁老化故障存在安全隱患；園區景觀防腐木故障、地庫天臺及業主家中漏水問題頻發等問題。同時調研發現，小區業主重點關注四大問題：一是園區生活垃圾無中轉點位問題；二是園區供電方案改造困局；三是園區地面人車分流管理方案難題；四是園區商鋪外圍亂擺亂占、園區內部住改商問題影響部分業主正常生活問題。

圖說：改造后現場實景圖

深度洞察小區自身困局以及業主關注熱點后，金茂服務團隊將問題拆解為“安全、環境、體驗”三大優先級， 并為其專項定制了相關“帶資整改計劃”。

不同于社區服務業態，金茂服務在城市商辦綜合體，尤其是特殊產業存量項目改造提升上，則展現了另一種更專業、更具獨特資源優勢的診斷邏輯。

例如，某空港相關業態綜合體之所以選擇了金茂服務，原因有三：一是同樣作為央國企，彼此的文化基因協同性更高；二是看中金茂服務同樣以科技和服務做雙輪驅動，能夠給企業專業適配的服務；三是金茂服務在傳統物業服務之外，還具備專業IFM（綜合設施管理）能力、能做好項目增效和業務賦能，能幫助業主實現更好的發展。

而金茂服務確實也不負所望，在進駐前憑借協同優勢、專業優勢等精準捕捉到了業主需求，切實錨定服務起點：一是需要盡快做好十幾年老樓的設備設施的專業更新，并通過全生命周期以及“預防性維護”延長存量物業存量設施的生命周期，二是敏銳覺察到該項目的“城市更新地標”屬性，在做好地標級物業的專業設施運維、專業空間優化、專業能耗管理類基礎工作之外，也做好地標級的政府接待服務；并計劃為其增加額外的優質服務如協同招商引入業主所需商家資源等。

定制化升級與服務：從硬件煥新到體驗重塑

在西安繽紛南郡，長期主義體現為對社區“生命力”的喚醒。面對4823戶業主的多元訴求，金茂服務以“業主共建”為核，完成三大蝶變：

一是設施重生：包括智能化改造及門禁系統升級改造，消防設施改造、社區“亮燈行動”，園區綠化補種升級改造，園區智能化門禁及監控等設備改造升級等，硬件煥新不僅解決了“看得見”和“看不見”的安全隱患，更以技術賦能埋下長效運營的種子。

二是空間激活：金茂服務通過推動“人車分流管理方案”落地并平穩運行、垃圾清運動線優化解決業主問題優化空間使用，景觀改造設置“網紅打卡點”提升業主體驗等措施，或切實解決社區難題、或創新提升社區魅力，真正讓老舊社區蛻變為“步行友好、活力共生”的幸福生活圈。

三是服務升維：上線金茂薈APP及新視窗系統等數信系統接入，方面業主與物業建立互動及溝通，確保服務渠道暢通，達成緊急保修可15分鐘到場、2小時內可解決問題。定期推出豐富多彩的社區活動、開展社區零售、社區租賃等增值服務業務，為業主提供一站式服務。

圖說：改造后現場實景圖

而在上海金茂大廈，服務定制更顯“極致”——為金融客戶打造恒溫恒濕機房，為領館機構提供高私密性的空間裝修和物業服務，甚至開始計劃為高端客戶定制“8小時外”商旅服務和生活服務。這種“因需而變”的能力，讓金茂大廈連續多年出租率超90%，并獲得客戶的一致好評。

長效運營：預見性運維與核心技術優勢

長期主義的終極考驗，在于如何讓服務歷久彌新，讓建筑空間也盡可能歷久彌新。

業內的典型案例，不能不提的是金茂大廈——2000年被評為全國優秀示范大廈。2012年通過能源管理體系認證，金茂大廈成為國內第一個獲得能源管理體系認證的公共建筑。2013年-2019年期間先后獲得LEED金級、鉑金級認證，BREEAM出色級別認證和BREEAM中國區年度運營獎，成為擁有LEED+BREEAM運營雙認證（最高等級）的超高層建筑。

圖說：上海金茂大廈建筑外觀實景圖

在這座被業內人稱為“垂直的金融街”中，金茂服務為其提供了超過25年的服務。多年來能讓建筑、空間、設備設施均歷久彌新，被金融業等高端客戶長期認可，他們的長期主義管理密碼是“預見性運維”。

金茂大廈服務負責人表示，預見性運維和預防性維護是金茂大廈能夠平穩運行20多年的核心關鍵詞。這種理念貫穿于大廈的日常運維和應急管理中，確保設備和系統始終處于健康、穩定的狀態。

圖說：設備設施維護現場圖

預防性維護是一種基于設備生命周期和潛在風險評估的先進管理策略。它通過精準捕捉設備狀態，在故障發生之前提前干預，確保建筑系統的長期穩定運行。金茂大廈的運維團隊借助專業的工程師團隊和先進的技術設備，對大廈內的復雜系統進行實時監控和維護，從而實現對設備故障的精準預測和預防性更換。這種運維模式不僅提高了設備的可靠性，還有效降低了因突發故障導致的運營風險。

金茂大廈的預防性維護策略具有顯著的獨特優勢。首先，它通過技防與人防相結合的方式，實現了全方位的風險防控。技防方面，大廈配備了先進的設施維護管理系統，能夠實時監測設備狀態并提前預警；人防方面，大廈設立了專職消防隊，負責日常巡邏、安全宣講和突發事件響應，確保在第一時間發現并處置潛在風險。其次，金茂大廈每月開展專業應急演練，涵蓋高空墜物、電梯困人、跑水漏水、火情處置等多種場景，不斷提升團隊的應急處置能力，進一步保障了大廈的運營安全。

圖說：組建消防隊

此外，金茂大廈的預見性運維還體現在對客戶需求的精準把握上。在租戶進駐前，大廈通過數據模型預判其需求，并提供定制化的服務方案。例如，針對金融企業的服務器恒溫恒濕環境需求，大廈提前設計了相應的設施支持，確保租戶的運營不受設備故障或突發事件影響。這種以客戶需求為導向的運維模式，不僅提升了租戶的滿意度，還為大廈保持了常年高分位續約率。

金茂大廈常年持續穩定運行還依托于三大核心技術：計算機輔助設施維護管理、能源管理和空氣品質管理。通過基于設備生命周期的預防性維護，大廈實現了設施的長期穩定運行；通過精準分析能耗數據和優化系統控制，大廈有效降低了能源消耗；通過建立國際標準的空氣品質管理體系，大廈為租戶提供了健康舒適的室內環境。這些技術的應用，不僅提升了大廈的運營效率，還為租戶創造了更高的價值。

金茂大廈的成功實踐表明，預見性或預防性運維是超高層建筑運營管理的未來方向。它不僅能夠有效應對建筑的復雜運維挑戰，還能通過精細化管理和服務升級，為客戶創造更安全、更高效、更舒適的空間體驗。金茂大廈的這一創新模式，為整個物業管理行業提供了寶貴的經驗和借鑒，也為未來超高層建筑的可持續發展提供了新的思路和方向。

長期主義的堅守與價值創造——從標桿到標準的跨越

超過25年深度服務上海金茂大廈、1年全維度激活西安繽紛南郡、以專業重塑獨特航空業態綜合體——金茂服務用一個個案例印證長期主義的回報：公司的綜合差異化競爭力正日益凸顯。

在技術護城河方面，金茂服務擁有自研Golden商寫服務體系、綠色科技研究院專利技術，形成智慧運維標準。在生態鏈接力上，金茂服務背靠中國金茂及中化集團供應鏈豐富產業資源與多年積累的行業資源，能更好地滿足當下客戶的多元需求。同時，金茂服務的長期主義精神也已被行業認可：多個金茂服務長期管理的優質項目顯示，源自管理機制的穩定保障，源自客戶服務的長期賦能，已讓這家公司能切實兌現其“以恒心致恒長”的品牌遠景，做品質服務和長期主義的篤行者。

從物理空間的維護者到資產價值的守護者，從服務提供者到生態共建者，金茂服務的長期主義之道，本質是對“人”的深度理解與尊重。當行業仍在爭論標準化與個性化的邊界時，金茂服務用超過25年的時間證明：唯有將服務刻入時間軸，才能真正成就“看不見的競爭力”。

未來，這條道路上或許仍有風雨，但金茂服務的選擇始終清晰——以恒心，致恒長。

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