本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

（綠城中國2024年度業績發布會現場。受訪者/圖）

揮別“掌舵”近7年的張亞東，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”，03900.HK）正式進入了劉成云時代。

近日，綠城中國召開2024年度業績發布會，綠城中國新任董事會主席、非執行董事劉成云首次公開亮相。據悉，劉成云曾長期在綠城中國大股東中交集團體系內任職，2023年6月至今任中交集團黨委常委、副總經理。

《中國經營報》記者注意到，2024年，綠城中國交出了一份喜憂參半的答卷。相關數據顯示，2024年，綠城中國完成總合同銷售額2768億元，位列房地產行業第三；新增42個項目，總建筑面積約418萬平方米，權益投資額約484億元，權益比提升至79%；但同期股東應占利潤僅為15.96億元，同比下降48.8%。

劉成云表示，根據成熟房地產市場的經驗，房地產市場從深度調整、過渡到筑底企穩、再到市場拉升，“止跌回穩”不是一蹴而就的。當前，房地產行業正經歷“三個根本性重構”，已進入“存量博弈、品質制勝”的新發展階段。“要堅守市場化機制，著力把握結構性機遇，中交集團對綠城中國的支持也會越來越強。”

7年“干將”倉促辭職

3月27日上午，綠城中國在停牌三天后正式宣布，張亞東因工作安排辭任執行董事及董事會主席，并提交日期為3月21日的辭呈。根據辭呈，辭任將于3月28日董事會會議召開前或下一次董事會會議召開前（以較早者為準）生效。

“由于張亞東的辭職，倉促間董事會沒有足夠時間商討接任人選，因此公司申請暫停交易，等待盡快召開董事會會議?！睂τ谕Ｅ圃?，綠城中國在公告中解釋道。

時間撥轉到2018年5月，綠城中國正掀開中交集團入股后的新篇章，張亞東作為中交集團代表進入綠城中國管理層，至今已近7年。同年8月，張亞東擔任綠城中國執行董事和行政總裁。

2019年7月，張亞東正式接過董事會主席一職，全面執掌綠城中國。彼時，中國房地產業仍處于上行期，張亞東也因此更看重規模擴張。

據悉，2019年，綠城中國完成兩輪組織架構優化，通過精簡管理層級、明晰權責體系，推動決策效能提升。

張亞東的變革成效顯而易見。相關數據顯示，2018—2024年，綠城中國銷售額從約1564億元增長至約2768億元，行業排名從第17位升至第3位。2024年，綠城中國自投項目銷售額大幅提升至約1718億元，占比超過六成。

值得一提的是，在張亞東領導下，綠城管理（09979.HK）成功實現分拆上市，成為“代建第一股”。如今，綠城管理已是代建領域的龍頭企業，連續6年穩居行業第一。

張亞東揮別的不只是綠城中國，還有綠城管理。4月1日，綠城管理方面發布公告稱，張亞東因個人工作安排辭任非執行董事、董事會聯席主席及集團內其他職務，辭任于3月31日生效。

接替張亞東的是“中交基因”更為濃厚的劉成云。根據綠城中國董事會決議，自3月26日起，劉成云獲委任為公司董事會主席。

公開資料顯示，劉成云曾任中交（南沙）投資發展有限公司總經理、中交城市投資控股有限公司董事長等職務。2022年8月，劉成云任中交集團黨委委員、總經理助理兼上海振華重工（集團）股份有限公司黨委書記、董事長，2023年6月至今任中交集團黨委常委、副總經理。

高調“搶地”下的安全底線

自2024年以來，綠城中國成為備受市場矚目的“地王收割機”。

2024年8月，綠城中國以48.05億元斬獲上海市徐匯區斜土街道地塊，成交樓面價超13萬元/平方米，一舉成為全國單價“地王”；同年10月，在“廝殺”77輪后，綠城中國最終以34.2億元摘得杭州市上城區地塊，刷新了杭州市彼時的宅地成交樓面價紀錄。

財報數據顯示，2024年，綠城中國共新增42個項目，總建筑面積約418萬平方米，預計可售貨值約1088億元；截至2024年年末，綠城中國土儲總貨值約4496億元，總建筑面積約2747萬平方米，權益建筑面積約1785萬平方米。其中，長三角地區土儲占比約60%，一、二線城市土儲占比達76%。

邁入2025年，綠城中國繼續加大土地投拓力度。3月28日，在上海市第三批次土拍中，浦東新區北蔡楔形綠地C09b-01地塊備受矚目，綠城中國以總價29.16億元競得，成交樓面價71412元/平方米，溢價率高達40%，成為北蔡板塊新“地王”。

對此，綠城中國執行總裁郭佳峰表示，為了提高獲取優質地塊的概率，公司將從三方面發力：第一是向內挖潛，提升項目開發效率并做好前置研究，積極引導差異化的定位機會，而不是高估冒進提高銷售價格；第二是進一步發揮自身優勢，堅守“好房子”營造和行業引領；第三是尋找結構性、小眾投資機會。

此外，在業績發布會上，劉成云多次強調安全的重要性。劉成云表示，在總體投資策略上，綠城中國2025年將堅持“確保安全性，突出流動性，均衡盈利性”。在確保安全底線的前提下，把握節奏、精準選地，全面提高項目研判、出價和操盤能力，確保項目高質量、高標準兌現。

郭佳峰也表示，當前，土地市場回暖明顯，局部區域出現過熱現象，綠城中國會謹慎應對，始終保持理性。“2025年至今，綠城中國新增貨值已超500億元，相當于2024年一半的水平。”

在劉成云看來，除聚焦一、二線核心城市外，綠城中國要更加重視對項目自身質地的研判，關注非熱點城市優質板塊的結構性機會。

“有些能級比較低的城市，比如浙江省的縣城、地級市，也有很好的項目，在2024年投資項目中就有很好的案例，投資利潤率可以超過兩位數?！睋逊逋嘎?，2025年，綠城中國在聚焦一、二線核心城市的同時，會持續關注浙江省內三、四線城市的投資機會，布局體量合適的改善類項目。

“公司貨幣資金充裕，2025年拿地貨值目標跟2024年基本相當，如果機會好的話可能會超過2024年。希望2025年（拿地）量好質優，為2026年銷售額做好新的鋪墊?！惫逊暹M一步表示。

主動調結構加速去庫存

財報數據顯示，2024年，綠城中國取得收入1585.46億元，較2023年的1313.83億元上升20.7%；股東應占利潤15.96億元，較2023年的31.18億元下降48.8%。

凈利潤近乎“腰斬”的原因之一是減值計提的增加。綠城中國方面解釋稱，若干資產的減值及公允價值變動凈額由2023年的20.35億元增至2024年的49.17億元，其中包括39.25億元的存貨減值、9.5億元的往來款減值等。

與此同時，由于全國房地產市場整體下行，綠城中國還面臨庫存高企問題。財報數據顯示，截至2024年年末，綠城中國總存貨約2500億元，約占總資產的一半。

綠城中國管理層分析稱，雖然近幾年的新增投資平均凈利率都接近兩位數，并基本上都得到兌現，但還是有一定量的存貨不斷在結轉，因此會受整體市場環境、收入結轉結構以及重難點庫存去化的影響。

高庫存與低利潤壓力，正成為“新帥”劉成云面臨的兩大挑戰。綠城中國執行董事李駿表示，2024年，公司重難點庫存去化金額達到422億元，包括住宅長庫存、車位儲藏室和商業專項三大類。其中，專項指標平均完成率達到了113%，超額完成了48億元。

記者了解到，2025年，綠城中國仍會將去庫存作為重點工作，并主動調結構、提質增效。同時，針對去化的各項工作也比往年推進得更早。

據介紹，綠城中國還在管理機制和銷售打法上進行了全面升級，聚焦“老盤新做”，圍繞老項目的產品力、展示力、推廣力、銷售力、服務力五個方面升級，以加快庫存去化。

“2024年進行‘老盤新做’的項目，每月流速平均提升了106%。2025年，我們擴大了重難點庫存房源的認定范圍，將現房未達長庫存的房源和新拓的商辦類貨值等，也納入重難點項目的考核。2025年還會持續‘老盤新做’，實現從營銷單點發力到以產品破局和客戶運營并重的體系突破，爭取取得明顯效果?！崩铗E表示。

對于未來房地產市場走勢，劉成云分析認為，2025年開年以來，房地產市場出現了多重積極信號，疊加國家在政策層面持續加力，房地產行業已經進入“止跌回穩”階段，但“止跌回穩”所需的時間較長，不會一蹴而就；各城市止跌回穩的周期也不同步，一、二線城市比三、四線城市率先企穩，二線城市會存在分化；優質項目“頭部效應”將更加凸顯。

值得關注的是，在劉成云“掌舵”下，中交集團有望加大對綠城中國的支持力度。“進入存量時代，我們要保持定力，堅守市場化機制，著力把握結構性機遇。在新階段，中交集團對綠城中國的支持（力度）也會越來越強。”劉成云直言。

（編輯：張家振 審核：童海華 校對：翟軍）