港島買房像談百次快餐戀愛——中介帶看的幾百個單位里，我第27次在路邊店鋪鏡面反射中看見自己微駝的背。

結束了半山區的看房后，我和老公的看房腳步很快來到西環。

西營盤、香港大學和堅尼地城這一片統稱為西環。

這里離中環僅三五站路，上班方便；周圍食肆林立，生活氣息濃厚；部分屋苑臨山近海，景色優美。

西環屋苑樓齡參差，我們既拜訪過不足10年的新樓，也踏入過年近50的老樓。

西環的街景融合了歷史與現代煙火氣

圖：香港旅游發展局

西浦

西浦位置極佳，從西營盤地鐵口出來30秒即可到達。屋苑入口稍顯隱秘，周圍很多賣海鮮干貨的小店鋪。

西浦全貌

我們參觀了的高層單位朝北向海，兩房梗廚明衛有陽臺553呎叫價1550萬。

西浦C室和D室都是向海，但屋苑前面有一棟20+層的高樓，會擋住非高層單位的海景。

西浦海景

這個屋苑2012年落成，單位面積不大，加上陽臺占一部分實用，整體面積就更小了。兩臥室均是一面下床，客廳縱深窄，站在高層單位的陽臺上我的腿直達哆嗦。

西浦高層單位享一覽無余海景

瑞華閣

瑞華閣位于西營盤高街，離地鐵7分鐘距離，出來要爬一個超級大坡。好在2012年后政府修了扶手電梯，可節省體力。

瑞華閣

圖：網絡

我們參觀的高層單位主要以周圍樓景為主，能看到一點點海景。單位是三房兩廳明廁梗廚的設計，但是梗廚里還套了一個廁所，這個裝修思路令我頗為費解。單位總面積713呎，叫價1150萬。

瑞華閣是西環老樓代表，樓齡高達48年。屋苑電梯只通到21層，再往上要自己爬樓。

我去看房的時候，瑞華閣附近在蓋新樓，噪音非常大。

圖：網絡

遙想半個世紀前瑞華閣剛入伙時，周圍還沒什么其他高樓，現在歷經五十年城市變遷，這座單棟屋苑已逐步被后續落成的樓宇包圍，現在很難在群樓中探出頭來。

瑞華閣廳大房大，但單位內部和大廈保養都很陳舊。資料顯示2024年6月有買家以865萬購入頂層713呎連天臺特色單位，可算是沙里淘金。10月有買家以740萬購入中層713呎單位，呎價真太劃算了。

寶翠園

寶翠園位于香港大學站，由六座59層+的樓宇組成，是中西區最大屋苑。該小區向來交易活躍，中介帶我們看了多個不同單位。

寶翠園地理位置極佳，距港大地鐵站1分鐘，三站地鐵直達中環。打車15分鐘到高鐵站，30分鐘到機場。

我們參觀的2座高層單位是兩房梗廚明衛的間隔，667呎叫價1500萬。單位客廳方正，朝向西南，臨山望海太漂亮了。

寶翠園2座高層單位

享翠綠龍虎山景色

蔥蘢蓊郁的龍虎山近在眼前，高低錯落的西環群樓立在腳下，向西遙望，無垠的大海在金色陽光下閃閃發光，這是什么樣的有錢人才能享有的無敵景色！兩個臥室面積大、三面下床不是夢。東南朝向光照充足，望向港大、翠綠龍虎山和依山而建的連綿高樓。

在寶翠園高層單位景色

總體來說，我還是相當喜歡寶翠園的。屋苑地鐵上蓋，會所設施齊全，內園寬闊敞亮。雖然樓齡24年，但保養得宜，有老牌藍籌屋苑的風采。

寶翠園最大戶型是1447呎四房兩衛的1座E室，現有高層單位叫價5700萬。我好奇該戶型以前的成交價，于是翻了資料，看見有業主曾趁03年非典果斷入手，以680萬價格拿下某中高層單位，15年后，他家樓上一層的同戶型賣了4000萬。

算算這潛在回報率，閃瞎我的眼睛！

泓都

泓都在堅尼地城站附近，地鐵出來走七分鐘。沿途生活氣息濃厚，各式餐廳齊全。我們參觀的朝北臨海單位景觀一絕。

傍晚時分去看房，天空鋪滿紫紅色的晚霞，漫天紫色如打翻的顏料撒在一望無際的深藍色海洋上，落霞與海鷗齊飛，汪洋共長天一色，我這個牛馬辛勞一天看到此景感覺太治愈了。

我看的單位530呎兩房梗廚叫價1200萬。小房墻上有一個窗式空調位改造而成的窗戶，感覺容易漏風。大房結構不工整，窗臺處有畸角，空間不好利用。

西浦高層單位享一覽無余海景

這個屋苑樓齡20年，呎價在2萬左右，我覺得其中不乏海景溢價。旁邊的堅尼地城海旁是新晉網紅景點，據說這兩年太多游客慕名前來參觀，影響部分單位住戶的日常生活。

縉城峰

縉城峰距離西營盤地鐵站僅一分鐘路程，樓下就是菜市場，周圍有很多餐廳，生活方便。

縉城峰樓盤入口

圖：網絡

我參觀的B單位是兩房半、黑廁、梗廚加陽臺的間隔，面積559呎叫價1550萬。這個單位的間隔非常不實用，多出來的那半個房間不夠放床只能儲物。單位陽臺較大，占去很多實用面積。

縉城峰入伙已有15年，但保養得宜。屋苑北向高層單位享海景，南向高層享山景。進入屋苑后要向上坐三次電梯才能到達單位，每個電梯入口都有一樣的保安臺，第一次看房恍如進入盜夢空間。

圖：網絡

西環看樓之路剛開啟，我就發現這里屋苑價格頗高。3年內新樓呎價直逼3萬，10年左右半新樓呎價可達2.5萬，就算是20+年的樓呎價也有2萬。高額房價之下，我們匆匆結束了西環看房之旅，將看房的腳步跨過維港，走向九龍和新界。

*以上內容為作者投稿，僅代表作者觀點，不代表“港房研究所”平臺意見。

所長點評

香港頂流藝人姜濤前兩年也以1,800萬港元購入西環維壹中層海景兩房單位，該樓盤以明星業主著稱，容祖兒、謝霆鋒、鐘欣潼（阿嬌）等均在此置業。

姜濤原計劃30歲前買房，現23歲提前達成目標，被隊友Edan調侃“太貴追不上”，但其選擇凸顯西環區位優勢——三站直達中環、山海景觀與明星社區效應并存。

目前西環樓市呈現鮮明分化：

新樓（如西浦）以3萬/呎的高價押注未來地鐵紅利，老樓（如瑞華閣）則憑借“拆樓預期+低總價”吸引剛需買家，而藍籌屋苑（如寶翠園）則依靠地段優勢和成熟配套有競爭力。

建議西環買家警惕“海景溢價陷阱”： 堅尼地城段的海景房近三年價格波動率達18%，顯著高于港島西區均值的12%。海景雖為賣點，但其溢價的穩定性存疑。

西環樓盤真正的長線價值，仍在于“地鐵+學位+低密度”：這一組合不僅能吸引流量，還能提供抗跌性。

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