北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問。兜兜轉轉我們繞到了三元橋，同時看好了鳳凰城二期頂層東北向兩居，和UHN國際村頂層南北朝向兩居。

鳳凰城那個大概920萬帶一個車位，國際村那個估計880能下來。不知道怎么選，自己覺得鳳凰城小區環境可能更好一些。特別想請教章哥聽聽您的看法，從您的角度比如投資的眼光幫我們看看這兩個房子。

A：

1、從小區來講，如果是我就首選鳳凰城啊。但未必是二期，后幾期的從各方面來講更強一些。

另外這套房是頂層東北向，跟國際村相比算疊加的硬傷，保值未必受多大影響，但出手的時候不太好賣，掛牌期會比較長。也就是說鳳凰城的小區占優，但這套房不太有優勢。

2、多說兩句，鳳凰城早期是華遠的項目，當時華遠是華潤的控股公司，這兩家當年是要把鳳凰城打造成品牌樓盤的。

后來是1997年之后的經濟危機，兩家在戰略上有了分歧，華遠想逆勢擴張，華潤想避險暫緩。之后萬科又摻和進來了，搞了點兒小動作吧，因為萬科也是華潤的控股公司。反正三家鬧的一地雞毛的，華遠老大就撤出了，萬科的人開始操盤。

但也是因為有這些事兒，所以鳳凰城成了華潤正式接手北京房地產業務之后的最重要項目，萬科為了爭奪北京市場也挺賣力氣，再加上樓市回暖，所以這樓盤在理念、設計和施工上做的都不錯。雖然是公寓的定位，但實際上等同于普宅，尤其后幾期，價格走勢至少不落后。

3、簡單就是這情況吧，具體房源我沒到現場的話也不好多說，還是以當地中介的評價為準，他們更熟悉業務。

僅供參考。

二

Q:

章哥，如果西四環大成郡，和北五環外馬連洼西山華府禧園，同樣戶型，哪個更保值一些？大成郡現在跌的厲害，都不在7萬了，我公婆在大成郡有個150平的小躍層，帶花園，我感覺樓上樓下的不方便，豐臺地段也不行，再想要不要換個。

A：

1、呵呵，這是送分題啊。到目前為止既然是西山華府的單價更高，那就說明保值更好啊。因為這倆盤是同期開發同期開盤的，檔次品質也都很好，早期的價格又基本一致。所以在學區房概念成型之前，也就是2016年之前，一直都是當地板塊內的標桿樓盤，也算是對標比較的典型小區。

現在既然大成郡的價格明顯不如西山華府，那自然是后者更強了。就算馬連洼屬于海淀學區房，價格中有部分學區溢價，但作為大戶型小區，也不可能溢價這么高啊。

2、房子是用來住的，換不換的看自己的居住體驗吧。

3、躍層復式這種產品屬于比較小眾的，或者說分板塊，在剛需板塊算錯配，在周邊收入比較高的板塊還受追捧。主要就是爬樓梯，很多家庭覺得累，這些年遠不如大平層的熱度高。

4、總之看自己的喜好吧，也別著急賣，這種產品的成交周期本來就長，很多時候不是價格低就好賣，而是要等到喜歡的人。

僅供參考。

三

Q:

章哥，中介推了一套興化西里的房子，大概85平，掛牌780，還可以談，中介說是1976，實際是1965年的紅磚房（從另一個中介那套出的），3/4層，戶型不錯，樓層也合適，就是太老了只能商貸，樓還沒改造，不知道啥時候能改造，請問這種可以購入嗎？

A：

1、當然可以買啊，典型的老公房小區。不過這中介有點兒不專業啊，連興化西里的年代都能說錯。

這里最早的規劃是15棟居民樓，在1966年大運動之前完工了12棟，也就是地壇小學南邊的都是1967年之前建成的。另外3棟樓的土地現在是安外80號院，也是央產房，80年代開發的。

地壇小學北邊的這四棟樓是2000年前后開發的，雖然也叫興化西里，但實際上算是借名字吧。這里之前叫“蠻子營小區”，可能是嫌不好聽才換成興化的。

2、挺好的公房小區，化工系統的，也可以說煤炭系統。化工部曾經改名“燃化部”，又改名煤炭部。這地方也屬于和平里，標準的央產房，該買就買吧。

3、這套房如果780萬以下成交，那這價格應該不算高了。85平，按照當地坪效120塊錢計算，780/85=9.17萬，9.17/120=764，再砍砍價是租售比750左右，那學區溢價率至少不算高吧，最多也就是平均值。當然這是我的估算，具體的以當地中介為準，他們更懂行情。

4、改造我不知道什么時候，但早晚的事兒，這是中央推動的政策，肯定不會給落下。趕上了就算占便宜，沒趕上也不吃虧。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們多方了解了第五實驗的情況，麗澤校區拆遷困難沒法預計進度，目前各年級全部在豐科園校區上課，離我們上班都遠十公里以上。今年初剛確認我單位是西城區重點服務單位，可給予學區內至少不掉坑校的政策扶持。打算在月壇購房走政保，滿兩年無增值稅后賣出。

最近一直在看月壇學區的一居占坑房，三三因去年入學穩定總價沖太高不考慮，考慮育民、復外一、中古三個學校的片區。育民731后進不去、總價比復外一高二三十萬，中古屬展覽路街道的房子樓齡偏老、總價比長安街這邊復外一的略低。

想請教您，這三個學校哪片在兩年后出售折價可能要少一些呢，個人是有點傾向育民片。

A：

1、我沒太明白，一般的政保要求是在西城區內落戶即可，也有定點校的要求是在學區內落戶。你們這是哪種情況？是必須在月壇落戶嗎？

如果不是，而是只要求在西城區內，那也可以考慮其他學區的房子，這樣能買到溢價更低一些的。反正是占坑兒房也不居住，用完了學區看情況是否賣掉就行了。

2、如果是必須要求在月壇學區之內，那就甭強調哪個片區了，而是以具體房源為主。在同等條件下，哪套房的溢價低就買哪套，這自然就是降低風險和提高性價比了。

3、用總價除以預估租金，哪個數值低就說明哪個的溢價率低，當然得是同等房源，帶硬傷的別強行比較。

樓齡無所謂，反正都很老了，不如看維護的效果更重要。另外按目前的利率趨勢，三年內應該都是下行通道（因為五年期利率倒掛），那銀行也就對房貸不至于太過分的限制，流動性也就都差不多。

4、總之既然是占坑兒房，那就甭考慮太長遠的，就看具體房源的性價比（溢價率）吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，您了解華英園小區嗎，世界公園，2萬一平，價格合理嗎？如果買的話您覺得手續幾年能辦下來？

A：

1、這應該是六圈村的X產權，辦不了什么正規手續，也不敢預測。

2、價格我也不知道。這種小區沒有公開的市場價，大中介們也都不參與，所以我真不知道具體行情。只能說感覺這價格還行，因為X產權一般是周邊同等小區的一半左右單價，最低能到40%。

那附近的小公寓都得4萬多，富錦5萬呢，次新商品房6/7萬，所以感覺上這2萬不算貴。另外也可以算算租售比，300左右就算合理，越低越合適。

3、不過考慮好，這種房辦理正規產權的可能性非常小，就算能辦，土地出讓金和稅費等成本也不會多低，時間周期還短不了。

畢竟北京的X產權基本都是2012年之前的，甚至有90年代的。而房子越老就質量越弱，誰給辦手續就得承擔質量風險，萬一出事兒呢？所以就算是有膽兒大的給辦，那也不能少收錢吧？否則就太不值了。

4、簡單就這情況，買不買的看自己的需求和判斷，常規是不建議。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。