近日，上市房企業績密集發布，數據顯示，2024年中國房地產行業經歷深度調整，超六成房企陷入虧損，行業平均凈利潤率跌至歷史低點。

以華潤、龍湖為代表的頭部房企，主動降低對于傳統開發業務的依賴，以高質量發展模式重構業務版圖，交出業績答卷。

行業發展亟待轉型

過去一年，房地產發展新模式在多個頂層會議中均有出現。進入2025年，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，“加快構建房地產發展新模式”，被寫入了《政府工作報告》，房地產發展新模式正成為行業打破舊桎梏，煥發生命力的新動能。

中指研究院表示，在舊模式難以維持、政策倡導構建房地產發展新模式的背景下，房企在堅持房地產開發主業為群眾建設好房子，為消費者提供好服務的同時，持續聚焦自身細分優勢領域，圍繞代建、綜合運營服務等賽道積極轉型升級，是探索新發展模式的重要路徑。

多年來，房地產行業從未停止對 “第二曲線”的探索。第二曲線的本質，是在第一曲線到達極限之前，釋放出新的增長動力，維持整體業績與經營的連續性。 “新增長點”不難理解，但兩個關鍵性的定語卻往往被忽略：其一是“連續性”。

在2018年，房地產曾掀起一陣布局“第二曲線”的熱潮，布局機器人、新能源汽車、足球、金融，其核心是將雞蛋放進不同的籃子，但并非是能夠與傳統業務形成接力發展的轉換動能。

然而，過去兩年，房地產新房市場從巔峰時的18.19萬億的規模，先后降到了2022年的13.33萬億、2023年的11.67萬億，2024年的9.8萬億，幾近腰斬。整體體量的縮小，意味著尚未形成第二曲線的房企，構建新盤面的難度正在加大，緊迫性急劇上升。

“第二曲線”的探索

由于房地產行業獨特的結算方式，房企地產開發業務的營收、凈利潤等數據更多對應了房企過往2-3年前的項目狀況。據Wind數據，截至3月7日，在A股、港股房地產上市公司中，共有90家內地房企預告2024年全年業績。統計顯示，在上述90家房企中，共有60家業績房企預虧，其中，33家連續虧損，有27家則是首次出現年報虧損。在這些企業之中，還能看到一些龍頭房企的身影。

伴隨市場受政策助力開始筑底，以及房企迎來新的結算周期，業績與市場的割裂感在逐漸消失，房企也有望在2025年實現利潤的筑底。

面對新的行業環境，房企為業績回升也在加速對于發展路徑的探索。梳理2024年盈利的房企，兩條發展路徑愈發清晰，一是由中海、綠城等為代表的房企，持續聚焦一線城市、高能級二線城市，在確定性最高的市場里減少市場波動的影響。

中海的投資策略是繼續聚焦于一線和部分強二線城市，同時積極關注機會型城市，具體會根據不同城市、不同板塊、不同項目進行分析。在項目選擇上更聚焦于項目的確定性，包括現金流、現金利潤情況。2024年中海集團錄得營業收入1851.5億元，同比下降8.58%；股東應占溢利156.4億元，同比下降38.95%，核心股東應占溢利157.2億元。期內毛利率為17.7%，較2020年下降約13個百分點。

綠城中國則深耕核心城市。據介紹，在2024年，綠城中國在“北上杭3個城市全年新增貨值553億元，同時權益進一步提升到79%，同比提升5個百分點。根據披露，綠城中國2024年營業收入約為1585.46億元，同比增長20.7%；股東應占利潤約為15.96億元，較2023年的人民幣31.18億元下降48.8%。

另一方面，則是由華潤、龍湖等為代表的房企，加速構建新的業務模式，經營性業務正變得越來越重要。資料顯示，華潤的經常性收入業務由經營性不動產業務、輕資產管理業務以及生態圈要素型業務整合而成。2024年，華潤置地實現常性收入業務收入416億元，同比增長6.6%，占華潤總營收的比例為14.9%。利潤層面，貢獻了核心凈利潤103億元，同比增長8.2%，核心凈利潤貢獻占比同比提升6.3個百分點至40.7%。

2024年，龍湖非地產業務的營收占比已超過20%，由商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造組成的經營性業務，成為了集團整體收入、利潤、現金流的主要貢獻源。報告期內，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入267.1億元，同比增長7.4%，占比全集團總營收的21%。

實現“兩個轉換”

龍湖集團管理層表示，過去幾年，在地產業務受到沖擊的情況下，運營及服務航道成為集團收入、利潤及現金流的重要貢獻源。根據龍湖的計劃，在2028年，龍湖集團經營性收入貢獻占比將達到50%。

作為行業中以安全穩健著稱的企業，龍湖在收入結構轉換的同時，還在進行債務結構的轉換。

在2024年度業績會上，龍湖管理層介紹了債務轉換“兩步走”的思路：其一，強化正向經營性現金流，減弱業務與高杠桿的捆綁，轉而以內生動力驅動發展；其二，借助持有型物業，增加經營性物業貸，拉長借貸年期、降低融資成本。

2024年，龍湖集團有息負債規模下降163億元至1763億元，在過去兩年累計壓降超過300億元，期末凈負債率為51.7%，下降4.2個百分點，資產負債率（剔除預收款）為57.2%，下降3.2個百分點，較3年前已累計下降10.2%。

根據時間表，預計在2025年末，龍湖的有息負債將下降到1400億元左右，在這之后，龍湖將成為整個行業為數不多，能夠把信用融資降到10%左右，而且還在健康發展的企業。

2024年財報不僅是一份業績公告，更是一份面向未來的宣言：房地產下半場的贏家，屬于那些在安全穩健的基底之上，敢于打破路徑依賴的企業。龍湖等頭部房企，正以先行者的姿態，探索出屬于自己的新發展模式。