核心城市的價值重估、政策端的精準調控、市場端的預期修復、企業端的理性投資，正在共同構建“總量可控、結構優化、品質躍升”的新發展模式。

◎ 文 / 馬千里

2025年一季度，土地市場突破三年沉寂，溢價率迎來大幅回暖，但與2019-2021年的高熱不同，本輪升溫呈現“核心城市領跑、優質地塊主導”的鮮明特征。在房地產行業逐步企穩的背景下，這一變化既是穩市場成效的顯性表達，也反映出市場向高質量發展的長期趨勢。

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土地市場率先反彈
穩市場成效迎來顯性表達

在行業止跌回穩的發展大周期中，土地市場作為產業鏈的最前端，其回暖往往被視為政策成效的先行信號。2025年一季度土地市場的表現，正是這一邏輯的典型印證。

從供給側看，中央“穩預期、促轉型”的政策導向在土地市場得到充分貫徹。2025年一季度，全國300城經營性土地成交建筑面積同比下降11.2%，但成交金額逆勢增長17.6%，核心城市高溢價地塊頻現。例如，北京、上海一季度成交的22宗宅地中，有7宗總價超50億元，且溢價率普遍超過10%，其中虹口區90億宅地溢價率更是達到38%；杭州核心板塊更是在5日內兩度刷新樓板價紀錄。

量縮價漲的背后，是政策端通過優化供給規模、換取高質增量的成果：其一，收縮土地供應，2025年1-2月，全國土地成交建面僅0.88億平方米，商品房成交面積1.07億平方米，土地交易量已然低于新房成交規模，近年來地方主管部門一再緊縮供地規模，2021年下半年至今，土地交易量平均每年下降22%，尤其是在2023年至今的27個月中，26個月全國土地成交建面同比下滑，其中16個月同比降幅超過20%，只有2024年1月因為春節錯期而同比上升；其二，供地清單進一步“提質”，自2024年2月以來，全國成交土地平均容積率已經連續14個月未超過2.0，譬如上周北京、杭州、成都供應宅地平均容積率均低于1.6。其三，加速推進庫存消化，改善投資預期，通過收購存量商品房、閑置土地收儲騰挪優質土地資源。

政策端的另一大突破在于需求側改革。通過構建“好房子”標準體系、降低容積率、強化配套要求等措施，新出讓地塊的產品力顯著提升，市場也更愿意以高價獲取高品質地塊。以上海靜安寺協議出讓的袖珍宅地為例，其樓板價高達16萬元/平方米，并成為新的全國單價地王，反映出市場對高品質地塊的價值共識。而各類限制性政策的解綁，以及金融支持和購房補貼的執行，也在需求端進一步穩住了交易流量，據國新辦披露數據，2025年初40個重點城市新房成交面積、成交金額同比分別增長了1.3%和7.1%。

政策與市場的雙向奔赴，使得土地市場成為行業信心修復的“第一站”。

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核心城市領漲
土拍高熱邏輯已不同于上一擴張周期

相比2019-2021年的上一輪土拍高熱期，2025年呈現出新的結構性特征：核心城市取代三四線，成為土地市場高熱的主導力量。這一轉變折射出行業底層邏輯的變化：從擊鼓傳花式的量價擴張，轉向追求利潤和流量的確定性。政策端，在增存掛鉤、以人定地等機制下，只有人口流入、產業集聚的核心城市才能新增供應優質土地資源；市場端，在經過了近年的地價回調和市場調整之后，優質板塊的穩定流速和利潤空間優勢進一步凸顯，高溢價競拍也是對于這些抗風險板塊投資價值的體現。

2019-2021年上半年，土地市場的熱度主要由三四線城市驅動。以2021年一季度為例，三四線城市溢價率達18%，顯著高于一線的7%和二線的15%。彼時徐州、湖州溢價率甚至分別高達61%和45%，且成交建面躋身全國TOP15，其邏輯在于棚改貨幣化，再加上一二線城市執行雙集中供地，三四線低價格基數效應下迎來投資、投機性需求外溢。

2025年一季度，支撐土地市場熱度的動因截然不同。一線城市平均溢價率達17%，二線為21%，而三四線僅4%。京滬杭蓉等城市頻現超高溢價地塊：北京海淀兩宗總價90億+宅地溢價率分別達17.3%和25%，杭州蔣村低密宅地溢價率達到115%，成都金融城宅地溢價率高達106%。核心城市高熱的核心邏輯在于人地掛鉤機制深化下，優質資源的稀缺性被進一步放大。

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熱度從核心城市逐步擴散
更多城市優質板塊迎來多點開花

作為本輪調整周期中的“模范生”，北京、上海、杭州、成都以更為穩定的去化率、持續低位的消化周期，在行業止跌回穩進程中始終先人一步，2025年1月土拍熱度即居高不下，出現溢價率20%以上的90億土拍成交（北京），50%以上的超高溢價率（杭州、深圳、成都）。

如果說2月8日鄭州金水區宅地87%溢價還只是個例，那么自2025年2月下旬以來，隨著越來越多城市出現高總價高溢價地塊，土拍熱度的擴散之勢已然明確。

寧波、濟南、沈陽、武漢等城市亦出現局部高熱。例如，渾南區迎來了暌違已久的高溢價土拍，一宗低密宅地以17.5%的溢價率成交，該地塊容積率1.2，經過60輪競拍，由中海以6.9億元競得，成交樓板價7050元/平方米，目前地塊附近高品質住宅在售均價在1.6萬元/平方米左右。凸顯企業對于改善型需求的信心，以及對低密產品的強烈偏好。

這一趨勢反映了穩市場成效的梯度傳導。“模范生”優質投資機會固然極好，但在供給規模的控制下，京滬杭蓉等城市的投資機會仍然無法滿足企業的投資需求，從而引導房企向次核心城市潛力板塊布局。另一方面，控庫存導向下的供地策略，進一步放大了優質地塊的吸引力（如降低容積率、強化配套）。如寧波鄞州、沈陽渾南、蘇州湖西地塊容積率均不超1.6，要么是自身素質極為突出，如武漢青山濱江、泉州東海宅地坐擁江景/海景，且生活配套完善，具有明確的發展預期。

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展望
本輪土地熱度復蘇的可持續性

2025年土地市場的升溫，有望在政策、市場、企業三方合力下的長期趨勢：

1.供給側改革深化：存量盤活與增量優化并進

中央“以存量換增量”的機制將持續優化供給結構。2025年2月，廣東發行304億專項債用于回收閑置存量土地，成為2025年全國首例發行專項債收購閑置土地的省份，此外，湖南岳陽、河南開封、浙江金華、江西吉安、廣西貴港、吉林四平等地也已陸續發布公告，公開征集社會閑置土地進行收儲。

另一方面，進一步優化土地供給，2025年初預供地總建筑面積同比下降47%，但核心城市供地質量顯著提升。例如，上海閔行江川紫竹即上新了兩宗容積率僅為1.01的產城宅地，起拍價3.5萬元/平方米，對標低密別墅售價普遍在10萬元/平方米以上，將填補板塊內高端低密改善需求缺口；北京首次提出“彈性供地”，將商品住宅用地供應規模從300公頃調整至240-300公頃，進一步強化稀缺性。

2.地方積極出臺穩市場政策，驅動土地市場持續復蘇

2025年兩會定調穩樓市、建設好房子促轉型，核心城市穩市場政策也一再加碼，2025年以來北上廣深均發布了5次以上的穩市場政策，主要涉及公積金政策優化、稅費補貼、鼓勵高品質住房建設等方面。

典型如南京把握新房房價指數三連漲、消化周期回落至18個月以內契機，3月31日出臺了房七條，準聚焦住房消費全鏈條，通過政策組合拳構建多維支持體系。兩日之后，南京土拍市場即迎來了積極的反響。珠江路袖珍宅地拍出了43.4%的溢價率，以4.43億元成交，由杭州長住集團競得。該地塊是南京主城稀缺宅地，且自然景觀、教育資源豐富，成交價3.8萬元/平方米，周邊高端二手房掛牌價在6.5萬元/平方米左右。

3.企業投資意愿回升，國央企主導行業發展新格局

2025年一季度，新增土儲百強房企貨值同比增長17.8%，金額同比增長42.2%，建面同比增長5.1%。投資百強總量三個指標均同比回正，企業投資積極性筑底回升。從房企角度來看，頭部房企持續強化對高能級城市優質土地資源的戰略性增儲，重點地塊參拍企業數量增加且出價競爭激烈。市場集中度進一步分化，頭部房企、國央企依托資金優勢加速優化土儲，而中小型房企受制于流動性壓力持續收縮投資半徑。這種投資格局預計將驅動優質土地資源持續向頭部企業聚集，行業集中度或將進入新一輪提升周期。

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結語

2025年土地市場的升溫，本質是房地產行業從規模驅動轉向質量驅動的必然結果。核心城市的價值重估、政策端的精準調控、市場端的預期修復、企業端的理性投資，正在共同構建“總量可控、結構優化、品質躍升”的新發展模式。隨著土地端的熱度向銷售端傳導，行業有望在2025年迎來真正的企穩回升，并為長期健康發展奠定堅實基礎。

排版：鳥姐

以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考

轉自：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合