如果不是鄰居提起

王夕（化名）還不知道

自己買下后入住了一年的二手房里

曾經(jīng)有人去世

為了買下這套學區(qū)房

王夕花了近760萬元

如今得知房子變成“兇宅”

她將賣方訴至法院

要求退房并返還購房款

賣方卻表示事出有因

自己也有苦衷

這是怎么一回事？

01

高價買的二手房，住了一年才知道是“兇宅”

王夕買下的這套二手房位于杭州城西，面積95㎡，有著不錯的學區(qū)。她賣掉了老家的房子，在2021年1月底與原房東張元（化名）簽訂定金合同，2月底正式簽訂購房合同，最終的總價為759萬元。

“張元提出，為了她孩子讀書方便，想等到2022年3月再交房，也就是讓她再住一年。”王夕表示，自己當時不急著入住，就答應了這個要求，雙方也將這一約定寫進了合同的補充條款內(nèi)。

2021年3月完成過戶后，直到2022年3月，王夕才從張元手中正式拿到了這套房。 2022年12月，王夕和家人搬了進去。入住近一年后，她才從鄰居口中得知，在房屋過戶一個月后、交房前，原房東張元的孩子在家中自殺，她花高價買到的這套房竟是套“兇宅”。而后，買家起訴原房東，要求退房。

02

女醫(yī)生慘遭喪子之痛，孩子的離世卻帶來“兇宅”官司

張元則稱，雙方是在2021年2月簽訂合同，約定交房時間是在2022年3月，產(chǎn)證過戶時間是在2021年3月。當年因為倉促間無法另尋住所，所以完成過戶后自己又返租了一年，與中介反復確認后，也取得了買家的同意。

張元與中介溝通購房事宜的聊天記錄截圖。圖源：潮新聞

2021年3月完成過戶手續(xù)后，4月，張元未滿18歲的孩子在這套房中去世。張元至今仍沉浸在喪子之痛中，“從醫(yī)二十年，我救過很多病人，可當我的孩子毫無征兆地離去時，我連最后一句‘媽媽愛你’都沒能說出口。這四年，我依然不敢面對孩子去世。”

更讓她難以接受的是喪子之痛引發(fā)的官司。張元哭著說：“在返租期間孩子去世，這是客觀事實，但事情發(fā)生之前，買房流程已經(jīng)完成，對方也已經(jīng)享受到了優(yōu)質(zhì)學籍。這幾年房子本身就跌了300萬元，這個時候拿我孩子的事情要我以當時的房價退房，這是刀口上撒鹽，對我來說太不公平，是我沒辦法承受的。”

王夕告訴記者，在2021年2月8日簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同后，雙方又于2021年2月18日簽訂了補充協(xié)議，其中在其他特殊情形事項中明確約定：“甲方承諾，該房屋在其本人持有期間，在房屋本體結(jié)構(gòu)內(nèi)未發(fā)生過非正常死亡事件（包括但不限于自殺、他殺等）。 如果甲方在簽署本合同前就前述事項隱瞞真實情況的，甲乙雙方確認：因甲方之欺詐行為，使得乙方在違背真實意思的基礎上訂立本合同，乙方有權(quán)依法要求撤銷房屋買賣合同及相關協(xié)議”。

2024年12月，該案一審判決，法院認定張元沒有按照合同約定交付未發(fā)生非正常死亡事件的房屋，王夕勝訴。而后，張元不服判決，提起了上訴，目前二審尚未宣判。為了買下這套房，王夕背負了不少房貸，迫于經(jīng)濟壓力，她和家人只能繼續(xù)住在“兇宅”中。

03

購房提醒

過戶未交房，而是“返租”，這時房產(chǎn)交易是否已經(jīng)結(jié)束？期間房屋情況發(fā)生變化，應由誰承擔責任？記者就此咨詢相關律師。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，在房產(chǎn)交易中， 過戶登記與交付是兩個相對獨立的行為， 登記時發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，一般而言，交付房屋則是以交鑰匙、完成對房屋控制權(quán)的轉(zhuǎn)移為界限。而通常意義上的“返租”，是指出售房屋后，再建立一個新的租賃法律關系，雙方從買賣關系變成了租賃關系，原來的房主繼續(xù)使用房屋，但是法律角色發(fā)生了變化，成了租戶。 “本案中，有個細節(jié)需要特別注意，所謂‘返租’的時候并未另行簽署書面的租賃合同。所以在一審判決的時候，可能未認定是一種新的租賃關系，很可能是以尚未交房來認定的。”

王玉臣提醒，對于賣房人而言，如果打算返租，保險起見， 最好是單獨簽署一份租賃協(xié)議， 而不是口頭說或者直接從房款中扣除。

陜西恒達律師事務所高級合伙人、公益律師趙良善稱，返租是指房東在出售房屋后，因自身原因如小孩讀書、新房裝修等，需要繼續(xù)在該房屋中居住一段時間的情況，“它并非嚴格意義上的法律術語，是房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)通俗叫法。”

他分析，涉案爭議焦點在于， 房屋雖然已經(jīng)過戶，但是沒有實際交付，而非正常死亡案件在未交付期間發(fā)生， “從風險承擔角度看，房屋交付前的風險一般由賣方承擔。雖自殺屬意外事件，但由于房屋未實際交付，賣方仍 對房屋具有一定控制和管理義務，因此對于該事件導致的房屋價值貶損等 風險，賣方應承擔相應責任； 從合同約定看，雙方簽署了補充協(xié)議，屬于雙方自愿協(xié)商確定，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，為有效約定，買賣雙方受此約束；從占有權(quán)角度，雖然房屋所有權(quán)以辦理過戶手續(xù)為準，過戶后買方成為法律上的房屋所有者，但占有權(quán)與所有權(quán)是不同的概念，占有權(quán)涉及對房屋的實際控制和使用，賣方在持有期間對房屋具有直接的控制能力，基于控制能力負擔有關后果亦符合公平原則。”

他指出，一般來說，房屋交付時間以合同約定為準，本案中，雙方約定2022年3月交房，在這個時間之前，房屋的實際控制權(quán)和風險在一定程度上仍由賣家承擔，如實際交付時間晚于合同約定的，以實際交付之日為準，交付衡量的重大因素在于誰獲得控制權(quán)，誰實際占有房屋。雖然涉案房屋已經(jīng)過戶，但賣家在控制期間對房屋的使用和管理應符合合同約定和一般的注意義務。“如果買賣雙方在完成過戶后，另行簽訂一份協(xié)議，對延遲交付的性質(zhì)、雙方的權(quán)利義務以及風險承擔等進行明確約定，則雙方的法律責任會更加明晰，能有效避免此類糾紛。”

關于這個案件，

你怎么看？

歡迎加小姐姐微信

來源：央視網(wǎng)、紅星新聞、錢江晚報、潮新聞、法治日報

法律顧問：廣西先導聯(lián)合律師事務所