作者：真叫盧俊團(tuán)隊

來源：真叫盧俊（ID：zhenjiaolujun0426）

多年前我們寫過這篇文章： 《》

底部留言的爭議性還蠻大的

對于90平兩房到底是需求萎縮，還是需求會變大的討論，正反雙方各執(zhí)其詞

幾年過去，好像到了可以做數(shù)據(jù)驗證的時候

今年和大家討論了不少的供應(yīng)去化問題

好像也很久沒有去回顧關(guān)注過

兩房這種更剛需的產(chǎn)品，在交易市場上的表現(xiàn)了

整理了過往幾年的數(shù)據(jù)才發(fā)現(xiàn)，即便每天面對各種樓市信息，也依然會陷入信息繭房

因為，上海兩房交易的流通數(shù)據(jù)，大大超出了我的預(yù)期之外

01

沒想到上海最多的存量產(chǎn)品，不是其他，而是兩房

你能想象，上海兩房居然占了供應(yīng)體量的一半么

這個數(shù)據(jù)拉出來后我也是非常意外

原來在上海，兩房才是天量供應(yīng)

比起什么小三房，老破小單間，體量都斷崖領(lǐng)先

過去七年，最高的時候，上海兩房竟然超過了20萬套的掛牌量

今年的掛牌占比，差不多也能夠占據(jù)半壁江山的程度

這是今年3月份上海二手掛牌，戶型占比分布情況，兩房超過40%，高于其他所有戶型

而今年上海兩房掛牌占比，迎來一個小高峰

換句話說，現(xiàn)在市場上兩房房東還是比較著急置換的

拉出供求關(guān)系，今年上海兩房成交，似乎也來到了分水嶺

統(tǒng)計了上海100㎡內(nèi)兩房和小三房的供求比

前幾年上海的兩房不太愁賣，至少對比起小三房的房東，1.5-2的供求比，還算得上健康，一直保持較快速的流通

但從今年初開始，情況似乎有了比較大的變化，兩房供求比的數(shù)值來到了最高峰的4.76

回顧去年上海二手政策和成交情況，可以發(fā)現(xiàn)

從去年1月30日上海放開單身限購，到去年9月29日外環(huán)外單身限購的社保從3年降為1年

那時候起，大量的單身購買力進(jìn)入上海，最大利好的產(chǎn)品，毫無疑問是一房而不是兩房

因此，兩房開始變得不好賣的原因，大概就是目前產(chǎn)品處于較為尷尬的位置

有點高不成低不就的感覺

放開單身限購后，主要刺激一房成交

三房的門檻在降低，因此兩房產(chǎn)品受到了兩端的夾擊

這份數(shù)據(jù)讓我們對上海二手中，兩房的處境大致有所了解

掛牌天量、供應(yīng)占比提高，都告訴我們今年兩房的房東們有點著急了

02

如上數(shù)據(jù)所示，今年兩房房東們面臨的競爭加大

那么下一個話題就是：

眼下哪種兩房產(chǎn)品更好賣，流通性更好？

我們試著用更具體的數(shù)據(jù)，來展開這個話題

事實上，上海的兩房產(chǎn)品非常多樣化，因此它們交易的冷熱不均，是必然的

上海有著大量老破小產(chǎn)品中的超小兩房，老公房、動遷房中的緊湊兩房，也有較為舒適性兩房，外銷房、大平層里的大兩房

不同面積段的兩房，占整個供應(yīng)端的比例，非常分化

基本上，50-100㎡的兩房產(chǎn)品，覆蓋上海二手市場的快八成

相反的，140㎡以上兩房，僅占有1%，非常稀缺

而對于這些不同的兩房產(chǎn)品來說，供求關(guān)系和議價率是這樣的

最受歡迎的，當(dāng)然是50-80㎡的緊湊小兩房，供求比最低，且議價率不高

80-100㎡兩房雖然供求比不高，但是議價率最高，可見這類產(chǎn)品確實容易被砍價，房東屬于容易以價換量的類型，著急賣，可以砍價賣，肉痛也沒關(guān)系

最難賣的兩房，是面積140㎡以上的大兩房

這類產(chǎn)品主要分布在上海核心地段，陸家嘴、新天地、古北等，掛牌均價從十多萬到二十萬不等

又大又貴，就已經(jīng)將絕大部分主流購房者拒之門外，也難怪會有12.96的供求比出現(xiàn)了

大體來說，其實就是50-80㎡是兩房產(chǎn)品中，最吃香的面積段

不同環(huán)線來看，則顯示出了兩房產(chǎn)品的偏剛需性質(zhì)：越郊區(qū)，越好賣

具體到板塊，將目前掛牌TOP20的板塊去化情況也為大家做了梳理，也可作為參考

至此，我們大致能夠感知到，如今上海兩房中，哪種產(chǎn)品是好去化，好流通的

畫面大概就是：面積段在50-80平間，外環(huán)外，剛需板塊動遷大居等

得到產(chǎn)品結(jié)論后，還和中介老朋友做了一番市場調(diào)查

小蘇在二手市場的交易案例中，大量接觸過出售或者購買兩房的客戶

她和我說，如今上海市場購買兩房的剛需畫像大致這兩種

1、預(yù)算充足的單身，會選擇兩房

2、預(yù)算不足的夫妻，咬咬牙才剛夠得上買兩房

這兩種畫像占據(jù)兩房的主要成交力量

預(yù)算充足的單身買兩房，較多來自于家庭自住，在單身階段可以兼具臥室和書房功能，又可以過渡到未來結(jié)婚至生小孩，大約十年時間的周期都可以覆蓋

而預(yù)算不足的夫妻，則是考慮到總價夠不上好的三房產(chǎn)品，會買兩房作為上車，未來生小孩后，有一方父母過來帶娃，則會將兩房改為三房

可以看到，這些購買兩房的客戶，實際上也是從一房、三房分流過來的小眾

小蘇認(rèn)為很少有指定買兩房的客戶

至于怎樣的產(chǎn)品更受歡迎，她給了兩個方向

在總價可控范圍內(nèi)，這種南北通透的大兩房，是夫妻家庭比較青睞的，將來父母來帶娃，還可以改造成為三房

其次，還有這種雙南兩房，低總價功能性高于一切

但是她也認(rèn)為，兩方在市場上確實存在交易局限性

上海剛需買房不管是單身還是年輕夫妻無娃

購房決策中，存在著一條功能鄙視鏈

也就是說，如果是相近的總價，能買三房的不會考慮兩房，能買兩房的不會考慮一房，總歸多一個房間更好

這就是大家購房的原則，多一個房間，戶型的可持續(xù)生命周期，就長了許多

03

相反的，現(xiàn)在上海的新建商品房，幾乎快將兩房拋棄了

巧克麗麗開玩笑的一句話，讓我覺得非常形象

"它們就是上個時代的小三房啊"

每個時代都有自己的剛需和改善產(chǎn)品

放在上海五十年前，能在這個城市擁有一室，便是那時候的剛需，若能住在兩房里，應(yīng)該就算那個時候的“中產(chǎn)”

而時代的車輪滾滾向前

每一代人的居住畫面，也在產(chǎn)品的迭代中，悄悄進(jìn)化了

不知道從什么時候開始

市面上的新盤，起步的戶型都從小三房開始了

雖說都知道是因為7090的政策限制，大部分的套型都要做成小面積

但是開發(fā)商的選擇，都默默把90平內(nèi)的產(chǎn)品做成了功能型三房

記得在十多年前，90平做兩房還是很普遍的類型，這些年也慢慢絕跡于市場

現(xiàn)在的房企在上海做產(chǎn)品，起步就從90平小三房開始，也是時代更迭的一種具象化表現(xiàn)

我統(tǒng)計了下2024年上海新房供應(yīng)中

329個項目里，只有18個項目涵蓋了兩房戶型，占比僅有約5.5%

（數(shù)據(jù)來源：整理自網(wǎng)絡(luò)）

而在這十多個項目中，兩房產(chǎn)品也只是算其中“配角”罷了

估算下來，上海去年供應(yīng)的6萬多套新房里，兩房的占比不會超過3%

（數(shù)據(jù)來源：整理自網(wǎng)絡(luò)）

電話咨詢了些中介，發(fā)現(xiàn)這些盤的兩房，卻也不是想象中的難賣

兩房依然在一手市場上存在著需求

尤其在一些郊區(qū)板塊，部分外地客戶買房，依然會選擇總價更低的兩房

但房企比任何人都知道，有需求并不意味著是主流

我很好奇，房企內(nèi)部到底是從哪個環(huán)節(jié)開始，就決定放棄“兩房設(shè)計”的呢

公司內(nèi)部正好有兩位同事曾長期從事于開發(fā)商設(shè)計和營銷部門

和她們聊起“為什么現(xiàn)在的開發(fā)商不做兩房了"

設(shè)計同事認(rèn)為，做戶型的時候他們會從營銷得到“客戶定位報告”

這份“客戶定位報告”上，都會將周邊對標(biāo)項目戶型列出

大多數(shù)時候會看到這樣的結(jié)果，這幾年競品都在做三房，市場需求就是三房，在這樣的前提下，大部分房企基本不太會選擇做非標(biāo)戶型

另一個原因，標(biāo)準(zhǔn)化的戶型，更能控制成本

如果各個面積段產(chǎn)品均有，產(chǎn)品多樣性會使得產(chǎn)品成本變高

總之，在客戶調(diào)研和控制成本的結(jié)果導(dǎo)向下

如今的小三房，就成為了市場主流

這其實也可以理解

社會在發(fā)展的結(jié)果應(yīng)該是居住空間的變大，而非退步

小三房更加吃香，不僅功能全，后續(xù)改租也更值錢

因為租房市場上，是小三房的租售比更高

再結(jié)合上海二手市場的特性，兩房本就是存量市場里最多的產(chǎn)品

改善和置換需求，又是這個城市購房者的主流

那么，如今的新房市場，兩房絕跡，也完全能理解了

04

不過，時代還會向前，未來呢

兩房的需求，或者說，更好的兩房產(chǎn)品，會重新回歸市場嗎

或許，眼下的一些社會變化，能讓人看到一些端倪

可以肯定的是，兩房在二三四線城市肯定是小眾的，小城市的家庭需求底線就是大三房

但是，在上海這樣超一線城市呢

已知上海結(jié)婚率、生育率雙雙墊底全國

且上海的初婚初育年齡一再推遲，目前也是全國最低

因此，對于這座城市的買房者來說，確實會和其他城市存在不同

單身的、夫妻雙方的小家庭更多，從一代進(jìn)入到三代同堂的時間周期也會拉長，包括丁克現(xiàn)象也會促進(jìn)兩房需求

在如上海此類人口密集，外來人口多的大城市，北廣深也是同理

兩房產(chǎn)品的迭代，也會成為未來的命題

而如今還疊加外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定因素，門檻和壓力更低的兩房，會不會重新又回到購房者視線

不過個人感覺，即便需求增長，在上海天量的兩房供應(yīng)面前

兩房也不太可能會成為這個城市未來的稀缺房產(chǎn)資源

（文章數(shù)據(jù)來源：兔博士app）

THE END