大家好，我是胡一刀，老胡，關(guān)注海外市場(chǎng)，專注研究全球優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果您想跟著老胡一起打開(kāi)國(guó)際視野，尋找全球機(jī)會(huì)，加入老胡的私密群。

關(guān)注老胡，開(kāi)啟國(guó)際視野，尋找全球機(jī)會(huì)

想必大家最近都睡不好，川普一句話，全球資產(chǎn)就開(kāi)始暴跌，包括美股，近期美股納指跌幅超過(guò)了20%，節(jié)后A股第一個(gè)交易日，盤中指數(shù)更是大跌近9個(gè)點(diǎn)。

世界就是個(gè)草臺(tái)班子，川普發(fā)個(gè)推，全球資產(chǎn)就能縮水幾十萬(wàn)億。

你以為的美股是成熟市場(chǎng)，然后當(dāng)川普改口關(guān)稅的說(shuō)辭后，美股也能從-5一下漲到+4，在世界未有之大變局下，資本市場(chǎng)上，沒(méi)有贏家。無(wú)非就是殺敵一千，自損八百罷了。

好在，作為國(guó)人，很多人雖然看A股市場(chǎng)，但可能并不買A股，寧愿買房產(chǎn)也不會(huì)賣A股，雖然這兩年國(guó)內(nèi)房產(chǎn)跌幅也不小，但比起不公平的二級(jí)市場(chǎng)，房產(chǎn)至少是透明且公平的市場(chǎng)。我身邊很多熱持有金融資產(chǎn)最多的也恰好是房子，權(quán)益類很少。

由于我從地產(chǎn)研究很多年，身邊經(jīng)常就有伙伴問(wèn)我，現(xiàn)在房子哪兒可以投資，這兩年問(wèn)最多的就是海外。

很明顯，資金的方向正在發(fā)生微妙的變化，所有人都應(yīng)該重視起來(lái)。

今天，我們不聊國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，我來(lái)給大家好好盤一下海外房產(chǎn)。

但全球房?jī)r(jià)復(fù)雜，我這里按國(guó)際清算銀行的統(tǒng)一口徑，房?jī)r(jià)是房?jī)r(jià)指數(shù)，大家只要看走勢(shì)即可，曲線向上，代表房?jī)r(jià)上漲；曲線向下，代表房?jī)r(jià)下跌。

先來(lái)說(shuō)說(shuō)世界上發(fā)達(dá)國(guó)家的房子，美國(guó)。

2012年房?jī)r(jià)見(jiàn)底后，美國(guó)房?jī)r(jià)就持續(xù)上漲，其中僅在疫情爆發(fā)之前幾個(gè)月、2022年上半年短暫小跌，幾乎可以忽略不計(jì)。

時(shí)間拉回2007年，那時(shí)候美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫破滅，爆發(fā)次貸危機(jī)，2008年升級(jí)為國(guó)際金融危機(jī)，禍害全球。

所以美國(guó)房?jī)r(jià)從07年開(kāi)始跌，到了2012年止跌，花了整整5年時(shí)間。

大家看下圖，實(shí)際上美國(guó)房?jī)r(jià)從有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的1975年開(kāi)始，幾乎是一條平滑向上的曲線。房?jī)r(jià)漲了32年。

中途回踩5年后，從2012年初房?jī)r(jià)止跌轉(zhuǎn)漲以來(lái)，美國(guó)樓市再次走了一輪長(zhǎng)達(dá)12年的長(zhǎng)牛，房?jī)r(jià)漲幅也遠(yuǎn)超次貸危機(jī)之前那幾年的牛市。這里我多插一嘴，前些年潤(rùn)出去的人，現(xiàn)在都笑了。

問(wèn)題是美國(guó)的房?jī)r(jià)接下來(lái)還能不能漲？

從川普的角度，他希望美元貶值，那么僅此一條就可以給到大家答案，美國(guó)的房?jī)r(jià)大概率還能上漲，上漲的幅度和斜率會(huì)比上一輪更大。

大家知道，貨幣是資產(chǎn)的錨，錢貶值了，無(wú)非就是大家手里的錢不值錢了，但不代表資產(chǎn)不值錢。

看完美國(guó)，我們來(lái)看看歐元區(qū)。

同樣的，大家看下面這張圖，從1992年到07年金融危機(jī)，歐元區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，每一年就是漲多漲少的問(wèn)題。比如漲幅最大的06年，高達(dá)8個(gè)點(diǎn)，要知道這指數(shù)指數(shù)，部分板塊漲幅肯定是10%以上的。

然后就是歐債危機(jī)平息之后，大概從2015年開(kāi)始，歐元區(qū)房?jī)r(jià)再次進(jìn)入上漲通道，也走出一輪罕見(jiàn)的長(zhǎng)牛，但時(shí)長(zhǎng)和漲幅，比美國(guó)要弱。

但從2022年開(kāi)始，歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)政治樓市受到了很大影響。美國(guó)開(kāi)始暴力加息，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)，一切看起來(lái)都是悲傷的故事，當(dāng)然也包括房地產(chǎn)。2022年下半年房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌，直到2024年才止跌，花了兩年多的時(shí)間。

再說(shuō)說(shuō)加拿大，美國(guó)的小跟班。

房?jī)r(jià)過(guò)去十多年漲幅也不小，不過(guò)加拿大華人比較多，所以華人購(gòu)房情緒也讓加拿大房?jī)r(jià)波動(dòng)更大。2020-2021年房?jī)r(jià)漲幅巨大，2022年以來(lái)呈持續(xù)小跌態(tài)勢(shì)。

再來(lái)說(shuō)下日本。

1991年，日本股市、樓市雙殺，泡沫破滅后，日本股市大幅下跌，同時(shí)樓市也大幅下跌，日本房?jī)r(jià)從1991年跌到了2012年附近。

安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)亮相后，2013年以來(lái)，日本房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)入上漲通道。

至今，東京房?jī)r(jià)創(chuàng)新高，其他地區(qū)仍低于1991年高點(diǎn)。

但現(xiàn)在日元貶值，這兩年國(guó)內(nèi)很多人抄底日本房產(chǎn)的不在少數(shù)。

同區(qū)域的，比如中國(guó)臺(tái)灣，新加坡在過(guò)去十多年都是持續(xù)上漲的，香港房?jī)r(jià)在2021年見(jiàn)頂后開(kāi)始回落，中途有過(guò)撤辣活動(dòng)，但并沒(méi)有讓香港房?jī)r(jià)真正穩(wěn)住。

在就是澳洲。

澳洲這個(gè)地方，居住舒適，氣候好，這兩年也是無(wú)數(shù)人過(guò)去投資。

澳洲房?jī)r(jià)過(guò)去十多年也是呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)，過(guò)去兩年，澳洲部分地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅更是兇猛。

關(guān)于澳洲的房產(chǎn)，我們也寫過(guò)無(wú)數(shù)的科普文，有興趣的可以查看主頁(yè)“成竹澳房觀察”欄目細(xì)細(xì)研究，或者直接加我們，我讓小助理免費(fèi)直接發(fā)一份全球房產(chǎn)的核心資料包給大家，希望大家避坑避雷。

全球房?jī)r(jià)過(guò)去十多年基本都處于一個(gè)上漲階段，當(dāng)然這背后的原因其實(shí)是有貨幣貶值的因素在，其次就是上一輪回調(diào)的修復(fù)。

未來(lái)5年內(nèi)全球房?jī)r(jià)哪些地區(qū)還會(huì)漲？

如果要走出去，什么地方更適合中產(chǎn)？

關(guān)于這個(gè)話題，后面我打算在內(nèi)部直播和大家詳聊，感興趣的可以掃碼下方添加小助理，后續(xù)我開(kāi)播的時(shí)候提醒大家，大家記得來(lái)聽(tīng)。

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