當(dāng)前全國主要城市的二手房，價格表現(xiàn)如何？

整體來看，目前全國所有城市的二手房價格基本都在下跌，且四月、五月以來相比去年四季度及今年前三個月，很多城市的房價跌幅有所擴(kuò)大。

為何房價跌幅擴(kuò)大？

有人會列舉不同原因，如宏觀經(jīng)濟(jì)壓力、新房市場擠壓二手房市場、近期缺乏增量房地產(chǎn)新政利好等。

但大家注意，若想了解短期房價變化，必須首先關(guān)注供求關(guān)系 —— 按照商品價格運(yùn)行規(guī)律，供求關(guān)系決定商品價格的短期波動。

此前，我們分析過新房庫存及供求關(guān)系對新房的影響，今天結(jié)合全國 50 城房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，分析近期二手房的供求關(guān)系。

總體來看，今年以來全國二手房掛牌量持續(xù)增長，尤其是 4、5 月份，二手房掛牌量顯著增加。

但同期，全國很多城市的二手房交易量減少，導(dǎo)致去化周期拉長，即一套二手房掛牌后成交所需時間比以前更長，意味著供大于求的情況逐步加劇。

在供大于求背景下，房價短期只能下跌。

只有兩城二手房拋壓較小

以二手房庫存壓力指數(shù)（經(jīng)指數(shù)化處理）為例，目前全國一線及所有二線城市中，二手房庫存壓力指數(shù)均為正值（正值表示壓力大，負(fù)值表示壓力小），說明全國大部分城市二手房供求關(guān)系均為供大于求，且數(shù)值越大，供大于求越嚴(yán)重。

海口、南寧、太原、昆明、南昌、福州、長沙、鄭州等城市庫存壓力指數(shù)較大，二手房價格承壓較大，當(dāng)前相應(yīng)的房價跌幅也較為明顯。

僅有上海、深圳的庫存壓力指數(shù)為負(fù)值，說明這兩個城市目前二手房庫存壓力較小，供求基本平衡（或市中心板塊供求平衡），雖不意味房價會上漲，但至少跌幅較小或部分板塊房價基本平穩(wěn)。

此外，北京、廣州、廈門、成都、天津等城市庫存壓力指數(shù)雖為正值，但數(shù)值較小，供大于求情況不嚴(yán)重，二手房價格下跌情況相對緩和。

上海市場強(qiáng)于南京

關(guān)于具體城市二手房庫存壓力指數(shù)走勢，我們挑四個城市，兩兩比較一下，看看能發(fā)現(xiàn)什么規(guī)律。

上海是一線，南京是二線，二者同處長三角，比較的價值較高。

過去兩年上海、南京樓市均較弱，但上海相對更強(qiáng)，房價跌幅更小。

從二手房庫存壓力指數(shù)走勢看，2023 年 8 月以來，南京庫存壓力指數(shù)持續(xù)大于上海，2024 年差距擴(kuò)大，表明南京二手房供大于求更突出，價格下跌壓力更大。

上海，雖多數(shù)時間庫存壓力指數(shù)也為正值，但數(shù)值較小。

2024 年 12 月以來指數(shù)短暫為負(fù)值，也即二手房供求基本平衡，或部分板塊小幅供不應(yīng)求，但大部分板塊仍供大于求。

成都與西安強(qiáng)弱交替

作為西部兩大都市及國家級中心城市，兩城過去兩年庫存壓力指數(shù)基本處于正值區(qū)間（供大于求），但走勢有差異。

2023 年 8 月前，二者走勢及數(shù)值相近。

2023 年 8 月至 2024 年 3 月，西安指數(shù)小于成都，表明此時段西安樓市供求關(guān)系略強(qiáng)于成都。

2024 年 4 月以來，西安指數(shù)震蕩上升，庫存壓力變大；今年4 月壓力值為 53。

2024 年 4 月以來，成都指數(shù)總體震蕩回落，2 月最低點(diǎn)接近零，目前西安二手房壓力大于成都，意味著其供求關(guān)系弱于成都，房價下跌空間更大。

從實(shí)際房價波動看，2024 年以來成都房價跌幅明顯小于西安，印證了二手房供求關(guān)系與價格走勢的高度正相關(guān)。

此外，今年3月以來，兩城庫存壓力均上升，表明近兩三個月樓市重新降溫；二手房掛牌量增加，但成交量下降，導(dǎo)致去化周期拉長，傳導(dǎo)至庫存壓力指數(shù)上升。

通過分析可知，二手房庫存壓力指數(shù)能較好反映各城市庫存壓力及供求關(guān)系變化，進(jìn)而揭示房價漲跌的內(nèi)在邏輯。

未來需密切觀察各城市二手房庫存壓力指數(shù)變化，以便把握樓市短期趨勢。