當(dāng)前全國主要城市的二手房,價格表現(xiàn)如何?
整體來看,目前全國所有城市的二手房價格基本都在下跌,且四月、五月以來相比去年四季度及今年前三個月,很多城市的房價跌幅有所擴(kuò)大。
為何房價跌幅擴(kuò)大?
有人會列舉不同原因,如宏觀經(jīng)濟(jì)壓力、新房市場擠壓二手房市場、近期缺乏增量房地產(chǎn)新政利好等。
但大家注意,若想了解短期房價變化,必須首先關(guān)注供求關(guān)系 —— 按照商品價格運(yùn)行規(guī)律,供求關(guān)系決定商品價格的短期波動。
此前,我們分析過新房庫存及供求關(guān)系對新房的影響,今天結(jié)合全國 50 城房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù),分析近期二手房的供求關(guān)系。
總體來看,今年以來全國二手房掛牌量持續(xù)增長,尤其是 4、5 月份,二手房掛牌量顯著增加。
但同期,全國很多城市的二手房交易量減少,導(dǎo)致去化周期拉長,即一套二手房掛牌后成交所需時間比以前更長,意味著供大于求的情況逐步加劇。
在供大于求背景下,房價短期只能下跌。
只有兩城二手房拋壓較小
以二手房庫存壓力指數(shù)(經(jīng)指數(shù)化處理)為例,目前全國一線及所有二線城市中,二手房庫存壓力指數(shù)均為正值(正值表示壓力大,負(fù)值表示壓力小),說明全國大部分城市二手房供求關(guān)系均為供大于求,且數(shù)值越大,供大于求越嚴(yán)重。
海口、南寧、太原、昆明、南昌、福州、長沙、鄭州等城市庫存壓力指數(shù)較大,二手房價格承壓較大,當(dāng)前相應(yīng)的房價跌幅也較為明顯。
僅有上海、深圳的庫存壓力指數(shù)為負(fù)值,說明這兩個城市目前二手房庫存壓力較小,供求基本平衡(或市中心板塊供求平衡),雖不意味房價會上漲,但至少跌幅較小或部分板塊房價基本平穩(wěn)。
此外,北京、廣州、廈門、成都、天津等城市庫存壓力指數(shù)雖為正值,但數(shù)值較小,供大于求情況不嚴(yán)重,二手房價格下跌情況相對緩和。
上海市場強(qiáng)于南京
關(guān)于具體城市二手房庫存壓力指數(shù)走勢,我們挑四個城市,兩兩比較一下,看看能發(fā)現(xiàn)什么規(guī)律。
上海是一線,南京是二線,二者同處長三角,比較的價值較高。
過去兩年上海、南京樓市均較弱,但上海相對更強(qiáng),房價跌幅更小。
從二手房庫存壓力指數(shù)走勢看,2023 年 8 月以來,南京庫存壓力指數(shù)持續(xù)大于上海,2024 年差距擴(kuò)大,表明南京二手房供大于求更突出,價格下跌壓力更大。
上海,雖多數(shù)時間庫存壓力指數(shù)也為正值,但數(shù)值較小。
2024 年 12 月以來指數(shù)短暫為負(fù)值,也即二手房供求基本平衡,或部分板塊小幅供不應(yīng)求,但大部分板塊仍供大于求。
成都與西安強(qiáng)弱交替
作為西部兩大都市及國家級中心城市,兩城過去兩年庫存壓力指數(shù)基本處于正值區(qū)間(供大于求),但走勢有差異。
2023 年 8 月前,二者走勢及數(shù)值相近。
2023 年 8 月至 2024 年 3 月,西安指數(shù)小于成都,表明此時段西安樓市供求關(guān)系略強(qiáng)于成都。
2024 年 4 月以來,西安指數(shù)震蕩上升,庫存壓力變大;今年4 月壓力值為 53。
2024 年 4 月以來,成都指數(shù)總體震蕩回落,2 月最低點(diǎn)接近零,目前西安二手房壓力大于成都,意味著其供求關(guān)系弱于成都,房價下跌空間更大。
從實(shí)際房價波動看,2024 年以來成都房價跌幅明顯小于西安,印證了二手房供求關(guān)系與價格走勢的高度正相關(guān)。
此外,今年3月以來,兩城庫存壓力均上升,表明近兩三個月樓市重新降溫;二手房掛牌量增加,但成交量下降,導(dǎo)致去化周期拉長,傳導(dǎo)至庫存壓力指數(shù)上升。
通過分析可知,二手房庫存壓力指數(shù)能較好反映各城市庫存壓力及供求關(guān)系變化,進(jìn)而揭示房價漲跌的內(nèi)在邏輯。
未來需密切觀察各城市二手房庫存壓力指數(shù)變化,以便把握樓市短期趨勢。
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