進入四月后，樓市突然變得安靜了很多。

相關數據說明了一切，根據中指研究院最新發布的報告，3月份全國百城新建住宅環比上漲0.17%，同比上漲2.63%，但回暖跡象并不是全局，100個城市中有50個城市仍在下跌。

二手房的數據更刺激，環比下跌0.59%，同比下跌7.29%。100個城市中，僅成都是例外，其余99個全部下跌。

這也直接導致樓市金三銀四草草收場。

更讓房主頭疼的是，房租下滑有加速的跡象，很多人即使把租金砍到骨折，還是租不出去。

01

去年下半年，住宅租金下滑的情況，就已經出現。

根據中指研究院50城住宅租賃價格指數，2024年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.25%，跌幅較2023年擴大2.95個百分點。

有人將當時的房價，和2021年9月做了對比，一二三四線城市租金，分別下跌了-7.15%、-9.79%和-8.90%。見底了？

以往春節后，隨著人口的回流，租金會有一段反彈，然而現實又狠狠的打臉。

進入2025年后，下滑趨勢還在延續，3月50個城市住宅平均租金環比下跌0.05%，同比下跌3.40%。

02

數據永遠只是市場的一面，現實更殘酷。

半個月前和本地中介深聊了一下，他說現在租賃市場不是冷，而是非常冷，掛牌量超過8萬套。

以前房東的心態是愛租不租，現在租客的心態是愛降不降，對價格很敏感。

另外，不要單純看表面租金下滑，更難看的數據是空置率和成交周期。

很多房主對市場不了解，犯經驗主義錯誤，認為自己房子地勢好，以前很好租，死咬價格，然而租客即便搭上搬家和中介費的成本，也要往租金更低的地段和房源遷。

比如去江北，年輕人非常喜歡，到處都是待租的新房子，小區好，價格低，反正有地鐵。

等房主反應過來主動降價的時候，新租客已經很難找了。

租客少了之后，很多中介為了完成KPI，轉而更多推薦自己公司包租的房源，這就導致不少房子一空置就是大半年，帶看都很少，房主損失很大。

房租究竟降了多少？上海陸家嘴一套50平小戶型，租金從6500元降到5000元，靜安的兩居室老式住宅，租金從8500元降到6500元。上海不少二房東直接暴雷了。

北京海淀3-4環之間的房子，租金從9000元降到7500元，朝陽北五環邊上的房子，從7000元降到5800元。

南京市中心新街口，地鐵站旁邊，一年前租金4100元，現在降到3200元，位置稍微偏一點的，只要不在地鐵口，打7折都很難租出去。

結合Wind的數據，上海跌回到2019年前后，北深房租跌回到2015-2017年，廣州跌回到2014年，成都跌回了2018年，天津更猛，直奔2010年。

三四線城市情況更慘，有的租金直接回到了十幾年前的水平。只有極個別小城市是例外，主要是房源全部在二房東手上控盤，他們也堅持不了多久。

不只是住宅租金在降，商業寫字樓的租金下跌更為驚人，跌幅30%以上的比比皆是。

北上甲級寫字樓租金全面回到2009年，北京不少寫字樓每天每平米租金已經到三塊錢了，面積稍微大一點的，位置稍微偏一點的，租出去很難。

03

房租扛不住的根本原因什么？

供求關系。供求關系中，更重要的是需求，也就是租客的支付能力。

現實是，租客收入下降，對房租的承受能力降低，是房租下降的重要原因，尤其高端租房的需求萎縮特別明顯。

正常情況下，租房收入比的警戒線是30%，基本生活支出還在不斷增加，所以要么換個小房子，要么換到更遠的地方。

人口流入放緩，房源增長速度超過流入人口數量，也是一個重要因素。

給大家一個數字，2024年全國共交付新房338萬套，算是交付大年，而2023年的交付規模也超過300萬套。

這其中，有相當一部分新房并非自住，暫時賣不掉就只能流入租賃市場補貼貸款。

有相當一部分人想以租養貸的中產，頭已經開始大了，“以前買房是躺著賺錢，現在是跪著求人，還得倒貼物業費。”

還有一個原因大家可能沒有想到，有相當一部分租房的人買房了。

近兩年，在有統計的國內一二線城市中，低總價成交占比越來越高。網上很多人看不上的主城老房子，偷偷摸摸成交，關鍵位置好，總價超跌，生活方便。

就拿過去一個季度來說，南京和蘇州總價低于150萬的房子成交占比達到50%，合肥占比達到66%，成都更是達到69%，上海總價低于200萬的占比也達到25%，都是剛需在買房呀！

此外，保障性租賃住房的增多，也拉低了整體租金水平，不少城市租金只有市場指導價的六折。

房東普遍開始焦慮了。

情況就是這樣，也不要指望六月份需求旺季市場會習慣性反彈多少，主要還是待租的房子太多了。

由于租金下跌速度不低于房價，所以現階段租售比也沒能改善，加上不確定因素比較多，所以我一直強調，不要考慮買房收租做現金奶牛。

至于判斷未來房租走勢的關鍵，就看收入能不能穩住，這僅僅針對住宅。

對了，多提醒大家一句，現階段一定要遠離二房東。