這個春天的主場似乎是杭州的，杭州的櫻花開得很美。

杭州的杭州六小龍騰空出世，杭州拍出8萬多樓面價的地王。

他們說杭州要超越深圳了，杭州的房價又要開始瘋漲了？

今天就想聊聊我理解的杭州和杭州的房價。

有些事還是要理智地去看的，表面的熱度背后的故事值得深挖。

一、土拍狂熱的真相：資本游戲與結(jié)構(gòu)性陷阱

1.地價飆升背后的馬甲盛宴
2025年3月25日濱江集團拍得西興地塊樓面價72915元/㎡（溢價率69.86%），4月1日運河新城地塊溢價率58.79%，表面看是房企信心爆棚。但據(jù)內(nèi)部人士透露，參拍名單中至少3家為和當(dāng)?shù)亟缓玫钠脚_公司。

2.遠郊土地市場現(xiàn)原形
大江東核心區(qū)地塊（QT070602-14）4月1日底價成交，臨安錦城街道地塊溢價率僅0%。與核心區(qū)地塊動輒50%+溢價形成鮮明對比，印證土地市場“冰火兩重天”格局。

3.限價解除后的狂歡
3月28日建發(fā)房產(chǎn)以88029元/㎡拍得蔣村低密宅地，其實人家是1.1容積率的稀缺性地塊。周圍的高層都要賣到5w+的地段呀。相比2024年同區(qū)域最高價漲幅達73%，但同期該板塊二手房成交均價僅上漲11%，其實并不算夸張。

再和大家聊一個數(shù)據(jù)一季度土地出讓金595億，但是這部分房子可能未來和絕大多數(shù)剛需無緣，都是城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地。意味著基本上都在100平米起步，總價基本上在600w起，甚至有些房源未來總價在3000w起。

二、二手房數(shù)據(jù)修正：虛假繁榮

1. 3月成交真相
官方數(shù)據(jù)顯示3月二手房成交12413套（創(chuàng)8年新高），看似很樂觀。但是我發(fā)現(xiàn)新增掛牌量同步暴漲32%，日均掛牌突破1000套，成交/掛牌比降至1:5，為2021年以來最差。每天是賣掉400套不假，可是每天新增掛牌在1000多套呀。簡單來說就是杭州每天賣掉1套房子但是又有5套房子要賣。

改善次新房（交付5年內(nèi)）成交占比達21.6%，高價房源拉高均價（30210元/㎡環(huán)比漲4%），這部分房子本身的總價就貴。而200萬以下剛需房占比下降5.8%。說明剛需在逐漸的減少。

2.價格紙面富貴
申花板塊星瓚頌錦府、華潤綠城杭樾潤府交付3個月即現(xiàn)“紙面漲價”：中介掛牌價5.5-6萬/㎡，但實際成交僅4.8-5萬/㎡。其實本身就屬于紙面富貴。當(dāng)初萬人搖號的樓盤，當(dāng)初要拼社保的樓盤，買入持有2年后，僅僅保本而已。并沒有想得那么樂觀。

從某些網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)來看，4月二手房新增帶看量環(huán)比下降28%，說明3月小陽春的熱度已經(jīng)逐漸的下降。

三、杭州人口結(jié)構(gòu)劇變：老齡化加速與購買力塌方正在凸顯

1.人口增速放緩：

杭州人口雖然在逐漸增長，但是你會發(fā)現(xiàn)增速率已經(jīng)回歸到個位數(shù)以下，且逐漸放緩。

2、外來人口增速放緩：

而且我們仔細的去分辨了人口的增長結(jié)構(gòu)，勞動年齡人口（15-59歲）減少0.2萬人，60歲以上人口暴增12.3萬。這座城市的老齡化也在加速。0-14歲人口減少2萬，對應(yīng)2025年幼兒園學(xué)位過剩1.2萬個，這座城市的新增嬰兒也在持續(xù)的減少。和全國大趨勢并沒有什么不同。

所以那些說什么杭州人口增長明顯房價依然會漲的人不過是自欺欺人罷了。

四、杭州當(dāng)下的就業(yè)并沒有那么樂觀：

1、大廠依然在裁員
2025年的杭州大廠裁員風(fēng)暴仍在持續(xù)發(fā)酵。阿里巴巴作為重災(zāi)區(qū)，2024年全年裁撤24,940人（日均68人）。

海康威視2024年10月啟動研發(fā)部門大縮編，32個區(qū)域砍至12個，涉及上千名技術(shù)人員，賠償標(biāo)準(zhǔn)從"N+2"縮水至"N+1"。

不僅僅是阿里和海康，杭州的新型龍頭企業(yè)比如網(wǎng)易，比如宇視已經(jīng)有過多輪的裁員。至于杭州那些驕傲的獨角獸企業(yè)也未能逃出不斷裁員的宿命。連杭州的直播帶貨產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)的收入都在不斷縮水。

杭州這座城市正在不歡迎35+的打工人，不歡迎互聯(lián)網(wǎng)和電商人。根據(jù)有關(guān)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示杭州的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)崗位需求同比暴跌47%。

2、貿(mào)易大戰(zhàn)下，杭州的經(jīng)濟會更不樂觀

個人預(yù)判貿(mào)易大戰(zhàn)下，杭州的經(jīng)濟會更不樂觀。

2024年杭州出口總額5949.5億元?，占全市GDP的比重約為30%出口占全省出口總值的15.2%，一旦中美貿(mào)易戰(zhàn)打響，勢必會受到很大的影響。影響的還是就業(yè)和企業(yè)的利潤。

當(dāng)土拍市場的舉牌聲與二手房的砸盤聲一起奏響，失業(yè)大軍越來越多時候，杭州樓市還在喊漲？顯得如此魔幻。

你以為土拍很火爆，房價就要漲么？21年的杭州樓市土拍也很火爆，結(jié)果那？

那些高位買進的人可能戶均已經(jīng)虧損了100w了。

關(guān)于我：

一個不富不美，但超級有意思的姑娘。創(chuàng)業(yè)失敗過，500強總部打過工，

現(xiàn)某互聯(lián)網(wǎng)公司業(yè)務(wù)負責(zé)人。

多平臺認證的資深財經(jīng)作者，單篇100w+爆文作者。

關(guān)注宏觀經(jīng)濟/大廠和獨角獸發(fā)展動態(tài)/新興商業(yè)模式/失敗商業(yè)案例

我很認真的在觀察和思考當(dāng)下的經(jīng)濟和商業(yè)運營模式，有空我就會更新哈。

還發(fā)文預(yù)判過 ：

樂視汽車會失敗（2017），鏈家才是最大的野心家（2015），瑞幸咖啡是泡沫（假賬本之前），無人貨架是投資打水漂（2017）、西安房價即將開啟暴漲（2017）、蔚來汽車有未來（2019）等。

“雖然不能光芒萬丈，但要像星辰像大海“

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