大家好，我是阿拉蕾。

在日本留學工作生活十幾年，有在關西和關東兩邊居住工作和生活的經驗；

除了會講標準的日語之外，大阪話、和歌山話和關西話我也各個都能講，和日本本地老爺爺老奶奶交流無障礙。

日本武藏野大學碩士畢業，曾任職過世界20強企業、東京的電視臺等。

擁有日本永駐以及10年日本房地產的就職經驗（在職公司皆為日本人開的房地產公司）。

有租賃和房地產投資的銷售經驗，也有日本房地產公司國際課從事過翻譯以及法人對接業務的經驗。

之前在日本主要給日本的公務員以及上班族等做投資房地產的資產配置。

我開設了《阿拉蕾看日本》欄目，持續為大家分享關于日本的一切，生活、房產、投資等，感興趣的朋友進群，和阿拉蕾一起聊聊日本。

有很多小伙伴辦理經營管理簽證，想去日本做舊屋改造+民宿。

阿拉蕾一直覺得這是條很有希望很賺錢的道路，但是沒有想到2025年4月開始日本建筑基準法出臺了修正法案：4號特例縮小，部分翻新需要建筑確認申請。

這就意味著“舊屋改造+民宿”會多了很多難度。

那么具體是怎么樣一回事呢？

讓我把新法律給大家講解一下，以下內容太專業太干貨，望大家理解。

2025年4月建筑基準法修正后，4號特例將縮小。

這意味著在建筑確認申請時，木造二層建筑的結構計算書等需要給相關機構遞交申請，不僅新建房屋需要建筑確認申請，大規模翻新也需要。

4號特例是什么？

建筑基準法的4號特例是指，木造二層建筑及平房住宅在建筑確認及檢查審查時，可以部分省略。這一特例將在2025年4月實施的法律修正后發生變化。

首先，讓我們看看修正前的現行法律。

特例對象是木造二層和單層建筑。

建筑基準法規定，在新建或大規模翻新時，是否需要建筑確認申請的標準是將建筑物分為四類。

1

號至

3

號包括非木

建筑，或木

造結構的

三層及以上

那種的

，或建筑面積超過

500

平方米的大型建筑。

普通規模的木

二層或平房被歸為

4

號。

也就是說，4號特例針對的是二層或平房的木造住宅。

2025年3月前，建筑確認申請的審查部分可以省略。

建筑確認申請是什么？

建筑確認申請是指在建造建筑物時，制作設計圖紙等必要文件，需要向政府部門或建筑確認審查機構提出申請，審查是否符合法律和條例。

如果審查不通過，就不能建造。

然而，現行法律中，4號建筑的建筑確認申請部分審查被省略了。

“省略的主要是結構計算部分。目前，二層和單層木結構住宅不需要提交證明結構安全的結構計算書。也就是說，抗震相關部分的審查被省略了。”

4月以后，4號建筑大規模翻新時需要建筑確認申請。

翻新時的建筑確認申請情況如何呢？

“對于木結構二層或平房，新建或增改擴建需要確認申請，但翻新情況下，基本不需要建筑確認申請的情況居多。”

據說，即使是涉及4號建筑（木結構二層和單層）整體的翻新，只要不涉及增改擴建，一般也不會進行建筑確認申請。（4月以前）

節能標準義務化

從2025年4月起，此前非強制的節能標準將被義務化。

節能標準規定了隔熱等措施，但此前建房時符合這些標準并非義務，因此住宅的隔熱性能因住宅而異。今后，所有住宅都必須符合節能標準。

從2025年4月起，建筑確認申請時需要附上節能相關文件。

據說，節能標準義務化是4號特例縮小的原因之一。

另外，為了防止地震造成的災害，提高抗震性被認為是必要的。

2025年4月修正后，木造二層建筑在建筑確認申請時也將被要求附上結構計算書。要求提交結構計算書是為了確保抗震性。

4號特例縮小旨在提高住宅質量，這是毫無疑問的。

過去，為了應對高速增長時期住宅需求大、審查壓力大的情況，部分引入了審查省略。

然而，由于現在開工數量減少，今后住宅建設將從追求數量轉向追求質量。

提交結構計算書和節能相關文件成為義務

建筑基準法修正后，在建筑確認申請時，此前審查被省略的木造二層建筑的結構計算書，以及新增的、符合現行標準成為義務的節能相關文件的附帶將變得必要。

也就是說，需要通過設計圖紙或計算書等來證明抗震性是否得到了妥善保障，節能性是否符合現行法律。

木結構平房繼續作為建筑確認審查省略的對象

關于木結構平房，如果建筑面積在200平方米以下，將繼續像以往一樣省略部分審查。不會進行結構計算書或節能相關文件的審查。

對于平房的翻新，即使是大規模翻新，也和以往一樣不需要進行建筑確認申請。

需要進行建筑確認申請的大規模翻新

從2025年4月起，大規模翻新需要進行建筑確認申請。那么，大規模翻新是如何定義的呢？

大規模翻新是指建筑基準法中所說的“大規模的修繕或改造”，國土交通省的宣傳手冊中是這樣定義的：

（國土交通省 的通知 ：2024年10月版）

大規模翻新或者大規模的修繕、改造是指對建筑物的主要結構部分（墻、柱、地板、梁、屋頂或樓梯）中的一種以上進行過半數的改造等。

關于建筑確認申請的通知

對于上述內容，已告知需要進行建筑確認申請及工程竣工檢查。

然而，以下幾種翻新情況則不需要建筑確認申請：

廚房、衛生間、浴室等涉水區域的翻新

墻紙更換、不影響結構的地板更換等室內裝修工程

屋頂或外墻的重新涂裝、覆蓋施工等僅涉及表面材料的工程

為實現無障礙化而安裝扶手或坡道

需要注意的是，建筑確認申請是否需要在一定程度上取決于翻新公司的判斷。業主也應了解此次法律修正的內容，并與多家翻新公司就法律修正進行討論，這是比較好的做法。

了解建筑確認申請的益處

要知道，依法進行建筑確認申請可以帶來一些后續將要提到的好處。

不過，需要注意的是，在進行大規模翻新（大規模修繕或改造）的建筑確認申請時，附帶的文件并不一定與新建、增改擴建等完全相同。

此次法律修正明確，大規模翻新（大規模修繕或改造）不屬于節能標準適用義務的范圍。

然而，“增改擴建”和“大規模翻新”雖然聽起來類似，但它們指代的是不同的內容。

需要注意的是，進行增改擴建時，是屬于節能標準適用義務范圍的。關于應附帶的文件等詳細內容，后續將逐漸明確。

屋頂翻新需要進行建筑確認申請的情況

參考國土交通省的通知（國住指第356號），我們來看看在大規模翻新（大規模修繕或改造）范圍內，屋頂翻新在什么情況下需要進行建筑確認申請。

首先，當更換屋頂材料的同時進行屋頂結構材料的施工，并且施工部分的面積超過整體的一半時，就需要進行建筑確認申請。

例如，在更換損壞的裝飾性石板瓦時，如果不僅更換石板瓦，還對下面的膠合板或構成屋頂的部分進行施工，并且施工范圍超過屋頂整體的一半，那么就需要進行建筑確認申請。

屋頂翻新的改造方式有三種：重新涂裝、覆蓋式翻新（覆蓋工法）、整體更換。

屋頂翻新不需要進行建筑確認申請的情況

如果施工僅限于屋頂材料及其正下方的防水層，那么不需要進行建筑確認申請。

同樣，如果不改變現有的屋頂材料及其下方的結構材料，而是采用覆蓋工法在其上方安裝新的屋頂材料，那么也不需要進行建筑確認申請。

注意：下圖僅為示例，實際情況需要根據具體情況進行判斷。

僅對屋頂覆蓋材料進行改造不需要進行建筑確認申請。

外墻翻新需要進行建筑確認申請的情況

外墻翻新在什么情況下需要進行建筑確認申請呢？

首先，如果翻新不僅涉及外墻的表面材料，還包括結構部分，并且翻新范圍超過外墻整體的一半，那么就需要進行建筑確認申請。

也就是說，如果翻新是通過拆除并重建外墻來進行的，就需要進行建筑確認申請。

此外，即使翻新僅涉及外墻表面材料，但如果涉及整個外墻的全部范圍，也需要進行建筑確認申請。這一點與屋頂翻新不同，需要特別注意。

外墻翻新不需要進行建筑確認申請的情況

在什么情況下外墻翻新不需要進行建筑確認申請呢？

如果僅對表面材料進行翻新，保留內部的結構用膠合板或柱子等結構材料，并且翻新范圍不超過外墻總面積的一半，或者從外墻內部進行隔熱改造，則不需要進行建筑確認申請。

此外，如果采用覆蓋工法在現有外墻表面安裝新的外裝材料，那么也不需要進行建筑確認申請。

注意：下圖僅為示例，實際情況需要根據具體情況進行判斷。

地板更換需要進行建筑確認申請的情況

當進行地板更換時，如果更換涉及地板的結構材料，如龍骨（根太）或梁（はり），并且需要重建整個地板，那么就需要進行建筑確認申請。

如果上述施工范圍超過地板面積的一半，將被視為大規模翻新，需要進行建筑確認申請。

地板更換不需要進行建筑確認申請的情況

如果地板更換僅涉及表面材料（如木地板）的更換，而沒有觸及地板框架或底層膠合板，那么就不需要進行建筑確認申請。僅進行木地板的更換即可，無需建筑確認申請。

此外，如果采用覆蓋工法，在現有地板材料上直接鋪設新的地板材料，也不需要進行建筑確認申請。

注意：下圖僅為示例，實際情況需要根據具體情況進行判斷。

對現有不合格建筑的處理

當進行大規模翻新需要進行建筑確認申請時，現有的不合格建筑將如何處理呢？

首先，讓我們來解釋一下什么是現有不合格建筑。

什么是現有不合格建筑？

現有不合格建筑是指在建造時是合法建造的，但由于后續的法律修正而不再符合現行法律的建筑。只要繼續居住，現行法律是不會被適用的。

然而，在進行重建時，需要符合現行法律。同樣地，在需要進行建筑確認申請的大規模翻新時，也需要符合現行法律嗎？

大規模翻新時不需要使隔熱性符合現行節能標準

在此次法律修正中，節能標準的適用不包括大規模翻新（大規模修繕或改造）。

因此，在翻新時不需要使建筑符合節能標準。

但是，如果進行擴建或全面翻新等涉及結構部分過半改造的情況，則可能需要符合節能標準。

如果翻新不會增加結構耐力上的危險性，則無需使抗震性符合現行標準。

如果進行屋頂更換、外墻改造、地板更換等屬于“大規模修繕或改造”的情況，只要翻新不會增加結構耐力上的危險性，就不需要為了符合現行標準而對整個房屋進行改造。

如果進行全面翻新等涉及結構部分過半改造的情況，則需要符合現行的抗震標準。

“大規模翻新是指建筑基準法中的大規模修繕和大規模改造，因此與擴建或改造是不同的，需要理解這一點。”

對接道義務違規的處理

接道義務是指在城市規劃區域內建造房屋時，場地必須與寬度為4米的道路相連的規定。這里所說的道路是建筑基準法上的道路，不包括單純的通道或空地。

在一些現有的舊房屋中，與之相連的道路寬度不足4米。在這種情況下，在進行重建等時，必須將場地從道路中心線向后退2米（后退距離）以確保4米的寬度。

不滿足接道義務的建筑物的翻新

在進行大規模翻新并需要進行建筑確認申請時，接道義務也會成為審查的對象。

如果建筑物連接的是寬度不足4米的道路，則需要將場地從道路中心線向后退2米（即進行“后退距離”調整），然后進行重建或減小建筑規模。

不過，對此也有緩和措施。

根據國土交通省的公告，如果進行的“大規模修繕或大規模改造”被認為“不會增加對市街地環境的影響”，則可以不適用現行標準。

例如，如果需要后退的位置有屋檐伸出，但不影響通行，則也是可以接受的。

此外，即使建筑物沒有直接連接到建筑基準法所規定的道路上，只要連接到可供使用的通道，也可以進行大規模翻新（大規模修繕或改造）。

4號特例縮小的優點

隨著建筑基準法的修正，4號特例范圍縮小，這將帶來以下優點：

1.大規模翻新時進行設計審查

以往，木造二層建筑的大規模翻新不屬于建筑確認申請的對象，但隨著4號特例縮小，這些項目也需要進行申請。

在涉及結構改造的翻新工程中，審查機構將對建筑的抗震性等進行檢查。

通過審查，可以確保翻新后的房屋在結構安全性和耐久性方面符合更高標準，從而讓居住者更加安心。

2.提高建筑物安全性

通過強制進行結構計算，確保抗震性和耐久性，降低災害風險。這有助于提高建筑物的整體質量和安全性，使其更能抵御自然災害的侵襲。

3.優化建筑標準

即使是小型建筑物也會進行適當的檢查，增加高質量建筑物的數量，從而提高市場價值。這有助于提升整個建筑市場的質量和信譽。

4.提高投資物業的可靠性

對于民宿等投資性物業來說，經過嚴格審查和設計的建筑物將成為用戶可以放心使用的設施，有助于長期吸引客戶并提高評價。

5.注意違規風險

雖然4號特例縮小帶來了諸多好處，但也需要注意可能出現的違規行為，例如本應申請卻未申請的情況。

這可能會導致法律風險和后續問題，因此在進行大規模翻新時，務必確保符合相關法規。

4號特例縮小的缺點

4號特例縮小后，可能會帶來以下一些不利影響：

1.工期延長

由于建筑確認申請和結構計算等程序的增加，準備申請文件和完成審查需要更多時間，這可能導致整體工期延長。例如，法定審查期限從7天以內延長到35天以內。因此，在進行大規模翻新時，建議提前與翻新公司確認工期的延長情況。

2.成本增加

建筑確認申請需要支付申請費，同時制作申請文件和進行結構計算等會增加人工成本，這可能導致翻新費用上升。此外，由于設計和施工成本的增加，投資回收期可能會延長。

3.設計和施工難度提高

對于一些小型建筑公司或設計師來說，進行結構計算和滿足新的建筑標準可能是一個挑戰，需要投入更多的時間和精力。

4.對小型建筑公司的影響

4號特例縮小可能會對小型建筑公司產生較大影響，因為它們可能沒有足夠的資源和經驗來應對新的要求。

5.再建筑不可物件的限制

對于一些無法重建的建筑物，大規模翻新可能會變得更加困難。

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