在全球房地產市場普遍低迷的背景下，日本房產市場呈現出顯著的逆勢增長態勢，特別是東京的房地產市場持續火熱。

美國房地產服務巨頭仲量聯行（JLL）最新的數據顯示，2024年日本首都圈房地產投資額同比增長46%，達到201億8000萬美元（約3萬億日元），僅次于美國紐約，成為全球第二大房地產投資市場。

東京房產之所以會如此吸引外國投資者，其關鍵在于日元貶值、低利率環境與穩定租售市場等多重作用。此外，日本對外國人購買房產基本沒有什么限制，投資門檻較低。

那么，日本買房有哪些流程？在日本投資買房需要哪些費用？本期小編就來為您一一解析。

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日本購房流程

在日本買房，流程簡單透明，且無國籍和簽證限制。

購房流程：

01、收集信息選房

海外投資者預先設定心儀房產條件：提前明確地段、個人預算等信息，也可以在網絡搜索和自己購買條件相符的房產作為參考。

02、選好中介定房

選擇合心靠譜的中介公司作為媒介。靠譜的中介公司更了解日本房產的最新動態，除了可以推薦合適的房產外還能給到更多專業建議。遇到想買的房產，需要繳納意向金、寫購房申請書以及支付10%簽約金。

03、簽約購房合同書

簽約前，由日本的宅建士向投資者進行房產購買相關的重要事項說明，解釋合同內容。申請后10天左右，可代理簽約。簽約后，如果買賣雙方想解除合同，需要支付房款20%的違約金，因此需要慎重對待。

04、交房、結清尾款

從簽約到交房一般1個月左右。這期間，需要辦理公證書，填寫律師委托書，支付剩余90%尾款和稅費。新房的話需檢查建筑物的完工狀態。交房時，需要進行房地產所有權轉移登記，必須由日本的司法書士（律師）才能辦理過戶。

05、房產托管招租

購房完成后，投資者就可以自行選擇個人入住或進行出租經營等相關活動。如需出租，建議最好委托日本托管公司管理，這樣就無需直接面對租客，出租期間有任何問題，都是經由托管公司溝通解決。

總的來說，日本買房整個過程4-7個月左右，即使你人不在日本居住，也可以完成買房的全流程。

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日本投資買房費用

日本投資買房，除了支付房款外，還需要支付其它的費用。

01、購置階段一次性費用?

除了房款外，買房中所要繳納的稅包括：登錄稅、房產取得稅、印花稅，而所需費用則是中介費、產權轉移登記手續費以及5年或10年地震火災保險費用。

1）房價

這是投資買房最主要的費用支出，而且日本核心城市和非核心城市房價差異顯著。

比如，東京市中心80㎡公寓約2億日元，福岡同面積僅1億日元。東京23區新建公寓價格近五年漲幅明顯，東京23區2024年平均售價高達1.05億日元。

2?）交易稅費?

中介費?：成交價3% + 6萬日元 + 10%消費稅?。

房產取得稅?：土地評估價格的1.5%、房產評估價格的3%。這部分稅費不是交易時收取的，是交易完成半年后，由各地國稅局再行發送信件收取的。

?登錄免許稅?：日本注冊房地產時必須繳納的稅款，稅率是土地評估價格的1%、房產評估價格的0.3%。

?印花稅?：根據合同金額階梯式繳納，通常為1-10萬日元?6。

3）其他前期費用?

貸款手續費?：貸款金額的1%-3%（如需貸款）?。

產權轉移登記手續費：代辦房產交易手續的司法書士的人工費；費用5-10萬日元不等。

?保險費用?：10年火災險+5年地震險，約10-20萬日元?。

簡單來說，房產交易中的稅費花費大約是房產價格的6%。

02、持有階段年度成本?

有些人說，相對北京上海的房價，日本房價還算便宜，但是持有成本太高了。

那么，究竟日本持有成本高不高？需要支付哪些費用？

1?）稅費?

大家常說的日本房產稅，其實就是固有資產稅和都市計劃稅，簡稱“固都稅”，每年征收一次。通常固都稅是房產交易金額的0.2%-0.3%。固定資產稅交給日本政府，都市計劃稅交給地方政府。

固定資產稅（國稅）：每年需要向日本政府支付的稅。土地評估價格*1.4%+房產評估價格*1.4%。

都市計劃稅（地方稅）：每年需要向日本地方政府支付的稅，支付給該房產所在地政府，土地評估價格*0.3%、房產評估價格*0.3%。

2?）管理維護費用?

?物業管理費?：公寓每月約2-3萬日元，一戶建無需繳納?。

?修繕基金?：公寓每月約1-3萬日元，用于長期維護；一戶建每15年需自行修繕?。

3?）出租相關費用（若投資出租房）?

托管費?：租金的5% + 消費稅，委托管理公司代管?。

?租金所得稅?：日本要求一定要聘請一位稅理士，每次做一個房產的個稅申報的費用是2.5萬日元。

03、轉售階段成本?

房屋出售時，需要繳納的費用有中介費、源泉所得稅。但為了避免人們炒房，日本房產除了運用房產稅以外，還賦有源泉所得稅這個相對較重的稅務。

?中介服務費?：售價的3% + 6萬日元 + 消費稅?。

源泉所得稅：分非居住者個人名義和法人名義。

非居住者個人名義，持有房產5年內，增值部分的稅率為30.63%；持有房產5年以上稅率為15.32%。（增值部分可抵扣）。

法人名義，交的企業所得稅是根據公司財務年度決算拔高納稅的15%。

本文來源：日本華人信息網（ID：zhongri01）

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