以前我們把老破小就叫做老破小，很少會再做細分

在所有老破小產品中，最難以管理，又占比很高的一類

其實還有個專有名詞叫做：微老小區

微老小區不是剛剛老去的小區，而是特指那些規模小，房齡老的小區

其實也就是老破小里面的超小體量社區

當“老”和“小”同時出現，社區治理問題就會被加倍放大

因為小，有的小到甚至獨門獨戶，臨街建設

它們作為當年的職工公房性質轉變為售后公房

建成年代早，規模小，因此沒有物業管理是常態，也沒有所謂的社區概念可言

可能很少人能夠感受到，上海老破小中，微老小區的分布比例有多大

比如在楊浦的鞍山板塊，在掛牌的209個小區中，房齡15年內居然只有2個，房齡15年以上的老小區占比達到99%

再看這些小區的體量和物業情況，尤其大量存在著以xxx路（弄）命名的小區，絕大多數物業費都低于1元/㎡/月，小區規模很小，不超過百戶人家

據克而瑞物管數據則顯示

上海房齡高、低物業費的小區占比高達37.8%

數據來源：克而瑞物管

楊浦江浦路街道城建中心韓主任也提供了一個參考數據，在江浦路街道的九十多個老小區當中，就有三十多個零星體量的微老小區

并開玩笑把它們比喻為“流浪在外的孤兒”

面對這樣零星、無物業管理的小體量老破小

每況愈下的社區環境是肉眼可見的

一、房屋折舊速度，房價下滑都很快

二、各種違章搭建，陷入惡性循環

三、缺乏公共空間，存在安全隱患

面對大量的零星老破小的管理難點，楊浦區也在做出嘗試：合并老小區

也就是將那些微老小區和不同體量的、低物業的成片老小區一起合并管理

關于這一現象，我們再次之前也制作過相關內容：《上海的老小區竟然合并了》

文章推送后，很多質疑和討論的聲音也隨之而來

放幾個大家比較關心的話題

投票難、居民表決立場多、資金收支混同、公共收益分攤不均、公共資源占用.....

上海老破小合并這件事，已經不是如美麗家園工程那般，大家統一刷刷立面，修修道路這么簡單

因為不是那種可以花大價錢就可推倒重做的工程，其難度甚至比原拆原建更甚

背后還有很多值得我們關注和探索的話題

關于上海老破小的合并，是怎么做到的

我們決定再跑一趟，和促成合并落地的那些人坐下來聊聊，發現這件事背后真的還有很多想象不到

01

如果不合并，這些老破小的生存有多難?

那天下午，我實地去了楊浦江浦路街道踩盤

感受到上海那些成片老破小的管理之痛，比我想象中更艱難

這是六個老小區的基礎情況，先看人，再看房

根據2024年上海市最新統計數據，上海60歲及以上老年人口占比為37.4%

而在這六個老小區，總人口7502人，60歲及以上老年人口占比為42.9%，遠高于上海人口的平均老齡化水平

這個地方，接近一半人口是高齡老人

再加上房的維度來看，房子老去的速度也很快

六個小區可分為三個中型體量社區+三個微老社區，平均房齡約40年上下

其中三個微老小區為臨街建設，且無社區概念，還有兩個是無物業小區

戶型多，居住密度大，在無物業管理和超低物業費的管理下

管網設施陳舊，違建多，房屋安全隱患大

住區之間交通管理各自為政，交界處亂停現象突出，實際停放數量遠大于劃線車位，交通不暢，生命通道被堵住

這樣的外部條件下

就更別提什么公共空間了

行走在這一整片的老小區當中

明顯感覺到公共空間和私人空間的雙重不足

作為四十年前的職工用房，20-30平里居住著幾口人是這類老破小的常態

于是，在沒有物業管理的情況下

向外延伸了幾十公分的陽臺

違章搭建肆意蔓延，尤其是在一樓的住戶，不管是把窗戶多搭出來幾十公分

還是直接侵占公共綠地作為自家的院子或天井

違章搭建的庭院和天井

都已經變成了老小區老居民幾十年生活中習以為常的事情

也因此公共環境差，設施單一，分布不均，沒有休憩空間

甚至居民會把道路當作自家客廳，擺著小板凳就坐在道路中間聊天

這還是表面上的

地底下的管道老化，樓梯間的各種雜物堆放等等問題，都亟待解決

配套的業態服務質量與上海這個商業化城市的精致，也完全不符

從人、房、行、地、業的角度

楊浦江浦路街道連成片的這六個老小區，折射出上海大部分老破小面臨的困境

物業的問題，單靠自身的力量無法徹底改善

公共空間，更需要從居民私有還給社區

與其單打獨斗，力量單薄，不如將資源整合起來

因此，合并成為這次楊浦六合一的破局思路

02

“這是上海一次最徹底、也是最大體量老小區合并。”

不管是楊浦，還是上海其他區，合并老小區并不是第一次發生

就在江浦路街道還有另外一個成功案例，叫做一脈三園

同樣也是將三個微老小區之間的圍墻打破，形成了全新的遼源花苑小區

但是這次六合一，終究不一樣

也創下了楊浦老小區治理的先例

一個是戶數上達到了3000多戶人家，人數也是史上最多的7000多人

從合并的難度上，就超越了史上以往

因此，我們可以看到一次最為徹底的老小區合并，如何正在推進，又是如何有效落地的

合并兩個字的背后，不是簡單的一個動作，背后需要統籌思考的整體和細節工作，遠比想象中龐大

六個老小區合并成一個社區之后，將會變成什么樣子

這是所有人最為關心的，也是合并能夠推進的先決條件

這次楊浦六合一方案由同濟規劃院江浦路街道社區規劃師負責，在連續修改了1年，十幾版的方案易稿后，我們終于能夠感知到，為什么說是最徹底

為了能夠做到基礎的硬件合并，背后就要經過反復的溝通和設計考察

我們先來看最新版本方案，合并的邏輯和過程，到底是怎樣的

第一：打破圍墻后，公共空間系統化重組

既然要合并，得先拆除和整治，可以看到僅僅是破圍墻，清退各種占用公共空間的違章建筑等，專項內容就非常細碎

資源需要整合后，才能發揮最大利用價值，這件事放在老小區也是同樣行得通的道理

只有將這些整治專項全部一一落地，才能梳理出更多的公共空間，進而規劃出消防通道，規范停車等等

合并后公共空間增加部分，如室外公共空間、室內公服空間、車位、步道等

像做商品房社區一樣，重新規劃公區的所有節點

在六個社區原有的公共空間基礎上，新增了6個主要節點

當我拿到合并方案后還是挺感觸的

頭一次在老破小，看到了真正意義上的景觀設計，甚至還規劃了主要的景觀軸線和不同品類的植物

結合小區現狀和規劃方案，合理布局有層次有花有果有季節變化的植物綠化

還有了真正意義上的公區

這個是原來的社區活動用房

未來會改造成位于六個社區中間的向陽坊，主要承擔居民活動的公共空間

（右圖為效果圖，僅供參考）

類似向陽坊這樣的公共節點，還有好幾個

這是位于小區入口附近的公共空間，在缺乏物業的管理下，已經變成居民堆放雜物和非機動車亂停的地方

整體合并改造后將會變成公共休憩節點

（效果圖，僅供參考）

六個老小區合并后，擁有了大量的新的活動空間、重新梳理的交通動線、新的社區大門、公共景觀園林、更多的停車位...

第二：合并和更新同步進行

合并之后，其實六個小區就可以算是一個大社區了，那么整體改造就不是以合并為節點，而是真正的統一

（效果圖，僅供參考）

所以這次合并和美麗家園改造是同步進行

（效果圖，僅供參考）

將立面、樓道、單元門、管道、社區大門整體統一，才能算是徹底成為了一個小區

第三：整體到細節融合

在方案中，我看到了未來六個社區的晾曬系統、照明系統、安防系統，都已重新規劃好

包括使用什么樣的晾衣架，到底是龍門架還是伸縮桿，都需要和居民確認同意，從大的空間布局，到小的細枝末節全部統一

（示意圖，僅供參考）

不過，這還不算得上徹底的合并

最后，物業管理與業委會的合并，才是未來關鍵

大家都知道老小區治理之痛在于物業

而為了達到未來合并成為大社區后的長效管理

未來社區還會繼續推進業委會合一，物業合一，且物業費合理上調

這樣，成為一個大社區后，完整的合并，不再各自為政，也不再存在三不管地帶

幾個老小區，從空間、到人、到管理的完整合并，這并非是在全上海的第一次

但卻是體量最大，難度最高的一次

外部空間幾乎被重做了一遍，路燈、屋頂、地下管道、樓道、窗戶、甚至有智能化監控系統...

除了車位仍舊不足，其外觀和公共區域，已經和普通商品房無太大差異

合并后，3200多戶的社區體量，這個規模，足以支撐物業公司整體收支良好

通過一個物業公司、一家業委會的管理，達到合并的目標：從硬件合并最終到軟件和管理的合并

面對上海大量微老小區治理，合并，才能夠將整合資源最大利用

03

合并后，老破小房價提升了么

想必所有人更好奇的，自然是房價

答案是肯定的

之前成功的案例，在楊浦的一脈三園工程中

讓居民看到了老小區合并后的優勢，不僅是小區環境變好

而是真實的房價提升，根據市調采訪，之前三合一改造后，房價最高提升約20000元/平(包含大盤漲幅)

遼源花苑目前現狀

遼源一村，也就是現在我們所說的遼源花苑，在鏈家上可以看到這個小區的房價走勢

遼源一村于2019年改造完畢，當然那年上海樓市也相當火熱，伴隨著市場+改造的雙重利好下

據當時的主任回憶，最高的時候，房價漲了2萬/平左右

我在鏈家上查詢到，遼源一村的單價最高確實曾來到過8萬+/㎡

（數據來源：鏈家）

且這兩年上海房價下滑，但是遼源一村的價格也比較抗跌

目前成交價與周邊未進行合并改造的三四村，今年的成交價格差也有約1萬/㎡

（數據來源：鏈家）

據江浦路街道城建中心韓主任回憶，遼源一村合并改造后，不僅房價增幅快，也更抗跌

小區的租售情況也變得更好，江浦路街道城建中心韓主任和附近中介都表示：“相比其他未改造的二三村，遼源花苑的租金更高，也更容易租出去。”

鏈家租賃數據顯示，遼源一村租金比起周邊老破小，高出約15%

這當然是居民同意改造的重要條件

如果順利推進，整體改造會在今年開始招投標，最快2026年年底可以完工

江浦路街道城建中心韓主任保守估計根據市場情況綜合判斷，這次六合一合并后，應該會提升1萬/平左右的房價

所以在合并后，我們確實看到了老小區資產價值的全面提升

04

為了合并成功，背后要做到多么事無巨細

3000多戶的人家合并小區，最難的無疑是關于人的工作

這次六個老小區合并，經歷近2年籌備，大量的時間都花費在民意的收集上

在前期形成初步方案的過程中，街道就展開了線上線下兩輪意見征詢，最終回收問卷近700份，意見高達3000多條

最終居民對于小區合并的意見，體現在方案的形成過程中

除了居民的問卷，從2023年9月的項目啟動開始，歷經了十多次的居民大會，了解大家心里的想法

和居民商議的節點更新、入口更新、甚至到立面、晾衣桿的細節都采納部分居民的意見

充分聽取民意后，對于方案的宣傳也需要到位

去到現場實地踩盤，看到現在社區的公共墻上，顯眼的地方張貼著改造的草案，方便居民了解自家小區未來合并后的樣子

貼在圍墻上的草案公告

還將這次整體合并改造方案，做成了宣傳折頁，公開透明地發放到每一位居民手中，讓居民時時刻刻都感受到，想像得到未來小區的樣子

發給居民的改造宣傳單

目前，改造方案也經歷了多次改稿，方案目前仍在不斷微調，最終的目標都是民意優先

當方案基本確定后，會舉行表決大會，只有高比例通過，才能繼續推進

不知大家是否感受到

對于老小區合并這件事，最大的難點，并不來自于空間，而是來自于人

與居民的溝通，如何取得他們的信任，遠比小區設計來得復雜

說到這里，江浦路街道城建中心韓主任舉了個例子

就拿勸退違章建筑這件事來說

要知道，在六個小區的一樓，存在著長期大量占用公共綠地的天井和庭院

這本來是屬于社區公共空間的地方，已經成為了居民四十多年來的常態生活空間

要清退，并不容易

如何讓居民愿意把這些空間還給社區

江浦路街道城建中心韓主任表示，除了上門挨家挨戶溝通，最核心的還是要解決居民的問題疑慮

因為有了之前一脈三園的成功案例，也可以組織反對的居民，到附近已經成功合并的遼源花苑走走看看

大部分居民看到了未來小區改造后的樣子，以及感知到這件事對于社區發展的重要意義后，多數都能理解和支持

在這其中，也考慮人性化優先原則

“我們盡量滿足每戶居民的訴求，同時也會對特殊居民，有特殊照顧。“

比如有殘疾人老人，有特別需要照顧的孤老家庭，可以為他們留一個特殊通道，順便幫他們做一些力所能及的修繕

通過這些小細節，因人制宜的協調

除此之外，物業費也是道難題

如果簡單的硬件合并改造，沒有統一有效的物業管理

說實話，老小區的再次破敗幾乎是無可避免的

但是在基本都是高齡老人居住的社區里，上調物業費更難

不過這件事也有過前車之鑒

在楊浦區前幾年的三合一老小區，就采取了一個看似不太可能的做法

說服物業公司給到一年試用期，一年試用期居民滿意后，隔年才補交費

最終居民看到社區的變化后，如今物業收繳比例至80%以上

這也是一種可參考的物業合并的辦法

若小區體量足夠，居民繳納意愿高，也有推進物業先管理、后付費的可能

最后，就是大家最為關心，也是不同體量老小區合并的核心矛盾：公共利益分配

如何確保公平

我同步咨詢了江浦路街道城建中心韓主任，也一一得到解答

對于公共維修基金，會采取分配到樓棟、幢、門棟的方式管理，而不是均攤，這樣做便不會造成分配不均

老小區的公共資源分配，比如停車位，新增的停車位，是結合客觀條件在空間充裕的空間布局停車位，因此整個小區共享使用

公共收益大部分來自停車位，所以給到的方案是按照登記車輛分攤或者停放車位分攤，最終會和居民協商

包括不同小區的業委會名額比例問題

先成立聯合業委會，按每個小區原先的人數，按照比例商議業委會配額

最終的分配原則，有保留原來的分配方式，也有根據民意協商的，或者按照體量比例的

老小區合并之后，需要經歷一段時間磨合期，與新物業磨合，與新業委會磨合，這都是必經之路

05

合并成功后，當初反對的居民也變了

老小區合并這件事，最難的還是要通過改造后的利好，打動老居民

原先體量大環境好的小區，居民會認為和微老小區合并，自己的權益被侵占

原先體量小環境差的小區，居民會認為合并除了帶來好處，也會將一些原有的空間整治，比如一樓的住戶

更小的獨棟小區，想要和大社區合并，但是物業費會提升，自己也有想法

總之，在3000多戶的六個社區里，想要將所有人的意見滿足，想要最終獲得高比例投票

背后是關于空間和人，同步推進的工作

單這次聽到兩個真實案例，大概可以反映出居民對于合并的態度，都是從一開始的“不了解”而反對，最后全力支持

在一脈三園的社區中，有位阿姨原先不支持改造

最后，阿姨看到了改造圖紙，看到居委為了合并對他們家做出的努力

權衡再三，同意合并，后來看到社區真實的變化，現在還成為了社區自治的志愿者，一起動手裝點小區中央綠化

因此，大家所關心的難點問題得到有效解決，加上小區物業管理水平提高，租售價值增大后，當初反對的居民也會改變長期的態度

采訪過程中，從剛開始極力反對，到最終支持的人很多

也有最極端的反對案例，一位在別人煽動下反對改造的爺叔

施工隊進場當天攔在路旁，把雙腳放進水泥里，差點因為低溫造成身體傷害

最后居委幫助緊急送醫，才沒有安全風險，現在爺叔看到合并后老小區的樣子，如今也十分感慨當初自己的行為確實不理智

從這些真實案例也可以看出

老小區合并這件事，最艱難的過程就是，用未來“看得到的變化”，贏得人心

06

多個老破小破墻合并，物業業委統一，最終變成一個成片管理的大社區

這件事很難，一步步推進，一家家溝通

不計較工作的艱辛，將老小區整合的優勢發揮出來

但這件事可能就是目前上海眾多老破小，尤其是那些微老小區能夠盡快進入良性發展的最佳方案

從分散隔閡，到整合合并

一直在說上海精細化管理的智慧

這樣的智慧，需要靠耐心推動，靠人來實現

在上海人們總會談論老破小的價格，是否被時代淘汰

但要記得，這是上海體量最大的一種房子，千千萬萬的老破小，背后承載千萬人的平凡生活

不管是改造、合并、原拆原建、加裝電梯、加裝隔音玻璃...

看到上海對待老破小的各種各樣的方式

其實也就代表著，在這個城市的角落

總有力量在為個體生活變好而努力，哪怕只是一點點，也都值得

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6019篇原創文章