某公司借錢不還，法院裁定拍賣該公司抵押房產(chǎn)用于抵償債務。然而，讓債權人孫某某夫婦意想不到的是，他們過戶這處法拍房需要繳納的稅費等，竟然比某公司欠他們的錢還多。孫某某夫婦遂向湖北省竹山縣檢察院申請執(zhí)行監(jiān)督。

案涉房產(chǎn)緣何產(chǎn)生“天價”過戶費？這筆費用到底該由誰負擔？竹山縣檢察院經(jīng)調(diào)查核實，找到了癥結(jié)所在，并依法向執(zhí)行法院制發(fā)檢察建議，推動問題解決。孫某某夫婦于日前拿到了該處法拍房的不動產(chǎn)權證，合法權益得到了有效維護。同時，該院以個案辦理為契機，積極推動解決房地產(chǎn)領域的執(zhí)行難題和矛盾糾紛，實現(xiàn)了辦理一案、治理一片的良好效果。

今年2月，孫某某（左中）專程來到竹山縣檢察院，向檢察官當面道謝。

本想著以房抵債

未料過戶費比借款還多

2021年5月，孫某某夫婦因與竹山縣某公司存在民間借貸糾紛，向竹山縣法院提起訴訟。同年7月，法院判決某公司償還孫某某夫婦借款本金20萬元及相應利息。

案件在執(zhí)行過程中，法院裁定將某公司抵押的房產(chǎn)作價35萬余元交付孫某某夫婦，用于抵償債務，以物抵債超出債款的部分交至法院，產(chǎn)權過戶所需費用由孫某某夫婦負擔。

孫某某夫婦對這一結(jié)果表示認可，想著總算能把借款收回來了，心里的石頭終于落了地。可當二人拿著法院的執(zhí)行裁定書去房管局不動產(chǎn)登記中心辦理該房產(chǎn)的過戶登記手續(xù)時，這才得知，他們需要繳納的稅費等過戶費用竟高達21萬余元。

由于該房產(chǎn)是被法院強制執(zhí)行的財產(chǎn)，且執(zhí)行裁定書中已寫明所需稅費等過戶費由孫某某夫婦負擔，故想要完成對該房產(chǎn)的過戶，孫某某夫婦不得不自掏腰包，繳納這21萬余元“天價”過戶費。

“拿來抵債的房子，我們要繳的過戶費比對方欠我們的錢還多！哪有這種怪事？檢察官一定要給我們主持公道。”2023年12月，越想越覺得憋屈的孫某某夫婦向竹山縣檢察院申請對該案的執(zhí)行活動予以監(jiān)督。

一句“辦證錢我出”引火燒身

檢察建議糾正錯誤裁定

案涉房產(chǎn)過戶費的重頭是向稅務部門繳納的稅費，這筆錢為何如此之多？法院裁定稅費等由孫某某夫婦負擔是否合法合理？了解完案件的來龍去脈后，竹山縣檢察院承辦檢察官認為，這兩個問題是本案的癥結(jié)所在，需要進一步調(diào)查核實。

檢察官通過走訪稅務部門了解到，案涉房產(chǎn)的過戶稅費高主要在于，該房產(chǎn)在18年前初始登記時的原值僅為2.4萬元，18年間未經(jīng)流轉(zhuǎn)，此次的評估價格已增至35萬余元。“我國土地增值稅實行四級超率累進稅率，該房產(chǎn)的適用稅率為60%的最高稅率，故核算后僅土地增值稅就要15萬余元。”稅務部門相關負責人解釋說。

與此同時，承辦檢察官通過對案涉房產(chǎn)進行現(xiàn)場勘查，并對周邊同戶型房屋近年來的市場售價進行了核查，發(fā)現(xiàn)周邊同戶型房屋近年來的售價與本案以物抵債的數(shù)額基本持平，不存在因過戶稅費過高影響房屋交易價格的情況。

關于過戶費的疑問解決了，但根據(jù)國家稅務總局公告、契稅法等的相關規(guī)定，賣方轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)應負擔稅費的95%，買方負擔稅費的5%。但法院緣何裁定僅由孫某某夫婦負擔稅費等過戶費用呢？為尋找答案，承辦檢察官向法院調(diào)取了本案的執(zhí)行卷宗，就稅費負擔協(xié)商情況進行了調(diào)查核實，查明孫某某曾在法庭陳述“辦證錢我出”，法院后來便據(jù)此裁定稅費等由孫某某夫婦負擔。

“孫某某雖然有‘辦證錢我出’的意思表示，但該意思表示是在其不知曉稅費數(shù)額的情況下作出的，存在重大誤解。”承辦檢察官認為。檢察官還了解到，在本案處理過程中，執(zhí)行法官及當事人對案涉房產(chǎn)過戶費的具體數(shù)額均不知曉，法官亦未進行過調(diào)查。

核實完上述情況后，竹山縣檢察院于2023年12月13日就本案組織召開聽證會。聽證員經(jīng)討論后一致認為，法院裁定案涉房產(chǎn)過戶所需稅費等由孫某某一方負擔存在兩點違法情形：一是國家稅務總局公告、契稅法等相關法規(guī)已明確產(chǎn)權過戶的稅費負擔原則是各負各稅，法院應當依法作出裁定；二是孫某某對過戶稅費的陳述是在存在重大誤解的情況下作出的，法院未進行調(diào)查核實，便據(jù)此裁定其負擔全部過戶稅費顯失公平。

聽證會后，竹山縣檢察院就本案向法院制發(fā)檢察建議，督促法院撤銷執(zhí)行裁定書第三項“過戶所需稅費由申請執(zhí)行人孫某某方負擔”。

2024年6月，法院作出裁定，采納檢察建議，將執(zhí)行裁定書中“過戶所需稅費由申請執(zhí)行人孫某某方負擔”改為“過戶所需稅費依據(jù)法律規(guī)定由申請執(zhí)行人孫某某方和被執(zhí)行人各自負擔”。

先辦證再追繳

辦理一案治理一片

“執(zhí)行裁定書雖已更改，但在執(zhí)行活動中，法拍房過戶稅費的執(zhí)行問題的確是容易被忽視的問題，需要更加精準、有力的監(jiān)督，從而推動系統(tǒng)治理、避免同類問題發(fā)生。”承辦檢察官在接受記者采訪時說。

為實質(zhì)性解決申請人的后顧之憂，竹山縣檢察院主動召集法院、稅務等部門，就司法拍賣中法拍房的稅費分擔及追繳問題進行商討。在該院的積極推動下，法院執(zhí)行部門決定采用“稅費提前算”的工作辦法，讓稅費數(shù)額與拍賣價格同時明確后再上拍。稅務部門也表示將積極配合“稅費提前算”工作辦法，準確核算稅費數(shù)額，及時反饋法院。

至此，事情本該順利推進了，可孫某某夫婦又遇到了新問題。不需要承擔“天價”過戶費后，孫某某多次到不動產(chǎn)登記中心申辦不動產(chǎn)權證，卻因被執(zhí)行人無法繳納相應稅費而被告知過戶手續(xù)依舊無法辦理。無奈之下，孫某某再次找到檢察機關尋求幫助。

為幫助孫某某夫婦盡快解決辦證難題，竹山縣檢察院與相關職能部門充分會商研討后，達成了“先辦證再追繳”的處理意見，即不動產(chǎn)登記中心先為孫某某夫婦辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，再由稅務部門作為征繳主體對被執(zhí)行人應負擔的稅費進行追繳，切實減少買受人在司法拍賣活動中的過戶風險。

在檢察機關與相關職能部門的協(xié)作配合下，今年1月，孫某某夫婦在繳納了1.47萬元土地出讓金和相應稅費后，如愿拿到了案涉房產(chǎn)的不動產(chǎn)權證。

在辦案過程中，承辦檢察官發(fā)現(xiàn)，孫某某夫婦遭遇的“辦證難”并非個案，該問題在商品房交易過程中較為突出。為擴大監(jiān)督效果，竹山縣檢察院充分發(fā)揮檢察一體化機制優(yōu)勢，積極向上級檢察機關請示匯報，爭取市級層面的支持；同時，積極與縣委政法委、縣稅務局、縣不動產(chǎn)登記中心等部門充分溝通、廣泛會商，推動不動產(chǎn)登記相關政策措施的調(diào)整，最終促成了“買受人無過錯且已繳納全部房款和稅費的，先辦理不動產(chǎn)權證，開發(fā)商欠繳稅費的，由稅務部門依法追繳”的意見出臺。

根據(jù)該意見，竹山縣委政法委專門抽調(diào)檢察院、法院辦案人員成立工作專班，專門處理房地產(chǎn)領域開發(fā)商欠稅導致買受人無法辦證的信訪問題。目前已成功化解了30余件該領域信訪積案。

“不動產(chǎn)登記關乎千家萬戶的安居樂業(yè)。檢察機關只有通過精準監(jiān)督、協(xié)同治理，從矛盾化解的關鍵環(huán)節(jié)入手為社會治理疏通經(jīng)絡，讓靜態(tài)的法律條文轉(zhuǎn)化為群眾可感可及的公平正義，才能有效提升人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。”竹山縣檢察院黨組書記、檢察長侯小麗表示。

代表點評

讓公平正義在民生領域落地生根

全國人大代表

湖北省十堰市太和醫(yī)院副院長

李龍倜

湖北省竹山縣檢察院以精準監(jiān)督破解“天價”過戶費困局，并聯(lián)合住建、自然資源等部門，打通政策執(zhí)行的“最后一公里”，推動“辦證難”問題的解決，實現(xiàn)系統(tǒng)治理，有效維護了群眾合法權益，展現(xiàn)了新時代檢察機關的擔當與智慧，令我印象深刻。

作為來自十堰市的全國人大代表，我對十堰市檢察機關的工作一直比較關注。近年來，十堰市檢察機關立足檢察為民宗旨，主動融入社會治理大局，以法律監(jiān)督為抓手，緊盯民生“關鍵小事”，化解群眾“心頭大事”，切實將“民生痛點”轉(zhuǎn)化為“法治亮點”。

我了解到，從“舌尖安全”到“腳底安全”，從“老弱權益”到“幼有所護”，檢察機關緊盯與群眾生活息息相關的領域，打出檢察公益訴訟、民事支持起訴、行政檢察監(jiān)督等“組合拳”，以法治力度破解群眾急難愁盼。例如，針對老年人、農(nóng)民工等特定群體維權難問題，通過民事支持起訴幫助追索贍養(yǎng)費、勞動報酬，讓司法更有溫度；面對“多頭管理推諉”“政策落地梗阻”等民生難題，檢察機關跳出“就案辦案”思維，推動建立跨部門協(xié)作機制，既彰顯了法律剛性，又凝聚了社會治理合力。本案的成功辦理就是很好的例證。同時，檢察機關還深入貫徹落實“誰辦案誰普法”，深入社區(qū)、鄉(xiāng)村開展普法宣傳，以“小案件”詮釋“大道理”，讓群眾在“家門口”享受法治服務，積極推動形成共建共治共享的民生保障格局。

民生改善永無止境。期待檢察機關繼續(xù)以“如我在訴”的情懷，將每一個案件都辦成守護民生的“教科書”，讓公平正義在民生領域落地生根，讓人民群眾在每一個司法案件中都能感受到法治的力度與溫度。

（鮑歡整理）

來源：檢察日報·民生周刊

作者：蔣長順 鄭旭宴 石晶

編輯：樊悅池吳鵬瑤