作者 | 陳振

來源 | 財經八卦（ID：caijingbagua）

引言：2000萬的房子住不起！但2000萬的廁所上得起。德基的東西買不起，但德基的廁所上得起。住不起酒店，可以住德基的廁所嗎？

頂奢商場生意越來越難做，有錢人沒以前那么容易交“智商稅”了。

如何在一眾商場中崛起，讓有錢人心甘情愿掏口袋？廁所成為了奇葩的營銷點，讓廁所帶動商場經濟，變成了很多頂奢商場心照不宣的“商業秘訣”。

斥巨資5000多萬打造廁所，挽救頂奢商場

德基劍走偏鋒，“砸鍋賣鐵”也要斥巨資，打造國內商場廁所的“榜一大哥”，背后是有“高人”指點嗎？

德基廣場還不止一個“土豪”廁所，2021年開始火到現在，截至目前有7個。

最便宜的廁所造價也要500萬，其次是800萬，還有1000萬、1200萬，甚至還有2000萬級別的廁所，加起來也有5000多萬了！

風格也是不同，有天使雕塑系、森系、婚禮系、賽博朋克系以及迪拜土豪系的風格。

總之，拿捏住了多種類型的有錢人：暴發戶、新貴、老錢以及打工王者等人。

本意是給有錢人上的廁所，沒想到現在變為了一個網紅打卡地，在廁所的皮沙發上，哐哐一頓自拍，有錢人上不上的倒不知道，至少買東西的人，在周末以及節假日的時候，上廁所跟逛大堂一樣。

如今的德基商場廁所已經成為了南京旅游景點之一，在很多平臺上還有排行榜，吸引了外地游客去觀光打卡。

普通人去看“活化石”地板、看展以及廁所，中產們以及超高凈值客群去看大牌商品。

在德基商場之前，上海張園、北京王府中環的廁所就已經名聲在外了！

比如上海的洗手間，乍一看竟是不銹鋼水池，很有廣東特色，細看還真是細糠！

安裝的不是一般的水龍頭，有點科技與很活在里面，這玩意是戴森的牌子。

因為帶了烘干功能，洗完手直接左手邊能吹出風來，所以價格賣到17422元？

咱就是說，這個價格可以單獨買多少個水龍頭和烘干機了？

20萬元起的會員

需要“驗資”才能上的廁所

根據“每日人物”公開信息分析得出，德基廁所出名后，其實一點都不影響真正的有錢人去上廁所，因為德基留了一個寶藏廁所給他們。

畢竟德基真的在一眾進不去的網紅豪華廁所中，還專門給超級富豪們留了個“廁中廁”，這個廁所普通消費者可進不去，須掃碼進去，條件須得是天象會員。

掃一下沒說什么，但確實是間接“驗資”的廁所，這個“資”不是銀行卡的余額，而是在德基的消費額。

德基廣場天象會員的門檻，至少要在德基廣場消費滿20萬才能辦理。

德基不僅讓江浙老板、富婆、中產們心甘情愿買買買，就連安徽老板、富婆們，都一并“收割”。

甚至有網友戲謔南京的德基廣場是安徽省“省會”！很多安徽有錢人，都會在這里大消費。

可以說德基廣場靠江浙皖的中產撐起了一片天，除了中產，還有超高凈值人士。

德基廣場本身也很有錢！

根據贏商網公開數據分析得出，2021年，德基廣場的年銷售就超過了200億元，200億可是商場的“夢中銷售額”！

2022年，德基廣場的銷售額為210億；2023年為239億元；2024年為245億元，拿下了“全國店王”的頭銜。

往年北京SKP才是全國商場中的“銷售一哥”，2024年卻稍微比德基少了一些。

同行都比較震驚，但也給了SKP很多“理由”，也許是北京新商場太多了！

不過德基可不敢大意，南京又開了家商場IFC，大牌紛紛入駐，有錢人的錢，大家都想掙！

負債逆襲成為“店王”，僅用了10年

德基廣場是在2006年建成的，距離現在已經19年了，不算新也不算舊的商場。

在2012年到2014年期間，德基商場經歷了一輪“坎坷”！

根據“每日人物”公開數據分析得出，從2012年到2014年這三年，德基的資產負債率分別為58.99%、54.42%和76.14%。

不用三十年，也就十年，德基逆襲拿下了“店王”的稱號，以前的德基想都不敢想吧！

一開始以為大家只是三分鐘熱度，沖著廁所打卡，很難帶動商場的生意。

可別低估了外地游客的消費力，德基“豪賭”對了！很多奢侈大牌又被“廁所經濟”帶火了！

即便是HERMES愛馬仕、CHANEL香奈兒、LV路易威登、CELINE思琳等奢侈品年年漲價，但還是有很多人在排隊。

你以為經濟不行了，只是你以為而已！

頂奢商場生意越來越難

奧萊另類出圈

德基商場、SKP、萬象城、銀泰、恒隆等商場，外表看著光鮮亮麗，實則壓力山大，隨著中產、老錢、新中產等客群的消費開始恢復理智。

與商場形成鮮明對比的是奧萊，國內奧萊商場的擴張數量一路狂飆，如砂之船、杉杉們、佛羅倫薩小鎮......

根據中國百貨商業協公開的數據分析得出，2024年全國251個奧萊項目總銷售額估算約為2390億元，同比增長4%。

十年河東，十年河西，要知道10年前國內的奧萊店數量只有50多個，現在已經飆到了250多個了！

根據贏商公開數據分析得出，截至2024年底，國內面積超過3萬平方米的奧萊數量高達255個！

奧萊什么牌子比較受歡迎？

像Coach、Polo Ralph Lauren、GUCCI、巴寶莉、耐克、大鵝等輕奢品牌，比較受消費者的歡迎。

這些定位中間的牌子打折下來，其實也不便宜，但遭不住中產、有錢人瘋搶！

反觀一些大型商場，除了負一二樓的餐飲區域、頂樓的電影城熱鬧點外，很多樓層人員寥寥無幾。

不是消費者不消費，是一進去，不管有沒有牌子，價格都巨貴，隨便一件掛牌都是四位數起，輕易不打折，雖然說質量確實可以，比‘電商貨’好很多，但還是很貴。

毫不夸張，一個月的工資都不夠買一身！話說回來，商場不再純粹，這條賽道還能走多久？

商場為了“收租”

開始分不清品牌了

有誰還記得這種百貨型商場？這是很多80后、90后的童年。

老百貨商場不多見了，但還存在，賣的東西很接地氣，甚至還有能改衣服的地方，買單依舊靠單據，須得去前臺買單！

現在不只是衣服、首飾等品牌，很多連鎖超市也是開在商場里面，商場沒有人流，間接帶不動超市的生意。

像山姆、開市客這些外資超市，可以說是獨棟經營，客群上也是中產對象為主，很多去的目的就是奔著去超市買生活用品。

這些中產比較愛逛的超市，不止賣日化用品、零食、生鮮，就連奢侈品包包、大牌衣服、眼鏡、輪胎都能賣。

與其說是超市，還不如說是集齊日常用品以及輕奢服飾一體的小型百貨商場。

部分商場為了收租，連真假大牌都分不清，很多山寨大牌不僅能開店，也能在商場中央參與各種營銷活動。

商場不分真或山寨的租戶，只要店能租出去，有錢能維持營運，管你是什么牌子？

一個牌子能注冊下來，前面已經過了很多道流程，商場沒必要去當最后一個“壞人”！

況且部分消費者其實不介意買山寨牌子，甚至明知故“買”。

就拿法鱷來說，管他鱷魚頭是朝左還是朝右。

圖源：三聯生活實驗室

一件衣服而已，大家喜歡的就是鱷魚這個logo，至于品牌是哪家？愛買山寨貨的消費者不在乎。

不過要是花了法鱷的錢，卻買到了一件山寨衣服，那問題就大了！

不止法鱷，什么北面、狼爪、哥倫比亞等都被山寨，也光明正大在商場里“掛”著！

話說回來，商場不再純粹，這條賽道還能走多久？

只要能帶動城市旅游

奇怪點也沒關系

德基廣場因廁所成為游客心中的“超5A景區”？其實人家憑的是“財力”，用錢砸出來的！

不管各地文旅抓住了什么奇怪的流量點，只要能帶動經濟，那就一定是好點，哪怕一個商場用一個廁所炒熱點，那也是有兩把刷子。

國內游則正當時！Chinatravel也只是剛開始：

互聯網高速發展，信息傳播速度很快，現在去一個城市旅游，不再滿足于歷史文化、美食特色等，而是一些奇奇怪怪的點。

有著3400多萬粉絲的海外博主“甲亢哥speed”，之前就很紅，現在在國內更紅！

他去到中國每一個城市，都是一副沒見過“世面”的樣子，甲亢哥把他對中國城市的愛嘶吼出來！

“甲亢哥speed”這一趟中國行還開了直播，讓全世界各地“親眼目睹”了中國城市科技發達、文化綻放、便捷安全的真實面貌，撕掉了外網對我們的偏見。

而“榮昌鹵鵝哥”憑借堅持不懈的努力，甲亢哥去到哪，他就跟到哪，為榮昌“代言”，比榮昌文旅還積極！

機會總是給有準備的人！鹵鵝哥跟著甲亢哥，坐在了同一張桌子上！

哈爾濱之所以火，不只是冰雪美景，而是對南方“小土豆”堪稱五星級的服務；

上海、青島、張家界能讓韓國中產去旅游消費，也是拿捏住韓國游客的“痛點”：

如去上海商場吃火鍋，有免費的水果可以吃，去青島吃烤魚、啤酒等。

韓國年輕人帶父母去張家界旅游一定是孝順的孩子。

重慶、長沙成為泰國中產新晉打卡的旅游城市，除了賽博朋克風外，其飲食真的很“辣”，深得泰國游客的心，就連泰國小學生都知道麻辣燙要吃重慶的！

有的城市因為旅游而旅游，有的城市因為生意而旅游。

就像義烏，義烏是“世界的義烏”，要不是有中文提醒，還以為是在國外。

你去一座城市旅游，通常會是什么理由？請留下你的看法，留言評論。