10來萬就能在青島買個(gè)“智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”攤位，10年返租回本！天底下真有這樣的好事？如果真能穩(wěn)賺不賠，開發(fā)商干嘛不自己留著發(fā)財(cái)？這不就是樓市版的“重金求子”嗎？這個(gè)所謂的“智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”，到底是投資新風(fēng)口，還是智商稅？

▲李滄龍湖春江天境

1、

智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長啥樣？

“十幾萬就能當(dāng)智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的房東！十年返租包你回本！”最近不少青島市民接到了這樣的推銷電話，電話那頭描繪的“第四代智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”，位于李滄區(qū)龍湖春江天境小區(qū)的地下一層。走近一看，這個(gè)號(hào)稱年底開業(yè)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，入口狹窄，門頭上掛的牌子是——青山路景隆市集。

所謂智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，是指食品溯源、線上商城等大數(shù)據(jù)管理，聽起來高大上。可現(xiàn)實(shí)呢？一個(gè)小區(qū)地下的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，真能靠這些高科技名詞翻身？

▲青山路智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的宣傳

其實(shí)說白了，就是一家運(yùn)營公司，包下了一批不好賣的商鋪，然后進(jìn)行改造，宣傳后期要統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營。感覺更像是找了個(gè)新由頭，把賣不掉的商業(yè)地產(chǎn)庫存甩出去。

據(jù)景隆的銷售人員介紹，青山路智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，一個(gè)攤位總價(jià)十幾萬，攤位面積4~6㎡左右，單價(jià)約3.1萬余元左右，折合下來單價(jià)一點(diǎn)也不低。

2、

這樣一個(gè)攤位，能賺多少？

智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，究竟是是真香還是智商稅？要判斷這商鋪值不值得買，先得算筆賬，看看它能不能養(yǎng)活自己。以租一個(gè)6.33㎡的攤位為例，租金每個(gè)月1160元；每天物業(yè)費(fèi)10塊，電費(fèi)10塊，一個(gè)月下來就是600元，加起來總成本1760元，平均一天差不多60塊。這60塊貌似不多，可問題來了，青山路這農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的客流量到底有多少？沒人知道！

▲青山路智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，號(hào)稱輻射30萬人口

龍湖春江天境小區(qū)地下的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，缺乏步行街式人流，能有多少人專門跑來買菜？附近居民可能會(huì)來，但指望它變成青島版的“網(wǎng)紅菜市場(chǎng)”，吸引外邊的人蜂擁而至？

再說這個(gè)智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，有智能支付、溯源系統(tǒng)啥的，可這些東西真能吸引顧客嗎？去菜市場(chǎng)買菜，不就圖個(gè)新鮮便宜？誰會(huì)因?yàn)椤爸腔邸保投嗯軒坠飦磉@兒買菜？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年全國農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)平均租金回報(bào)率僅3.2%。青山路智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，運(yùn)營方景隆若承諾年回報(bào)7%，這收益率顯然遠(yuǎn)超農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正常的平均水平，一旦租金高于市場(chǎng)價(jià)，鋪面就難以招商，將來大概率空置。

3、

10年返租真的靠譜嗎？

青山路智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，最吸引人的，還是那個(gè)“10年返租回本”的承諾：按7%的年回報(bào)率，每季度返租金，10年后本金就回來了，穩(wěn)賺不賠！但這事兒咋越琢磨越不對(duì)勁呢？10年是個(gè)啥概念？青島樓市這10年能變成啥樣，誰說得準(zhǔn)？誰敢打包票？

▲青山路智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)銷控圖

返租這種模式，在房地產(chǎn)圈里并不新鮮。聽上去投資者穩(wěn)賺不賠，實(shí)際上埋著不少雷：返租協(xié)議不是和開發(fā)商龍湖簽的，而是跟一個(gè)叫“景隆”的運(yùn)營方簽的。龍湖把商鋪賣給業(yè)主后，轉(zhuǎn)交給“景隆”運(yùn)營，可這“景隆”是啥來頭？萬一經(jīng)營不善或者……業(yè)主去找龍湖說理，說得著嗎？說到底，這種返租模式看著像天上掉餡餅，其實(shí)是陷阱。如果真能穩(wěn)賺，開發(fā)商為啥不自己留著，非要賣給你？

▲青山路智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，內(nèi)部實(shí)景

這個(gè)智慧農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)聽著高大上，其實(shí)就是老掉牙的商業(yè)地產(chǎn)營銷套路翻版：商業(yè)前景不明，返租承諾更是畫餅，就連消防驗(yàn)收能不能過關(guān)，都要打一個(gè)大大的問號(hào)。十來萬不算多，但掏錢之前，不妨先動(dòng)動(dòng)腦子！扔進(jìn)這種地方，搞不好就打了水漂。