樂居財經北京 徐迪月初總平圖公示后，海淀朱房雙子的戶型圖過程稿也相繼流出。

東邊建發項目有185/220/265㎡，西邊臻澐有134/184/208/226㎡和頂配275戶型。

盡管整體戶型比建發項目小，但大部分面積段還是重合的，兩個項目進度一致，注定會是貼臉搶人的較量。

兩個項目185戶型格局比較接近，都是四居三衛，南向三開間，雙主臥套房設計，其中一間有轉角飄窗，東北角臥室有側邊飄窗。

建發項目最大亮點是客廳外面的一步陽臺，養養花草，做個陽光休閑區還是可以的；南邊兩個臥室、北邊臥室，包括公衛側邊都是飄窗；東北角臥室兩面有窗，采光視野拉滿；客餐廳等寬，尺度更顯開闊；廚房略長，L形操作臺，家政間在廚房里面，外接設備平臺。

臻澐184戶型是經典四葉草格局，戶型更加方正；東南主臥轉角飄窗，廚房在北側兩個臥室中間，U形操作臺；家政間在公衛外邊；沒有戶內玄關，入戶門正對餐廳，但由于是獨立電梯廳，門外做了玄關設計，也不存太大隱私性問題。

220戶型，兩個項目都是南向四開間，三臥室朝南；東南角臥室是相對獨立的套房，可做老人房使用；入戶門位置一致，有獨立的戶內玄關。

建發項目主臥空間非常出彩，依然是大尺度轉角飄窗，并且在185戶型的基礎上做到了南北通透，床邊有一個迷你BAR設計，做出起居室概念。

臻澐空間布局更加勻稱，主打功能完善。同樣的南北通透主臥，隔壁兒童房和老人房都是帶衛生間的套間設計；動區除了餐客廚，還在北邊做出一個學習角，非常符合海淀的學院氣質。

265戶型兩個項目格局差別比較大，建發項目依然是注重臥室空間，臻澐則是把更好的采光和視野給到了公共活動區域。

建發項目做了南向四開間，三個臥室朝南，都配了衛生間；主臥南北通透，西南兩側整面墻飄窗，270度采光觀景；家政間放在電梯廳里，充分利用公區空間；北面臥室挨著公衛，也相當于是一個小套房。

整個戶型浪費面積較小，僅在公衛前有一處小方廳。

南向所有臥室都帶飄窗，加上主臥側邊飄窗，飄窗長度達19米，還有客廳的一步陽臺，這個戶型的贈送面積要比臻澐大很多。

臻澐275是頂配戶型，南向臥室有兩個飄窗，西北有一處側飄窗，總計在12米左右。

這個戶型也是南向四開間，但有一間給到了主衛，因此南向只有兩個臥室。入戶門在東邊，進來是四間臥室，穿過一道6米長的走廊才是客廳，優點是動靜分離，缺點是浪費空間比較多。

除了主臥之外，其余三個臥室面積都不大，主要面積給到了客餐廚，雙廚房雙餐廳設計，正中央的島臺為社交廚房，西北角做了個早餐廳。270度全景艙設計，三面觀景，高層房源向西可遠眺百望山風光，視野資源頂配。

當然，這種尺度的窗子，西曬不容忽視，LOW-E玻璃是標配，不知道臻澐是否還會加碼更高端的黑科技，畢竟西邊就是京新高速，噪音問題也需要處理。

臻澐所在朱房29地塊由華潤+中鐵+招商聯合開發。項目占地4.27公頃，總建面15.7萬㎡，其中地上建面10.26萬㎡，容積率2.4。

規劃15棟8-16F洋房+小高層，標準層高3-3.4米。

約560套房源，面積段約在130-275㎡，主打180戶型。

建發朱房30地塊建設用地面積約3.93公頃，總建面14.6萬㎡，其中地上約9.5萬㎡，容積率同樣是2.4。

規劃16棟7F-15F洋房+小高層，層高3.2米起步，部分超過3.4米，樓王棟高達3.6米。

約435套房源，戶均建面達到218㎡米；3棟單體平墅，一層一戶，建面300平+。

作為海淀頂終極改善產品，兩個項目整體看點不少，但是，“好房子”最受關注的陽臺、設備臺等，還是沒有，建發的“一步陽臺”概念層面更多一些。

兩個項目走的都是新中式路線，臻澐有坡屋頂設計，隔壁建發項目是官帽飄檐。

朱房雙子的另外一個相同之處是，都在大門上花了不少心思：東南兩條主干道上各有一座豪華景觀大門，極具視覺攻擊性。

“門神”建發，東側大門景觀帶占地近3000平米，門庭高達8米，用具體數字展示了什么叫“高門大戶”，儼然一座城門樓。大門沿街展示面總寬度超50米，將門外10米深的綠化帶納入檐下空間，做出500平米的寬廣前場，環島式落客動線，“三進式”入戶禮序：一進大門至公共服務配套樓；二進中庭景觀區域；三進下沉庭院。分別對應了府門、亭臺、內院。

臻澐的兩道大門同樣奢闊，沿街面寬都在30米左右。東側1#門整體占地超500平米，朝南的2#大門因為包含了小型商服和物業服務用房，占地近千平米。

地塊位于北五環與京新高速東北角，南側緊鄰北五環，距地鐵13號線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里。

周邊有海淀實驗二小匯緣分校、第二實驗小學橡樹分校、清華附小清河分校，此外在0030地塊東北側規劃清華附屬九年一貫制實驗學校，由清華附屬實驗學校承辦，預計2026年初開工，2027年6月完工。

周邊商業配套成熟，北面有大型購物中心清河萬象匯，步行可達。

隔著萬象匯的海淀北次新豪宅標桿北京橡樹灣，當前二手房掛牌價在13萬/㎡左右，樓齡較新的五期萬橡府大戶型能賣到15萬+。萬象匯、北京橡樹灣，均是華潤置地北京代表作。

產業方面，騰訊北京在建新總部，就在學院路北邊，與地塊直線距離不到2公里。

重點看下周邊競品，海淀北新盤今年呈集中供應。

朱房雙子貼臉競爭，價格上，臻澐地價成本比建發地塊要便宜6000元/平，銷售定價彈性相對更大。

往西隔著京新高速的樹村8號地，3月18日完成出讓，總建面7.3萬平米，容積率為1.6，限高18米，預計為6層洋房。

西北兩公里是功德寺雙子項目：和樾望雲639套、和樾玉鳴444套，指導價10.5萬/平，3月21日同步開盤，截至目前，和樾望雲網簽514套，和樾玉鳴網簽283套。

周邊次新盤主要有兩個：

融創學府壹號院，新型共有產權商品房，2021年10月開盤，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導價11.2萬/㎡，扣除政府產權份額，實際成交價約9萬/㎡；

海開圓明天頌，2021年11月開盤，238套房源，同樣是大戶型豪宅，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價11.5萬/㎡。但近期掛牌的二手房房源，成交價達到16.5萬/㎡。

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