本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：余文婷。

近日，世邦魏理仕獲委任為獨(dú)家代理，標(biāo)售香港葵涌青山公路443至451號悅品酒店－荃灣，該酒店據(jù)悉由鄧成波家族持有，截標(biāo)日期為2025年6月19日中午12時。在此之前，鄧成波家族旗下酒店資產(chǎn)接二連三傳出標(biāo)售信息，大多虧本出售，原有的14棟酒店資產(chǎn)目前已經(jīng)所剩無幾……

價(jià)值266億港元酒店資產(chǎn)虧本出售

近日，世邦魏理仕獲委任為獨(dú)家代理，標(biāo)售香港葵涌青山公路443至451號悅品酒店－荃灣，該酒店據(jù)悉由鄧成波家族持有，截標(biāo)日期為2025年6月19日中午12時。酒店現(xiàn)時普遍市場估值為13.8億港元，平均每房約236萬多元。

資料顯示，悅品酒店?荃灣樓高30層，于2018年完成物業(yè)翻新開業(yè)，總建筑面積約為29.3萬平方尺，擁有583間客房，提供6種不同的房型，高層房間具景觀開揚(yáng)城市景。低層地下及高層地下提供餐飲服務(wù)，配有會議室、美容院和健身室等設(shè)施。

經(jīng)空間秘探調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該酒店資產(chǎn)已經(jīng)是鄧成波家族旗下僅剩的幾家酒店資產(chǎn)中，倒數(shù)第三家標(biāo)售的酒店。目前，只有旭逸雅捷酒店·荃灣與珀軒旅館·旺角還未有出售消息。

通過鄧成波家族旗下的酒店管理集團(tuán)——騰升酒店管理集團(tuán)官網(wǎng)可以看到，原來的14家酒店，現(xiàn)在僅顯示有7家，其中位于九龍官塘偉業(yè)街163號的香港觀塘麗東酒店在今年1月份已經(jīng)以18.7億港元價(jià)格出售給南洋商業(yè)銀行，較2022年3月的放售價(jià)31億港元降價(jià)12.3億港元或40%。據(jù)悉，該家族于2017年以22.48億港元購入該酒店物業(yè)，目前賬面虧損3.78億港元或近17%。

另外，旭逸酒店 ? 旺角和悅品度假酒店·屯門也分別于2023年7月和2024年8月委托高力國際代理標(biāo)售；旭逸酒店·荃灣也于今年3月份再次委任仲量聯(lián)行獨(dú)家代理銷售，該酒店前身為一幢24層高的工業(yè)大廈，于2013年初獲批豁免書改建為酒店，并于2017年第四季正式運(yùn)營。物業(yè)樓高24層，地盤面積約9,000平方英尺，總樓面面積約107,000平方英尺，共提供160間客房，此規(guī)模最適合做學(xué)生住宿，近年多番放售。兩年前，市場傳出都會大學(xué)洽購該酒店，但最終未有成事。

據(jù)了解，鄧成波家族旗下的騰升酒店管理集團(tuán)酒店資產(chǎn)最多的時期，是在2017年，其主要管理人鄧耀升大舉收購了14家酒店，總價(jià)值高達(dá)266億港元。他的目標(biāo)是將家族企業(yè)從傳統(tǒng)的物業(yè)租賃模式轉(zhuǎn)型為“酒店帝國”。但如今這些酒店幾乎都已被一一售出，且大多是虧本出售。

財(cái)富帝國的崩塌始于酒店？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過去一年鄧成波家族至少拋售21處物業(yè)，大多為臨街商鋪、舊樓、小型酒店、商場，幾乎都是虧本離場。對比鄧成波家族的輝煌時期，如今的局面多少令人唏噓。

香港有很多位“鋪王”，鄧成波是名頭最響的一位，縱橫樓市近40年，持有遍布港九新界200多項(xiàng)工商鋪物業(yè)，巔峰時期號稱擁有近800億資產(chǎn)。而一開始，號稱“鋪王”的鄧成波只是一個出生于佛山南海的窮小子，5歲父親過世，由母親獨(dú)自撫養(yǎng)長大，16歲成為一名霓虹燈招牌學(xué)徒，19歲轉(zhuǎn)行做光管，27歲時，終于在長沙灣長發(fā)街十三號開鋪經(jīng)營，掙得人生中第一桶金，但不足以致富，后來霓虹燈業(yè)逐漸沒落，生意也開始走下坡路。

70年代初，進(jìn)入而立之年的鄧成波開始涉足酒樓業(yè)務(wù)。也正是這一轉(zhuǎn)變，激活了鄧成波的商業(yè)天賦。因?yàn)檎煸诰茦牵嚦刹〞r常接觸到附近商鋪訊息，引起了對炒賣鋪位的興趣。1974年，正值40歲的鄧成波看中西環(huán)住宅區(qū)，開始炒“樓花”，很快獲得一筆不小的財(cái)富。也正是靠這筆錢，鄧成波開始進(jìn)軍香港的店面，開啟了“鋪王”之路。

在商鋪買賣方面，鄧成波十分有商業(yè)見地，他擅長將商鋪改頭換面，或把大樓面的物業(yè)改為商場，來提升物業(yè)價(jià)值和租金，再到適合時機(jī)沽出，一次通過賺取升值差價(jià)。其最突出的改造案例是旺角電腦中心，項(xiàng)目前身是一間名為“豪門”的酒樓，由鄧成波于1990年以約6000萬港幣購入。之后，鄧成波與有“商場醫(yī)生”之稱的沈永年合作，斥資約1200萬港幣將舊樓重新包裝成3層高的主題商場。商場開業(yè)后，長期租滿100%，鼎盛期每月租金收入280萬港元，有八厘半的回報(bào)。

不過，香港商鋪投資門檻高，風(fēng)險(xiǎn)也相對較大，雖然租金穩(wěn)定，但回報(bào)率也略低，單靠鋪位收租度日，也難以抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)。2009年，香港特區(qū)政府提出活化工廈政策。鄧成波又看到了新的轉(zhuǎn)機(jī)，他開始將大量資金轉(zhuǎn)投工廈市場，申請活化多幢物業(yè)，先翻新后拆租或出售，收獲頗豐。典型案例如觀塘興業(yè)街4號工廈，鄧成波將其活化成全幢商鋪項(xiàng)目為零售及食肆用途，并以意向價(jià)約9.6億元放售，較五年前購入價(jià)高出約4.3倍。

后來，鄧成波家族涉及業(yè)務(wù)除擅長的街鋪、商廈工廈外，還涵蓋了住宅、酒店、公寓以及養(yǎng)老、教育等范疇，儼然一個龐大的商業(yè)帝國。只不過，這個帝國交由下一代之后，不但沒能再造輝煌，反而日益衰落。

鄧成波與兩任妻子共生有5子，在其葬禮上還曝出與情人生有一子。其中，鄧成波最疼愛的是與二任妻子生育的第5個孩子，鄧耀升。鄧耀升畢業(yè)于加拿大西安大略大學(xué)（現(xiàn)名“韋仕敦大學(xué)”），獲得了工商管理碩士，畢業(yè)回國后便被父親鄧成波有意培養(yǎng)成第二代“小鋪王”。

只不過，鄧耀升并不滿足做二代“小鋪王”，更想做的是酒店大亨，于是成立了陞域集團(tuán)搞酒店、餐飲，并在2017年、2018年購入大量酒店資產(chǎn)，買入多塊地皮，前后借貸了百億港元。他的目標(biāo)是將家族企業(yè)從傳統(tǒng)的物業(yè)租賃模式轉(zhuǎn)型為“酒店帝國”。根據(jù)鄧耀升的規(guī)劃，借助酒店業(yè)陞域集團(tuán)可于2021年上市。然而，隨著2019年香港發(fā)生動蕩，2020年又因疫情“封關(guān)”，來港游客銳減，酒店市場一落千丈。缺少外來游客支撐，鄧耀升集團(tuán)的酒店哪怕是降價(jià)都無人問津，另外還有大量收購之后來不及裝修被丟空的酒店，每個月的虧損不計(jì)其數(shù)。

鄧成波眼見家族企業(yè)又陷入亞洲金融危機(jī)時“拆東墻補(bǔ)西墻”的窘境。 2019年，年逾80歲的鄧成波不顧摔傷初愈，再次出山主持大局。2019年，鄧耀升以105萬港元高價(jià)租來亞皆老街31號，原本打算開酒店，鄧成波出山后緊急轉(zhuǎn)租用來經(jīng)營酒店式住宅，每月穩(wěn)賺50萬港元租金；2020年，鄧耀升打算斥資3億港元購入旺角酒店，已付訂金3000萬港元，而鄧成波寧愿不要訂金也要取消交易。

鄧成波最終在2021年5月去世，享年87歲。無人掌舵之后，家族企業(yè)更是急轉(zhuǎn)直下，鄧耀升的酒店帝國夢已然破滅，而為填補(bǔ)當(dāng)初投資酒店貸款的百億港元，旗下物業(yè)與資產(chǎn)近年也不斷被拋售抵債，之前的財(cái)富帝國漸漸走向了坍塌。

二代做酒店，幾多成，幾多敗？

其實(shí)，像鄧耀升一般投資酒店的二代并不少，只不過，有些成，有些敗。有些用實(shí)力證明了自己，典型如郭鶴年女兒郭惠光，掌權(quán)香格里拉酒店集團(tuán)后，成為香格里拉大酒店行走的代言人，還經(jīng)常不定期化身服務(wù)員，深入基層親自動手收拾房間，聆聽員工和顧客們的心聲，絲毫沒有豪門千金的架子，憑借過硬實(shí)力成為令人信服的香格里拉二代掌舵者；還有瑰麗的第二代掌門人鄭志雯，用十余年的時間，在全球范圍內(nèi)打造出數(shù)十間嶄新的瑰麗分號；香港房地產(chǎn)界的巨頭羅鷹石，次子羅旭瑞繼承了父親在酒店業(yè)的衣缽，成為香港“酒店業(yè)國王”，其掌控的富豪酒店國際有限公司，是香港乃至全球酒店業(yè)的佼佼者。

但也有不少二代酒店投資失敗案例，例如香港著名富二代洪永時，其父親早年白手起家，在香港投資房地產(chǎn)而暴富。在優(yōu)渥家境長大的洪永時，自然也不滿足于中規(guī)中矩的工作。洛杉磯南加州大學(xué)畢業(yè)后，洪永時回到香港，在先后做過美林銀行亞洲基礎(chǔ)設(shè)施投資銀行的聯(lián)席主管、豐德麗控股副主席后，創(chuàng)立了路易十三酒店。

在酒店動工前，洪永時就號稱要在澳門打造“極度奢華”的酒店。酒店擁有裝修奢華的獨(dú)立別墅、英國管家，內(nèi)部設(shè)計(jì)了大理石地板、羅馬式浴室、水晶大吊燈，仿佛巴洛克風(fēng)格的宮殿。酒店最小的房間，都有186平方米，每間成本高達(dá)700萬美元。還為酒店斥資2000萬美元壕購30輛勞斯萊斯，車的腰線采用24K鍍金處理，其中有2輛當(dāng)時的天價(jià)勞斯萊斯金幻影Bespoke定制車型，車身內(nèi)配上24克拉純金裝飾，光是噴漆就涂了10層，極盡奢華。

2018年9月，十三酒店開始試營業(yè)，但由于融資困難加上施工延誤，不少房間也未完成施工，而當(dāng)時投入成本已達(dá)16億美元。之后，因受融資困難，加上計(jì)劃申請賭臺無果，沒有博彩業(yè)務(wù)的十三酒店管理公司曾于2021年自愿申請清盤，30輛勞斯萊斯也大多出售來償還銀行貸款，十三酒店也招標(biāo)出售，要價(jià)約24億港元。

“香港十大財(cái)閥”之一的林百欣，其子林建岳也在酒店投資上栽過跟頭。1997年亞洲金融危機(jī)之前，林建岳在歷史最高位花69億買下當(dāng)時市值僅31億元的“富麗華酒店”，隨后又在銀行貸款準(zhǔn)備重建，這件事情林建岳當(dāng)時并沒有跟父親匯報(bào)，結(jié)果金融危機(jī)爆發(fā)，香港地產(chǎn)直線下跌，當(dāng)年“麗新集團(tuán)”虧損超過100億元，創(chuàng)造了香港上市公司有史以來的最高紀(jì)錄。

二代投資人如何制勝酒店？

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，目前A股“90后”董秘已有219人，其中13人為“95后”。當(dāng)下，越來越多二代接班人已經(jīng)到了接任的年紀(jì)，相比于經(jīng)歷艱辛創(chuàng)業(yè)的父輩，大多“企二代”含著金湯匙出生，從小被送往國外讀書，理論偏多，實(shí)踐相對較少，企業(yè)經(jīng)營理念與父輩有很大不同。在酒店投資方面，新一代投資人明顯特征是有情懷、更理想，更注重體驗(yàn)與酒店呈現(xiàn)效果，但由于沒有經(jīng)歷過艱苦創(chuàng)業(yè)階段，缺少對真實(shí)市場的了解與把握，一些二代酒店投資人難免會情懷遮蔽現(xiàn)實(shí)，對待酒店投資缺乏一些謹(jǐn)慎。通過梳理一些二代酒店投資成功與失敗案例，以下幾點(diǎn)或許可以略作參考。

/ 警惕資產(chǎn)陷阱

被譽(yù)為最富遠(yuǎn)見的國際投資家吉姆·羅杰斯在向眾人分享他的投資經(jīng)驗(yàn)時，反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“別虧錢”比“多掙錢”更重要（插一句題外話，兩三個月前，羅杰斯就拋光了所有美股）。這一條看似簡單的投資原則，卻被許多人忽視，并且人們也因此付出了代價(jià)。尤其在酒店投資領(lǐng)域，許多因酒店投資不當(dāng)而債務(wù)重重的投資人，大多是沒有做好酒店資產(chǎn)管理，在沒有確保好不會虧本的前提下大肆買下大量酒店資產(chǎn)，最后這些資產(chǎn)反而成為自己的拖累。

就像前面提到的“鋪二代”鄧耀升，他花費(fèi)上百億購入收購的酒店并不是一次性付款，而是以鄧成波公司的名義貸款收購酒店。因此在后期酒店經(jīng)營入不敷出過程中，不僅要用大量資金支持酒店運(yùn)營，還需要大量資金去還利息不低的貸款，導(dǎo)致財(cái)政壓力越來越重，最后這種高成本低效益的錯誤投資行為也讓資金鏈不斷緊繃最終導(dǎo)致斷裂。后面提到的洪永時與林建岳的酒店投資失敗案例也是同樣的錯誤，沒有向具有商業(yè)模式、高坪效、可以自負(fù)盈虧的思維方式轉(zhuǎn)變。

/ 有效“利用”情懷

“情懷”對于新一代投資人來說，合理利用是投資人抓住消費(fèi)者的心智、建立客戶忠實(shí)度的有力手段，如早期花間堂一度是詩和遠(yuǎn)方的代名詞，依靠對文化和審美的執(zhí)念，每開一家新店，都能引起大轟動。

但將情懷上升到太高的高度，則容易忽略現(xiàn)實(shí)，不夠落地。就像藝術(shù)家歐寧等人在皖南古村落碧山村發(fā)起的“碧山計(jì)劃”，旨在通過將藝術(shù)引入鄉(xiāng)村，挖掘和保護(hù)碧山地區(qū)的鄉(xiāng)村文化，創(chuàng)建一個無政府介入的藝術(shù)烏托邦。

計(jì)劃開始，碧山村村民原本渴望能依靠該計(jì)劃脫離農(nóng)村生活，搞活經(jīng)濟(jì)、招商引資，收取高昂的門票，但這都與歐寧等人的鄉(xiāng)土主義、安那其主義的最初構(gòu)想背道而馳。最后也因?yàn)闆]有給當(dāng)?shù)貛砥谕械氖找妫?jì)劃破產(chǎn)，發(fā)起人歐寧賣掉了碧山村的宅子去了國外，當(dāng)初滿懷理想的鄉(xiāng)村藝術(shù)家們也相繼回到了上海、北京。

缺少現(xiàn)實(shí)與經(jīng)濟(jì)支持的情懷，往往很難有動力前進(jìn)。大樂之野創(chuàng)始人吉曉祥曾經(jīng)在一次媒體采訪中也說道：不能讓這份事業(yè)只止于情懷，應(yīng)該走得更遠(yuǎn)一些。吉曉祥還說，他的同事和老婆對他說的話都一樣，“你要不把時間給我，要不把錢給我”。

/ 打磨綜合素質(zhì)

當(dāng)酒店與地產(chǎn)脫綁之后，酒店自身的價(jià)值與能力占據(jù)越來越大的位置。現(xiàn)代酒店投資，是酒店產(chǎn)品、酒店服務(wù)、酒店品牌和世界視野的綜合塑造，更加考驗(yàn)投資人對酒店產(chǎn)品的理解能力、對市場的把握能力、對資本的管理能力，換句話說，投資人需要有審美、了解設(shè)計(jì)、熟悉供應(yīng)鏈、有專業(yè)的施工團(tuán)隊(duì)、懂消費(fèi)者、有市場前瞻視野，能夠結(jié)合自身實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的投資策略。總之，一個優(yōu)秀的酒店投資人需要具備綜合素質(zhì)，酒店投資也需要更加謹(jǐn)慎，而不是玩票性質(zhì)。