本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：余文婷。

近日，世邦魏理仕獲委任為獨家代理，標售香港葵涌青山公路443至451號悅品酒店－荃灣，該酒店據悉由鄧成波家族持有，截標日期為2025年6月19日中午12時。在此之前，鄧成波家族旗下酒店資產接二連三傳出標售信息，大多虧本出售，原有的14棟酒店資產目前已經所剩無幾……

價值266億港元酒店資產虧本出售

近日，世邦魏理仕獲委任為獨家代理，標售香港葵涌青山公路443至451號悅品酒店－荃灣，該酒店據悉由鄧成波家族持有，截標日期為2025年6月19日中午12時。酒店現時普遍市場估值為13.8億港元，平均每房約236萬多元。

資料顯示，悅品酒店?荃灣樓高30層，于2018年完成物業翻新開業，總建筑面積約為29.3萬平方尺，擁有583間客房，提供6種不同的房型，高層房間具景觀開揚城市景。低層地下及高層地下提供餐飲服務，配有會議室、美容院和健身室等設施。

經空間秘探調查發現，該酒店資產已經是鄧成波家族旗下僅剩的幾家酒店資產中，倒數第三家標售的酒店。目前，只有旭逸雅捷酒店·荃灣與珀軒旅館·旺角還未有出售消息。

通過鄧成波家族旗下的酒店管理集團——騰升酒店管理集團官網可以看到，原來的14家酒店，現在僅顯示有7家，其中位于九龍官塘偉業街163號的香港觀塘麗東酒店在今年1月份已經以18.7億港元價格出售給南洋商業銀行，較2022年3月的放售價31億港元降價12.3億港元或40%。據悉，該家族于2017年以22.48億港元購入該酒店物業，目前賬面虧損3.78億港元或近17%。

另外，旭逸酒店 ? 旺角和悅品度假酒店·屯門也分別于2023年7月和2024年8月委托高力國際代理標售；旭逸酒店·荃灣也于今年3月份再次委任仲量聯行獨家代理銷售，該酒店前身為一幢24層高的工業大廈，于2013年初獲批豁免書改建為酒店，并于2017年第四季正式運營。物業樓高24層，地盤面積約9,000平方英尺，總樓面面積約107,000平方英尺，共提供160間客房，此規模最適合做學生住宿，近年多番放售。兩年前，市場傳出都會大學洽購該酒店，但最終未有成事。

據了解，鄧成波家族旗下的騰升酒店管理集團酒店資產最多的時期，是在2017年，其主要管理人鄧耀升大舉收購了14家酒店，總價值高達266億港元。他的目標是將家族企業從傳統的物業租賃模式轉型為“酒店帝國”。但如今這些酒店幾乎都已被一一售出，且大多是虧本出售。

財富帝國的崩塌始于酒店？

據不完全統計，過去一年鄧成波家族至少拋售21處物業，大多為臨街商鋪、舊樓、小型酒店、商場，幾乎都是虧本離場。對比鄧成波家族的輝煌時期，如今的局面多少令人唏噓。

香港有很多位“鋪王”，鄧成波是名頭最響的一位，縱橫樓市近40年，持有遍布港九新界200多項工商鋪物業，巔峰時期號稱擁有近800億資產。而一開始，號稱“鋪王”的鄧成波只是一個出生于佛山南海的窮小子，5歲父親過世，由母親獨自撫養長大，16歲成為一名霓虹燈招牌學徒，19歲轉行做光管，27歲時，終于在長沙灣長發街十三號開鋪經營，掙得人生中第一桶金，但不足以致富，后來霓虹燈業逐漸沒落，生意也開始走下坡路。

70年代初，進入而立之年的鄧成波開始涉足酒樓業務。也正是這一轉變，激活了鄧成波的商業天賦。因為整天在酒樓，鄧成波時常接觸到附近商鋪訊息，引起了對炒賣鋪位的興趣。1974年，正值40歲的鄧成波看中西環住宅區，開始炒“樓花”，很快獲得一筆不小的財富。也正是靠這筆錢，鄧成波開始進軍香港的店面，開啟了“鋪王”之路。

在商鋪買賣方面，鄧成波十分有商業見地，他擅長將商鋪改頭換面，或把大樓面的物業改為商場，來提升物業價值和租金，再到適合時機沽出，一次通過賺取升值差價。其最突出的改造案例是旺角電腦中心，項目前身是一間名為“豪門”的酒樓，由鄧成波于1990年以約6000萬港幣購入。之后，鄧成波與有“商場醫生”之稱的沈永年合作，斥資約1200萬港幣將舊樓重新包裝成3層高的主題商場。商場開業后，長期租滿100%，鼎盛期每月租金收入280萬港元，有八厘半的回報。

不過，香港商鋪投資門檻高，風險也相對較大，雖然租金穩定，但回報率也略低，單靠鋪位收租度日，也難以抵抗市場風險。2009年，香港特區政府提出活化工廈政策。鄧成波又看到了新的轉機，他開始將大量資金轉投工廈市場，申請活化多幢物業，先翻新后拆租或出售，收獲頗豐。典型案例如觀塘興業街4號工廈，鄧成波將其活化成全幢商鋪項目為零售及食肆用途，并以意向價約9.6億元放售，較五年前購入價高出約4.3倍。

后來，鄧成波家族涉及業務除擅長的街鋪、商廈工廈外，還涵蓋了住宅、酒店、公寓以及養老、教育等范疇，儼然一個龐大的商業帝國。只不過，這個帝國交由下一代之后，不但沒能再造輝煌，反而日益衰落。

鄧成波與兩任妻子共生有5子，在其葬禮上還曝出與情人生有一子。其中，鄧成波最疼愛的是與二任妻子生育的第5個孩子，鄧耀升。鄧耀升畢業于加拿大西安大略大學（現名“韋仕敦大學”），獲得了工商管理碩士，畢業回國后便被父親鄧成波有意培養成第二代“小鋪王”。

只不過，鄧耀升并不滿足做二代“小鋪王”，更想做的是酒店大亨，于是成立了陞域集團搞酒店、餐飲，并在2017年、2018年購入大量酒店資產，買入多塊地皮，前后借貸了百億港元。他的目標是將家族企業從傳統的物業租賃模式轉型為“酒店帝國”。根據鄧耀升的規劃，借助酒店業陞域集團可于2021年上市。然而，隨著2019年香港發生動蕩，2020年又因疫情“封關”，來港游客銳減，酒店市場一落千丈。缺少外來游客支撐，鄧耀升集團的酒店哪怕是降價都無人問津，另外還有大量收購之后來不及裝修被丟空的酒店，每個月的虧損不計其數。

鄧成波眼見家族企業又陷入亞洲金融危機時“拆東墻補西墻”的窘境。 2019年，年逾80歲的鄧成波不顧摔傷初愈，再次出山主持大局。2019年，鄧耀升以105萬港元高價租來亞皆老街31號，原本打算開酒店，鄧成波出山后緊急轉租用來經營酒店式住宅，每月穩賺50萬港元租金；2020年，鄧耀升打算斥資3億港元購入旺角酒店，已付訂金3000萬港元，而鄧成波寧愿不要訂金也要取消交易。

鄧成波最終在2021年5月去世，享年87歲。無人掌舵之后，家族企業更是急轉直下，鄧耀升的酒店帝國夢已然破滅，而為填補當初投資酒店貸款的百億港元，旗下物業與資產近年也不斷被拋售抵債，之前的財富帝國漸漸走向了坍塌。

二代做酒店，幾多成，幾多敗？

其實，像鄧耀升一般投資酒店的二代并不少，只不過，有些成，有些敗。有些用實力證明了自己，典型如郭鶴年女兒郭惠光，掌權香格里拉酒店集團后，成為香格里拉大酒店行走的代言人，還經常不定期化身服務員，深入基層親自動手收拾房間，聆聽員工和顧客們的心聲，絲毫沒有豪門千金的架子，憑借過硬實力成為令人信服的香格里拉二代掌舵者；還有瑰麗的第二代掌門人鄭志雯，用十余年的時間，在全球范圍內打造出數十間嶄新的瑰麗分號；香港房地產界的巨頭羅鷹石，次子羅旭瑞繼承了父親在酒店業的衣缽，成為香港“酒店業國王”，其掌控的富豪酒店國際有限公司，是香港乃至全球酒店業的佼佼者。

但也有不少二代酒店投資失敗案例，例如香港著名富二代洪永時，其父親早年白手起家，在香港投資房地產而暴富。在優渥家境長大的洪永時，自然也不滿足于中規中矩的工作。洛杉磯南加州大學畢業后，洪永時回到香港，在先后做過美林銀行亞洲基礎設施投資銀行的聯席主管、豐德麗控股副主席后，創立了路易十三酒店。

在酒店動工前，洪永時就號稱要在澳門打造“極度奢華”的酒店。酒店擁有裝修奢華的獨立別墅、英國管家，內部設計了大理石地板、羅馬式浴室、水晶大吊燈，仿佛巴洛克風格的宮殿。酒店最小的房間，都有186平方米，每間成本高達700萬美元。還為酒店斥資2000萬美元壕購30輛勞斯萊斯，車的腰線采用24K鍍金處理，其中有2輛當時的天價勞斯萊斯金幻影Bespoke定制車型，車身內配上24克拉純金裝飾，光是噴漆就涂了10層，極盡奢華。

2018年9月，十三酒店開始試營業，但由于融資困難加上施工延誤，不少房間也未完成施工，而當時投入成本已達16億美元。之后，因受融資困難，加上計劃申請賭臺無果，沒有博彩業務的十三酒店管理公司曾于2021年自愿申請清盤，30輛勞斯萊斯也大多出售來償還銀行貸款，十三酒店也招標出售，要價約24億港元。

“香港十大財閥”之一的林百欣，其子林建岳也在酒店投資上栽過跟頭。1997年亞洲金融危機之前，林建岳在歷史最高位花69億買下當時市值僅31億元的“富麗華酒店”，隨后又在銀行貸款準備重建，這件事情林建岳當時并沒有跟父親匯報，結果金融危機爆發，香港地產直線下跌，當年“麗新集團”虧損超過100億元，創造了香港上市公司有史以來的最高紀錄。

二代投資人如何制勝酒店？

同花順iFinD數據顯示，目前A股“90后”董秘已有219人，其中13人為“95后”。當下，越來越多二代接班人已經到了接任的年紀，相比于經歷艱辛創業的父輩，大多“企二代”含著金湯匙出生，從小被送往國外讀書，理論偏多，實踐相對較少，企業經營理念與父輩有很大不同。在酒店投資方面，新一代投資人明顯特征是有情懷、更理想，更注重體驗與酒店呈現效果，但由于沒有經歷過艱苦創業階段，缺少對真實市場的了解與把握，一些二代酒店投資人難免會情懷遮蔽現實，對待酒店投資缺乏一些謹慎。通過梳理一些二代酒店投資成功與失敗案例，以下幾點或許可以略作參考。

/ 警惕資產陷阱

被譽為最富遠見的國際投資家吉姆·羅杰斯在向眾人分享他的投資經驗時，反復強調：“別虧錢”比“多掙錢”更重要（插一句題外話，兩三個月前，羅杰斯就拋光了所有美股）。這一條看似簡單的投資原則，卻被許多人忽視，并且人們也因此付出了代價。尤其在酒店投資領域，許多因酒店投資不當而債務重重的投資人，大多是沒有做好酒店資產管理，在沒有確保好不會虧本的前提下大肆買下大量酒店資產，最后這些資產反而成為自己的拖累。

就像前面提到的“鋪二代”鄧耀升，他花費上百億購入收購的酒店并不是一次性付款，而是以鄧成波公司的名義貸款收購酒店。因此在后期酒店經營入不敷出過程中，不僅要用大量資金支持酒店運營，還需要大量資金去還利息不低的貸款，導致財政壓力越來越重，最后這種高成本低效益的錯誤投資行為也讓資金鏈不斷緊繃最終導致斷裂。后面提到的洪永時與林建岳的酒店投資失敗案例也是同樣的錯誤，沒有向具有商業模式、高坪效、可以自負盈虧的思維方式轉變。

/ 有效“利用”情懷

“情懷”對于新一代投資人來說，合理利用是投資人抓住消費者的心智、建立客戶忠實度的有力手段，如早期花間堂一度是詩和遠方的代名詞，依靠對文化和審美的執念，每開一家新店，都能引起大轟動。

但將情懷上升到太高的高度，則容易忽略現實，不夠落地。就像藝術家歐寧等人在皖南古村落碧山村發起的“碧山計劃”，旨在通過將藝術引入鄉村，挖掘和保護碧山地區的鄉村文化，創建一個無政府介入的藝術烏托邦。

計劃開始，碧山村村民原本渴望能依靠該計劃脫離農村生活，搞活經濟、招商引資，收取高昂的門票，但這都與歐寧等人的鄉土主義、安那其主義的最初構想背道而馳。最后也因為沒有給當地帶來期望中的收益，計劃破產，發起人歐寧賣掉了碧山村的宅子去了國外，當初滿懷理想的鄉村藝術家們也相繼回到了上海、北京。

缺少現實與經濟支持的情懷，往往很難有動力前進。大樂之野創始人吉曉祥曾經在一次媒體采訪中也說道：不能讓這份事業只止于情懷，應該走得更遠一些。吉曉祥還說，他的同事和老婆對他說的話都一樣，“你要不把時間給我，要不把錢給我”。

/ 打磨綜合素質

當酒店與地產脫綁之后，酒店自身的價值與能力占據越來越大的位置。現代酒店投資，是酒店產品、酒店服務、酒店品牌和世界視野的綜合塑造，更加考驗投資人對酒店產品的理解能力、對市場的把握能力、對資本的管理能力，換句話說，投資人需要有審美、了解設計、熟悉供應鏈、有專業的施工團隊、懂消費者、有市場前瞻視野，能夠結合自身實際情況，制定科學合理的投資策略。總之，一個優秀的酒店投資人需要具備綜合素質，酒店投資也需要更加謹慎，而不是玩票性質。