手里的老舊步梯房別著急賣，新政策發(fā)布，3類房子或拆遷。

老舊小區(qū)近期再度成為互聯(lián)網(wǎng)熱議話題，部分年輕購房者正將目光轉(zhuǎn)向這些"老破小"。這些老破小社區(qū)，具備商業(yè)便利+總價低的優(yōu)勢，符合一些大城市年輕人的需求。有的年輕人通過個性化改造實(shí)現(xiàn)居住升級，抖音老破小改造話題播放量已突破8億次，網(wǎng)友@改造小王，將上海徐匯區(qū)56㎡老公寓改造成復(fù)古loft的案例獲得超百萬點(diǎn)贊。 據(jù)貝殼研究院2023年數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等一線城市35歲以下購房者中，選擇1990年前建成的老舊小區(qū)比例同比上升12%，核心驅(qū)動力是"低總價+好地段"的組合優(yōu)勢（北京三環(huán)內(nèi)老舊小區(qū)均價較同地段新房低42%）。

然而市場還有不同的聲音，畢竟老房子就像服役超期的車輛，總會有需要維修的地方。基礎(chǔ)設(shè)施的硬傷仍是阻礙老舊小區(qū)價值提升的關(guān)鍵，如何平衡個性需求與社區(qū)改造，成為城市更新中的新課題。安居客調(diào)研顯示，76%的潛在購房者對老舊小區(qū)持觀望態(tài)度，其中"硬件設(shè)施老化"成為首要顧慮（占比89%）。這不是個例，實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京朝陽區(qū)某1985年建成的社區(qū)存在典型問題：路面破損率達(dá)37%，綠化帶70%面積被違建占用，停車位缺口高達(dá)63%。更嚴(yán)峻的是，住建部2022年統(tǒng)計顯示，全國約38%的老舊小區(qū)處于無物業(yè)狀態(tài)，導(dǎo)致公共設(shè)施維修周期平均長達(dá)217天，垃圾分類實(shí)施率不足15%。

但是，業(yè)內(nèi)人士表示，手頭有老舊小區(qū)的業(yè)主先別急著賣！最新政策風(fēng)向顯示，您的老房子可能要"升值"了！新政策發(fā)布，3類房子或拆遷。

這么說，并不是空穴來風(fēng)：2024年10月17日國家四大部門（住建部+自然資源部+央行+金融監(jiān)管總局）聯(lián)合開會，官宣啟動新一輪"拆遷大禮包"——首批35個城市將推行貨幣化安置（就是給錢讓拆遷戶買房）。2024年11月15日，這個政策升級為全國300城覆蓋，這意味著您家老房子被劃入拆遷范圍的概率又提升了。

2025年，不少城市積極響應(yīng)。鄭州市自然規(guī)劃局發(fā)布了2025年征收土地公告，其中牽涉到惠濟(jì)區(qū)、管城區(qū)、金水區(qū)等區(qū)域。諸暨市計劃在主城區(qū)實(shí)施房屋征收建筑面積80萬㎡。 2025年4月，廣州、梅州等地發(fā)布拆遷公告，涵蓋交通建設(shè)、生態(tài)保護(hù)等多個領(lǐng)域。

根據(jù)深圳、廣州等先行城市的經(jīng)驗(yàn)（詳見兩地城市更新條例），這三類房子最可能中獎：

1. 房齡超20年的預(yù)制板樓房。

住建部2022年《“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》明確要求，加快淘汰“預(yù)制板結(jié)構(gòu)”老舊住房，因這類建筑普遍存在抗震性不足、結(jié)構(gòu)老化等問題。比如北京1980年代建的"筒子樓"就是這類建筑，過去建造技術(shù)不發(fā)達(dá)，預(yù)制板樓房是當(dāng)時樓市發(fā)展的產(chǎn)物，但現(xiàn)在，建造技術(shù)今非昔比，鋼混結(jié)構(gòu)普及，預(yù)制板樓房存在結(jié)構(gòu)老化、漏水問題，更嚴(yán)重的是，一旦發(fā)生地震，將會給群眾生命安全帶來危害。

2. 位于重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域的危舊房。

自然資源部《2023年城市更新行動指南》提出，優(yōu)先改造“影響城市功能提升”的片區(qū)，如地鐵沿線、商務(wù)區(qū)、重點(diǎn)景觀帶等。城市重點(diǎn)板塊的土地價值高，如果讓老舊小區(qū)占據(jù)重要地段，顯然不符合城市長遠(yuǎn)發(fā)展利益。相關(guān)部門更愿意通過拆遷騰挪空間，引入產(chǎn)業(yè)或公共設(shè)施，帶動區(qū)域升級。這類房子在一二線城市居多，比如上海黃浦區(qū)部分里弄房屋就屬于這類房屋，占據(jù)重要地段，影響城市未來發(fā)展。廣州黃埔科學(xué)城擴(kuò)建，2023年拆除沿線老舊村屋，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)3.6萬元/㎡。

3. 影響重大工程建設(shè)的住宅。

《土地管理法》第45條規(guī)定，因“公共利益”需要（如修高鐵、學(xué)校、醫(yī)院等），可依法征收房屋。

比如杭州亞運(yùn)會前拆建的鳳起東路沿線小區(qū)，受到亞運(yùn)會項目的影響，沿線小區(qū)拆除符合公共利益，要知道，亞運(yùn)會這種級別的體育賽事，不僅可以提升全民健身意識，還可以帶動固定資產(chǎn)投資，推動文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，帶來更多就業(yè)崗位。從拆遷部門的角度看，拆除沿線小區(qū)是以小投資拉動城市能級和國際化水平的提升，何樂而不為。

從以上信息可知，在城鎮(zhèn)化投資放緩的背景下，老舊小區(qū)改造雖然是大勢所趨，但老舊小區(qū)拆遷并非“隨機(jī)選擇”，而是基于安全、規(guī)劃和公共利益等多方面考量。如果您家有以上三類房子，別著急賣了。

最后：老舊小區(qū)業(yè)主如何應(yīng)對？

1. 查政策：登錄當(dāng)?shù)刈〗ň止倬W(wǎng)，查詢是否納入城市更新/棚改計劃。

2. 看規(guī)劃：關(guān)注地鐵、學(xué)校、醫(yī)院等重大工程是否涉及自家片區(qū)。

3. 等評估：若房子屬預(yù)制板結(jié)構(gòu)或位于核心區(qū)，拆遷概率更高，勿急于低價出售。