1、日本房產面積計算方式？

中國通常采用建筑面積來計算房產面積，而日本主要使用使用面積。

這意味著陽臺、電梯間和公共走廊等公共區域不會被計入房產的總面積內。

2、停車場可以買賣嗎？是否有產權？

在中國，停車場通常是與房產一起出售的。但在日本，公寓的停車場一般不能買賣，而是通過月租的方式使用。所以，房產的價格中通常不包含停車場的費用。

3、日本房產帶內部裝潢嗎？

在中國，交房時通常是毛坯房，業主需要自己進行裝修。

而在日本，房產在交付前會完成裝修，屬于精裝修，只需添置家具和空調就可以入住。

如果是用于投資出租，家具并非必須品，這樣可以更快地向外出租。

4、日本房產土地的所有權歸屬于投資者嗎？

是的，在日本購買房產即意味著購買土地，并且享有永久產權。

5、在日本投資房產的回報率一般是多少？

一些公司為了吸引中國買家去日本看房，可能會宣傳年回報率高達10%-12%。

但實際上，這樣的高回報率在日本并不常見。

以公寓出租為例，表面的年回報率一般在6%-8%之間。而且，還需要考慮每年的房產稅、管理費等費用，大約占1.5%。

所以，實際的回報率大概在4%-5%左右。

6、在日本投資房產有哪些優勢？

日本房地產市場透明度高，誠信度好，管理制度嚴格。

費用對海外投資者來說，日本房產面積按使用面積計算，且大多為精裝修，交付即可入住，無需再裝修廚房和衛生間。

購買房產還能擁有土地永久產權。

7、日本哪個城市房產投資價值最大？

東京是目前房產最保值且升值空間最大的城市。

8、外國人在日本投資房產有沒有什么限制？

沒有限制。1998年4月改法后，非日本國籍人士在日本置業的限制已被取消，稅項也與日本人相同。在日本，外國人享有土地永久產權，其擁有的房產可由外國人繼承。

9、日本整體房價如何，貴不貴？

日本房產出售時均為精裝修，并按使用面積計算。以東京較好區域的 80 ㎡一戶建為例，價格一般在 5000-6000 萬日元，約合 300-400 萬人民幣。

10、日本的一戶建是否具有投資價值？

從投資角度來看，需要考慮不同國家的國情。

在日本，年輕人大多租住小戶型公寓，而租一戶建的多為家庭。因此，出租的難易程度有所不同。

一般建議投資小戶型公寓用于出租，一戶建則適合自住。

11、綜合來看，在日本投資房產是否合算？

在日本投資房產，應以保值為主要心態。投資日本房產的最大價值在于確保資產不貶值，并獲得一定盈余。

如果期望在短時間內獲得高額回報，除了東京核心區域，日本可能不是最佳選擇。

12、在日本投資民宿是一個好的生意嗎？

根據日本民宿新法案，除特殊區域外，年營業天數上限為 180 天，即每處民宿每年只能合法經營半年。

對于可能對周邊生活環境造成惡化的民宿，地方政府可根據地方條例縮短營業天數，但原則上不得縮短至 0 天，這實際上是排斥民宿經營的地方條例。

13、買房是全額買下比較好，還是盡量走銀行貸款？

如果是投資類房產，建議全額付款，因為值得投資的好房子通常不會等待貸款。而且貸款條件較多，很多人可能無法獲得日本的低息貸款。

14、在日本購買房產時，簽約方式是怎樣的？需要哪些文件？

買賣合約是日文版本，所有條款以日本法律為準。簽約時，買方本人需要出示護照和身份證或駕駛證。

若買方是一家公司，則需要出示公司注冊證明以及能證明簽約人（代表人）與公司關系的相關文件。

15、在日本購買房產時，如何付款？

需以日元形式付款，所有款項需直接匯入不動產公司銀行賬戶。簽約時，需先支付 10%的定金。其余款項及雜費須在交收房產時付清。

16、在日本投資房產后，如何進行后續管理？

日本有專業的物業管理公司，可以代理處理租賃、租客管理、租金收取以及繳稅等雜務。

17、外國人在日本購買房產時，可以在日本銀行申請貸款嗎？

目前只有少數日本銀行向外國人提供貸款服務。

通常，貸款額度為房產價值的50%，貸款期限為 1-35 年，利率約為2.8-3%。具有長期身份且在日工作穩定的日本人，可能享受到與日本人相同的1%左右的低利率。

18、如果想盡快購房并簽約，但資金周轉有問題，能否延后交房日期？

簽約時可與房東協商延后交房日期，但通常不能延后太久。一般在雙方談妥價格后，交房日期會定在 1-2 個月左右。一旦確定交房日期，就無法再更改。若買方不能按時支付余款，可能會面臨解除合約的風險，不僅訂金無法退還，還可能需支付房產價值的 20% 作為違約金。

所以，建議在資金準備充分后再購房。

19、日本購房后，什么是房屋修繕費？

修繕費是大廈各業主每月需支付的用于建筑物檢查和維修的費用。

當電梯、外墻、公共水管、電線等設施需要檢查和維修時，會從修繕費基金中支取。

若基金不足，各業主需共同分擔檢查和維修費用。

20、作為房產業主，是否可以隨意更改現有租約和樓契，隨意進入租戶房間并立即驅逐租戶？

雖然業主擁有一定的權利，但日本法律和慣例注重保護租戶權益，不允許隨意影響他人生活或違反當地規定和法律。因此，在日本購買房產后，需遵守日本法律、文化和慣例。

21、日本房產的專有面積和建筑面積如何計算？

專有面積是從墻壁中心開始計算，而建筑面積則是從墻壁內面開始計算，在登記所記錄。兩者可能存在一些偏差，但通常少于 10%。日本分層房產的專有面積或建筑面積不包括公用走廊和大門的面積，露臺面積也不計算在內。

22、在日本購買房產后，能否加建建筑物？

在日本，加建建筑物是非法的。如需加建，需將圖紙提交給市政府申請，通常難以通過。

23、可否與配偶聯名購買房產？如何操作？

可以與配偶聯名購買房產。購房時，需提供每個人的身份證明文件，并在每年報稅時填寫每個人的稅務申報表。

24、聯名購買房產后，若其中一名業主去世，另一名聯名業主能否自動成為唯一業主？

根據日本法律，當多人共同擁有資產時，存活的人不能自動繼承去世者的資產，需委托法律專業人士辦理繼承手續。

25、在日本投資房產后，若不向日本政府報稅，是否就無需繳納所得稅？

不是。原則上，若在日本國內的收入減去支出超過 38 萬日元，就必須向日本政府報稅。

若被日本稅務署發現逃稅，逃稅者需支付過去最多 7 年間的原始稅金、滯納金和罰款。最糟糕的情況是，所持房產可能會被扣押，直至支付稅款為止。

26、能否向日本稅務署申請，將稅單和其他聯絡信件寄送到日本以外的國家地址？

不可以。日本稅務署只會將稅單和其他聯絡信件寄送到日本國內地址。

27、在日本投資有租約的房產時，能否進入房間考察？

一般不可以。日本人注重隱私，通常不會允許陌生人進入房間查看。因此，只能從外面觀察有租約的房產。在條件允許的情況下，可以參觀沒有租約的房產

28、是否可以在網上搜索到過去的房產成交記錄？

通常情況下不可以。在日本，無法在公開網絡上查閱到所有過去房產的成交記錄，但業內會有相關數據。

29、在日本投資房產后，若租客不支付租金，該如何處理？

在日本，拖欠租金的情況較為少見。租房時，租客通常需提交在職證明、收入證明、租金擔保人資料等，并預付 1-2 個月的押金、1 個月的禮金、1 個月的中介手續費以及第 1 個月的租金。

若沒有租金擔保人，則需加入租金保證公司。

若房租逾期，可向擔保人或租金保證公司追討租金。

30、在日本投資房產后，是否可以隨意向租客加租？

在日本，租約一般為2年，每2年自動更新一次。

通常可以在更新租約時向租客加租，但租客有權拒絕支付新租金。根據日本民事調停法第 24 條第 2 款，屆時可能由調停委員進行調停。業主需要提出加租的證據，如固定資產稅、城市規劃稅的增加等。

由于日本法律更偏向保護租客，業主不能隨意驅逐按時支付租金的租客或加租。

31、什么是宅地建物取引士？

宅地建物取引士（簡稱宅建）是日本政府頒發的國家專業資格，可處理房地產交易。

宅地建物取引士相當于處理房地產合同的律師，負責編寫并向買賣雙方解釋買賣合約及重要事項。待買賣雙方同意并蓋章后，再加上宅地建物取引士的名字和蓋章，買賣合約方可生效。

32、是否擔心日本發生地震影響房產結構？

1983年以后建成的房產均符合日本建筑法規的抗震標準。

在辦理房產保險手續時，可以選擇加入地震保險。

萬一發生地震以及因地震影響房產結構，保險公司會賠償損失。

33、婚后我獨資購買了日本房產，房產證上也只有我的名字，離婚后該房產如何分配？是否需遵守日本法律分配？

根據日本法律，婚后購買的財產屬于夫妻共同財產，與房產證上的名字無關。

因此，離婚時該日本房產應按夫妻共同財產原則進行分配。若夫妻能協商一致，可按協商比例分配；若無法協商，則通常按購房時的出資比例分配。

此外，若購房前夫妻共同儲蓄，如男方名下購房前女方有工作收入且男方存款明顯增加，女方可能有權請求分割房產的一半。

總之，無論房產位于何處，只要涉及日本法律，就需遵守其規定進行分配。若無法協商解決，可向日本法院提起訴訟

34、日本房產的折舊率如何計算？

在日本，土地價值不會有變化。

折舊率是根據房產的建筑材質而不同：輕量鐵骨造為19年，木造為22年，鐵骨造為34年，鋼筋混凝土造為47年。

例如，木造房產每使用一年就減去1/22的價值。

35、同一套日本房產為什么會出現三種不同的面積？

這是因為日本在房產面積計算方面采用了不同的標準和方法。具體來說，這三種面積包括：

壁芯面積（專有面積）：這是從墻壁的厚度開始計算的，一般是開發商在首次出售房產時使用的交易面積。

內法面積（登記簿面積）：這是指從墻壁內部開始計算的，通常是登記人提供的建筑面積，并非實際測量得出。所以，壁芯面積可能會比內法面積略大一些。

課稅面積（包括 延床面積/專有面積+共用部分 的總和）：它體現在資產評價證明上，是政府在新房竣工后進行建筑檢查并實際測量的面積。由于建筑過程和測量方法的差異，課稅面積可能會存在一定的測量誤差或不一致。不過，這個數字并不常被使用，有時也會與內法面積相同。

總的來說，這三種面積的差異是由不同的計算標準和測量方法導致的，對于同一套房產，它們的數值可能會有所不同。在購買房產時，了解這些面積的差異是很重要的，可以幫助你更好地評估房產的價值和使用空間。

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