“20多年的傳統(tǒng)媒體生涯給我的烙印很深，從記者、主持人到廣告行業(yè)管理者，再到現(xiàn)在的自媒體創(chuàng)業(yè)者，我希望為昆明的發(fā)展貢獻(xiàn)一份力。”4月11日，江海做客“開屏9點(diǎn)半民記訪談1+2·有壹有貳”直播間，回顧他從媒體人到廣告行業(yè)管理者，再到樓市自媒體博主的經(jīng)歷，吐露職業(yè)選擇的心路歷程。江海表達(dá)了對(duì)傳統(tǒng)媒體未來(lái)價(jià)值回歸的信心，并為直播間的觀眾們講述了購(gòu)房時(shí)的注意事項(xiàng)、昆明樓市的價(jià)格趨勢(shì)及如何選擇保障性房源等問(wèn)題。

江海講述他做鑒房博主的心路歷程

到更廣闊市場(chǎng)錘煉

人生也會(huì)更加豐滿

江海畢業(yè)于重慶工商大學(xué)，曾是昆明收視率第一的新聞節(jié)目——《街頭巷尾》的首席主播。在地方民生類節(jié)目興起的年代，《街頭巷尾》就像市民身邊的朋友，關(guān)注著昆明百姓的大小事。江海也與這個(gè)欄目共同見證了傳統(tǒng)廣電媒體的輝煌，他主持的節(jié)目曾獲全國(guó)十佳電視新聞節(jié)目殊榮。

江海擔(dān)任過(guò)記者、攝像、編輯，歷任昆明廣播電視臺(tái)頻道總監(jiān)、廣告部主任。他憑借成熟穩(wěn)重、文化氣息濃厚的主持風(fēng)格，成為了省市重要晚會(huì)的主持人。20年的傳統(tǒng)媒體生涯給江海留下了深刻的烙印。“我是個(gè)對(duì)自己比較狠的人，做事就要做到極致。”江海回顧，主持《街頭巷尾》時(shí)，他給自己定下了一個(gè)“五年計(jì)劃”，當(dāng)做到第8年，他果斷競(jìng)崗做了頻道總監(jiān)，一年后，他調(diào)到廣告部做主任。“做到了我自己的天花板，就該換崗位了。”他說(shuō)。

2015年，江海毅然離開了昆明廣播電視臺(tái)。“讓自己歸零，把自己放在更廣闊的市場(chǎng)上錘煉，人生也會(huì)更豐滿。”他說(shuō)。離開傳統(tǒng)媒體后，江海擔(dān)任過(guò)云南優(yōu)選廣告公司副總經(jīng)理、海貝（國(guó)際）教育集團(tuán)高管等職位。如今，他將積累多年的工作經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用起來(lái)，運(yùn)營(yíng)著“江海說(shuō)樓市”視頻賬號(hào)，通過(guò)探訪不同地段的樓盤、不同的房源，為粉絲分析地段、房型、房?jī)r(jià)趨勢(shì)等方面的利弊，為購(gòu)房者提供專業(yè)指導(dǎo)。

在離開傳統(tǒng)媒體10年后，江海仍能看到不同媒體形式的存在價(jià)值：“傳統(tǒng)媒體具有不可替代的權(quán)威性，它的影響力、公信力勢(shì)必能做很多經(jīng)營(yíng)之外的拓展。”回憶起《春城晚報(bào)》與《街頭巷尾》合作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)連線播報(bào)新聞的場(chǎng)景，江海形容那是“記者到了現(xiàn)場(chǎng)會(huì)內(nèi)心澎湃”的年頭。“傳統(tǒng)媒體正經(jīng)歷著困難，但在大浪淘沙后，傳統(tǒng)媒體的閃光點(diǎn)和使命會(huì)隨著嚴(yán)肅內(nèi)容的回歸而重回大眾視野。”他說(shuō)。

樓市變?yōu)橘I方市場(chǎng)

他走上了新的賽道

江海成為鑒房博主的10年間，看遍了住房走入商品化市場(chǎng)后的波動(dòng)，他積累了豐富的房屋鑒別經(jīng)驗(yàn)。昆明的住宅從1998年商品房化至今，從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了買方市場(chǎng)，這也是江海看中樓市自媒體創(chuàng)業(yè)的原因。“我從傳統(tǒng)媒體的工作中積累了人脈和經(jīng)驗(yàn)，也幫助了很多親朋好友挑選房屋。”他結(jié)合自己沉淀的專業(yè)知識(shí)，走上了為購(gòu)房者服務(wù)的賽道，聚焦“線下成交+線上內(nèi)容”模式，將新房和二手好房推到了購(gòu)房者面前。“在賣方市場(chǎng)中，把握機(jī)會(huì)和錯(cuò)失良機(jī)的人都有；買方市場(chǎng)，購(gòu)買者擁有了更多的選擇權(quán)。”他說(shuō)。

江海透露，在他前幾天剛完成的一次探盤中，一對(duì)備婚的年輕人購(gòu)買了168平方米的疊墅，這讓他感慨剛需購(gòu)房群體的活躍度之高。他說(shuō)：“出于剛需而購(gòu)房的年輕人應(yīng)該得到重視，現(xiàn)在‘房住不炒’的基本原則也讓因婚姻、工作而需要購(gòu)房的年輕人有了很大的選擇權(quán)。”

人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)的變化、昆明主城區(qū)的虹吸效應(yīng)等，讓昆明的二手房源和購(gòu)房者呈現(xiàn)全新的變化趨勢(shì)。江海透露，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，昆明二手房掛牌量不斷上升，其中不乏典式房、老破小等。2024年，昆明商品房總成交量約7.8萬(wàn)套，其中新房?jī)H2.8萬(wàn)套，二手房近5萬(wàn)套。“很多昆明粉絲告訴我，周圍有購(gòu)房需求的本地人很少。”江海邊說(shuō)邊拿出一張表格，近幾年昆明的購(gòu)房者中，只有25%是昆明人，40%是州市來(lái)昆人口，35%為省外人口。“昆明呈貢區(qū)、西雙版納都是典型的例子，在呈貢買房的人大多是為了孩子上學(xué)，在西雙版納買房的人多是來(lái)云南康養(yǎng)的。”他說(shuō)。

現(xiàn)在的剛需購(gòu)房群體

更加關(guān)注教育配套和舒適度

隨著教育集團(tuán)辦學(xué)模式的興起，各個(gè)學(xué)校的校區(qū)也從早年的在一環(huán)內(nèi)平均分布擴(kuò)大到各區(qū)，同時(shí)AI的迅速崛起讓很多年輕父母對(duì)孩子未來(lái)發(fā)展規(guī)劃有了新的思考，原本居住舒適度較弱的學(xué)區(qū)房逐漸退去了熱度。而在各教育集團(tuán)子校區(qū)周邊建起的新房，從設(shè)計(jì)方面大幅提升了居住體驗(yàn)感，加之有學(xué)位，讓這樣的房子很受歡迎。江海說(shuō)：“比如保利城東望帶著云大星耀喻昭學(xué)校的學(xué)位，父母?jìng)冊(cè)诳粗胤课菖涮醉?xiàng)目的同時(shí)，也能兼顧居住的舒適度。”

昆明因氣候、區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，吸引了很多創(chuàng)業(yè)者。江海透露，一些樓市再創(chuàng)業(yè)者收購(gòu)了翠湖邊帶院子的住房，重新設(shè)計(jì)裝修后面向省外年輕客戶售賣。“比如數(shù)字行業(yè)的年輕人，他們看中了翠湖附近小院生活體驗(yàn)感強(qiáng)、周邊配套完善、出行方便的特點(diǎn)，宅家辦公也舒適，這樣差異化的住宅產(chǎn)品非常搶手。”

結(jié)合自身經(jīng)歷

為購(gòu)房者提五點(diǎn)建議

盡管經(jīng)驗(yàn)豐富，江海還是踩過(guò)購(gòu)房的坑。他曾經(jīng)非常注重住宅的面積、空間和保值率，于是在昆明城區(qū)周邊購(gòu)買了一套住宅，卻在接房后發(fā)現(xiàn)這套房子并不實(shí)用。“距離市區(qū)30分鐘的車程，其實(shí)會(huì)增加通勤成本，也會(huì)讓社交圈子隔離。”他說(shuō)。這樣的親身經(jīng)歷，讓他的視頻作品更能夠從購(gòu)房者的角度考慮問(wèn)題。

在直播間，江海系統(tǒng)地給出了當(dāng)下及未來(lái)幾年新房和二手房選購(gòu)實(shí)用建議：

①房住不炒 ②買房是買價(jià)值 ③不要盲目追熱點(diǎn) ④看7年的流通性 ⑤充分考慮負(fù)債能力

他告訴觀眾，買房是個(gè)人和家庭的大事，盡管現(xiàn)在貸款年齡放寬至80歲，申請(qǐng)者可綁定共同承諾方來(lái)獲得貸款，但仍需要考慮很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)潛在的影響和風(fēng)險(xiǎn)，以及應(yīng)對(duì)措施。

結(jié)合自身經(jīng)歷，江海提醒觀眾，買房如戀愛：“人無(wú)完人、房無(wú)完房，購(gòu)房時(shí)適配度在70%以上就可以考慮。”他提醒，滿足居住需求和流通價(jià)值是購(gòu)房的重要因素，在此基礎(chǔ)上可以優(yōu)先考慮地鐵附近、學(xué)校和醫(yī)療配套、自然景觀等，降低生活、工作成本。

掃碼觀看直播回放

開屏新聞?dòng)浾?李榮 楊兮 攝影報(bào)道

責(zé)任編輯 呂世成 陳潔

責(zé)任校對(duì) 何丹

主編 武熙智

終審 編委 李榮