近日，位于長沙洋湖片區(qū)、編號【2025】長沙市011號地塊迎來出讓，最終由湖南嘉融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（嘉信）以底價116621萬元競得，折合樓面價約6300元/㎡。

此地塊位于瀟湘南路與豐塘路交匯，由I232和I481兩塊組成，其中I481一線臨江，容積率I232≤2.2、I481≤1.9。

【2025】長沙市011號地塊兩宗地分別為I-232、I481-1地塊，均為純住宅用地。

地塊區(qū)位：[2025]長沙市011號地，出讓面積約89305平方米（約134 畝），規(guī)劃用途為住宅用地。該地塊位于長沙洋湖片區(qū)，東臨湘江、北臨連山路、南臨南三環(huán)綠帶、西臨湘江中學。地塊起始總價116621萬元，折合樓面價約6300元/㎡。

地塊指標：011地塊由2個小地塊組成，Y06-I232地塊有效面積約51440㎡(合77.16畝)，容積率≤2.2。Y06-I481-1地塊有效面積約37865㎡(合56.8畝)，容積率≤1.9。

兩宗地合計住宅建面18.5萬方。

掛牌要求：

1.項目建設須按相關(guān)文件落實裝配式建筑、綠色建造和教育等配套要求。

2.保證該項目建筑前區(qū)滿足相鄰城市規(guī)劃道路的協(xié)同設計要求，并無條件在建筑前區(qū)承擔城市規(guī)劃道路的人行道功能，以及承擔沿道路公共附屬設施放置和后續(xù)的相關(guān)建設維護管理協(xié)調(diào)工作。

3.實現(xiàn)“交房即交證”。

4.為落實城市建筑和景觀風貌管控要求，提高住宅品質(zhì)，項目規(guī)劃設計時應對住宅陽臺統(tǒng)一封閉設計，并在住宅交付前實施完畢。

5.掛牌宗地的住宅（毛坯）銷售均價按長沙市政策進行價格監(jiān)制。

具體到宗地位置來看，[2025]長沙市011號地塊位于洋湖垸板塊，繞城高速以北、瀟湘南路兩廂。

4月9日，嘉信以底價11.66億元，樓面價約6300元/㎡競得。

作為洋湖少有的濱江住宅地塊竟然底價成交了，且土地樓面價僅6300元/㎡，低于綠城玉海棠7181元/㎡的樓面價近900元/㎡，另外珠江頤德公館目前二手房價格1.8萬/㎡。

乍一看，[2025]長沙市011號地塊底價成交、市場邏輯似乎不合理，但是地塊確實存在一些瑕疵，致使品牌開發(fā)商的拿地意向度較低。

這地塊也確實考驗開發(fā)商的運營能力！

1、地塊的江景視野較窄

長沙珠江頤德公館是南北狹長型地塊，樓棟沿江排布，基本能夠保證大部分戶看江。

但是此次掛牌的地塊，僅I-481地塊有較窄的江景面，預計只有4棟樓可看江，地塊內(nèi)大量樓棟沒有一線江景；而I-232地塊未來會因東側(cè)待出讓地塊的遮擋而沒有江景。

2、地塊外部存在不利因素，包括噪音及污水處理等

I-481地塊的南邊就是長沙繞城高速，可能會有較大噪音影響，而地塊的東南邊有排漬泵站。

3、兩宗地無法進行容積率平衡，且東地塊限高僅54米，致使東地塊非江景樓棟難以壓縮面積段。

以同樣靠近繞城高速的建發(fā)電建江山悅的二手房成交情況來看，成交多以129-144㎡的戶型為主，不看江180㎡戶型成交極少，不看江成交均價精裝12000元/㎡左右，看江成交均價精裝15000元/㎡左右。

對于非江景戶型來說，如果不把面積段壓小，未來的去化難度會非常大，看了幾家開發(fā)商的強排方案，在無法平衡兩宗地容積率的前提下，東地塊難以壓縮到150㎡以內(nèi)的面積段。

4、無法滿足較多品牌房企快周轉(zhuǎn)的要求

I-481地塊和I-232地塊約有18.5萬方的體量，地塊體量較大，無法滿足較多品牌房企快周轉(zhuǎn)的要求，此地塊去化可能需要一段時間。

5、相對弱勢的教育配套及不臨地鐵口等劣勢

地塊周邊的教育配套并非洋湖板塊一流學校，不臨地鐵口，市場商品房難以依靠城市配套溢價。

項目大概率是入讀雅禮英才或湘江實驗小學，初中為微機派位。

6、開發(fā)商

嘉信是一家來自湖南永州的房企，這是其在長沙拿下的第3塊地，此前已在市府板塊開發(fā)過“嘉信博麓郡”，在洋湖南板塊也打造過“嘉信洋湖錦玉”。

嘉信博麓郡前段時間搞了波降價促銷，去化了一些，不過房源還有的是；“嘉信洋湖錦玉”是新規(guī)產(chǎn)品，再加上價格，對比周邊還是有性價比，首開去化成績不錯。

但是嘉信開發(fā)商在永州也或多或少有點瑕疵，有興趣的網(wǎng)友可以在網(wǎng)上多查查信息。

以上六點是該地塊雖然有“洋湖濱江地塊”的噱頭，但難以兌現(xiàn)“濱江”價值、以較低底價在土地市場成交的主要原因，這個地塊也真正會考量開發(fā)商的運營操盤的能力！