01

北京每年都會新出幾十個項目，有曇花一現的開盤，有順銷期熱銷的紅盤，有中途逆襲的黑馬盤，更多是很安靜的時間替補盤......

然后第二年依舊又出幾十個項目，以此輪替。

也有些項目在市場上像彈幕一樣漂浮而過，但無論多閃耀，時間久了，除了買它的人，或許都會漸漸淡忘。

不過，今天這個項目不一樣。不僅值得關注，甚至值得花很大力氣來復盤。

因為它實在是太獨特了，

獨特到如果不仔細復盤，可能很多人都不會意識到它的重要性。

它就是：

星譽BEIJING

1056套房源，已超1000套的網簽，高達95%的去化率，10月份即將交付。

但就是這個尾盤，卻在極度內卷的順義，在一眾新盤的圍追堵截下，在4月的第一周網簽了38套，斷涯式領先拿下順義周度套數銷冠，很可能還是順義的月度套數銷冠。

是不是很不可思議？

是不是很好奇？

星譽BEIJING究竟是怎么做到的？

這背后，是一個關于逆勢突圍的傳奇故事。

02

第一次聽說星譽BEIJING，是從「414套房首開售罄」開始的。

那時候表妹心里只有四個字：怎么可能？

畢竟，414套放到哪兒都是很炸裂的數字，尤其是在近兩年的北京市場。更何況，這個414套是在順義，北京最卷、廝殺最激烈的區域。

兩層Buff疊滿，數據就更顯得如夢似幻。

但質疑者被打臉隨后就到，星譽BEIJING項目5月開盤，6月就拿下了順義網簽套數銷冠，而后開啟了它的封神之路：

1.2023年兩開兩罄；

2.2023年6月轉簽連續5個月獲順義網簽套數銷冠；

3.2023年12月底，半年網簽539套，是全北京同時段普通住宅網簽套數銷冠；

5.2024年11月底，星譽BEIJING都是全北京的第一名；

6.2024年12月底，拿下23個周度冠軍、8個月度冠軍；

7.2024年順義區網簽套數冠軍；

8.2023年3季度起，連續5個季度拿下順義區的第一名；

這里邊的每一條，放在當下市場里都是很炸裂的存在，星譽BEIJING愣是集齊了所有的炸裂為一身，就顯得更加不可思議。

此時，很多人都忘了一件事。

星譽BEIJING這個神盤的誕生，沒有自帶光環的金手指，只有令人唏噓的拿地殘酷背景：

兩次流拍，最后被北京城建興順公司托底拿下。

也正如此，更讓星譽BEIJING突圍奪冠的故事，多了幾分神秘和謎霧，接下來，就讓表妹帶大家一起進入揭秘時刻。

03

凡是有意義的事，都不會容易。

如果大家盯著星譽BEIJING的成績，可能很多人都會忘記掉2023年的急轉直下，2024年的痛苦掙扎。

只會看到，星譽BEIJING一路突圍，一路奪冠的氣勢如虹。

實際上呢？

2023年3月之后，市場成交連續5個月都是下跌的大陰線，而后彎折不平的構成了北京樓市的「周期線」。

周期線，同樣也是生死線。

不用表妹多說，你就會感知到彼時市場的殘酷，尤其對于要在2023年5月開盤的星譽BEIJING來說。

但當表妹把這條時間線和星譽BEIJING的時間線重疊之后，神奇的事情卻發生了：

抽象出來的銷售節奏圖譜是這樣的：

也就是說，星譽BEIJING整個銷售周期做到了：

在有風口的時候，抓住風口；在沒風口的時候，創造風場。

一路奪冠！

聽起來很困難，現實更殘酷。

不過，結硬寨、打便仗、日拱一卒、功不唐捐是北京城建興順公司自有的基因。

北京城建做為老牌國企，這個曾經修建了地鐵一號線、二號線的基建工程兵，是沖在拓荒路上的一支鐵軍。

到現在北京的很多地標，從鳥巢、國家大劇院、國博到首都機場、大興機場都有它的身影。

北京城建興順公司，則是深耕于順義的城建鐵軍。

他們做臨河棚改，創造了「臨河速度」：

1201個拆遷院落、1800余戶、5000余人，5天實現入戶測量，

兩天簽約率達95.5%，16天民宅簽約率達100%，

沒有一戶釘子戶，村民滿意度達到100%……

臨河速度背后，是北京城建興順公司操盤團隊有足夠強的定力和執行力，有足夠多跨越周期的能力，更有一整套完整的打法。

這種能力和精神，完整傳承到了星譽BEIJING，又進化出自己新時期的方法論，織出了星譽BEIJING的錦繡。

04

到底厲害在哪里？

領先半步的能力

星譽BEIJING雖然5月份開盤，但是在3月小陽春，售樓處未開放的時候就開始積極動作：

開放三個外展場、借用北京合院售樓處先做蓄客、讓置業顧問走出售樓處自拓、提高項目配置......

只為了傳達出一個概念：

星譽BEIJING值得被等待。

事實證明，他們成功了，首次開盤414套房全部售罄，而且沒有渠道。

開盤不上渠道還能賣得如此火爆，可見其銷售力的含金量。

也正是因為不上渠道，倒逼出了置業顧問團隊更強的能力模型，讓星譽BEIJING銷售到現在渠道占比僅有：

37%（遠低于市場大部分項目）

數據背后，是星譽BEIJING騰挪出更多的時間和精力，用來提升產品、舉辦業主社群活動等等。

更可怕的是，這份領先半步的能力，不止體現在開盤，而是貫穿整個銷售周期。

比如，2024年3月，在友商們還未動作率先促簽，抓住小陽春，拿下當月銷冠。

4月18日，創造售樓處開放一周年節點，邀請媒體宣傳，讓買家依舊「想得起」星譽；

4月19日，組織渠道大會，讓買家能隨時「買得到」星譽，做到8個字：

縈繞于心，觸手可及。

結果是抓住了5-6月的政策窗口，在5月16日回款超20億，提前100天實現現金流回正。

如果說一次是偶然，那么多次、次次做對呢？

讓表妹想到經典電影《教父》中，有這樣一句臺詞：

花半秒鐘看透本質的人，和花一輩子都看不清的人，注定擁有截然不同的命運。

05

當然，星譽BEIJING也不是沒有慢，他們唯一的慢動作就是：

自建售樓處

其實，星譽BEIJING2023年3月就拿預售證了，但硬生生推遲兩個月開盤，建售樓處，升級產品。因為操盤手說：

不怕市場不好，就怕讓客戶失望。

這句話很樸實，背后卻是：

1548份問卷，60天的等待，數次的方案升級。

更是城建地產興順公司作為國企主動擔起了一件重要工作，修復市場和客戶信任關系。

這些年，交付維權，未交付提前維權的事情屢見不鮮，客戶與市場的信任關系早就降到了冰點，但敢站出來修復這份關系的房企太少了。

因為信任，是一種能力，

被信任，是一種更強的能力。

只有智者才能做常人做不到的事情。

不過，建售樓處跟修復信任有什么關系？

你看，剛建出來它是這樣的：

現在，它是這樣的：

看出來沒有，星譽BEIJING把售樓處，建在了地塊旁邊，還特意做了一個甲板級的陽臺，客戶的每次來訪，都能見到自家房子一點點拔地而起，壘石成廈。

這種所見即所得的安心，是最好的信任背書。

所以星譽BEIJING才能賣出無數個銷冠，更能在價格極度內卷的順義下，維持全盤3.8w/㎡的成交均價。

然而星譽BEIJING對「被信任的能力」的表達，遠不止這點。

它在順義的隆華購物中心，長期包攬了大屏戶外廣告。

也不是為了賣房，就是為了能讓居民們時常看見它。

它定制了各種帶有自己LOGO的物料，充電寶、水杯、保溫杯等等，每一個小物料拿起來都很有質感。

甚至還做了改善項目才會做的IP形象：兔小星。

因為LOGO，其實就是信任的容器。

就像你看到「COCA COLA」「luckin coffee」會下意識信任一樣。

星譽BEIJING要做的，就是當你在面臨選擇時會說出：

我相信它。

顯然，星譽BEIJING又成功了。

2023年，星譽BEIJING的認購轉簽率是82%；2024年它的轉簽率提高到了97%。

你說，這背后沒有房企和買家間越加深厚的信任關系能做到嗎？

答案不言而喻。

不過，舟行萬里，非憑一槳之力。

大家有沒有想過，星譽BEIJING的每一個動作，每一次節點為什么會如此及時，也如此恰到好處？

道理很簡單，簡單到有點樸素。

北京城建興順公司的領導層是：

做事的人

什么叫做事的人？

領導不置身事外，也不指點江山。而是躬身入局，給政策支持，給做事空間，給到場支持，把自己變成解決問題的關鍵變量。

不信你看，星譽BEIJING一次媒體大會，領導層都到場支持。

你說這三點容易嗎，看起來容易。

但是需要掌舵人有強大的心力、定力和包容性，更需要領導和操盤團隊的絕對信任。

結果就是，興順公司星譽BEIJING在整個北京城建體系內：

1.提前34天完成全年各項經營指標；

2.全年簽約額14.5億，114%超額完成年度經營指標；

3.回款額20億，125%超額完成年度回款指標。???

據表妹所知，2024年北京城建操盤及參與的在售項目大概有20個左右，取得如此優異成績的，星譽BEIJING是獨一份。

星譽BEIJING的操盤手，還被評為了2024年北京城建明星員工；星譽BEIJING項目更在集團內被重點表揚。

所以，很多時候，營銷，不是要一下子干件大事兒，而是要做對一系列小事兒，更是從上到下的領導支持和齊心協力。

06

這一系列小事兒之后，終歸是要落到產品力。

對于星譽BEIJING來說，

產品力才是主語

我們已經不用說，星譽BEIJING在2023年開盤至少已經扛過7輪產品力的毒打，即使站在當下看，他們的產品力依舊領先。

比如超高的得房率，做到全室內的贈送，一直升級的生活場景，

表妹只想說的一點，星譽BEIJING賣到快尾盤，

還堅持在去年新做了兩個樣板間。

一個是基于精裝標準而做的樣板間，一個是基于年輕人生活場景所做的場景樣板間。

又剛剛舉辦了為期三天的工地開放日活動，有近800戶業主來參加此次活動，對交付做出了極高的評價。

你走進現場，就一定能看出，做這個樓盤的團隊究竟投入了多少感情，多少心血，多少精力！

但這不是最重要的，重要的是它能讓年輕人有種：

「這座城市屬于我」的那種主場感覺。

星譽BEIJING的售樓處，它是生活體驗館，是游樂場、咖啡館、游戲體驗館等多種場景的復合體。

不過這個生活體驗館，因為項目銷售接近尾聲，馬上就要移交給市政了，星譽BEIJING的銷售團隊會搬到北京合院的售樓處繼續作業，表妹相信，他們依舊會創造出不一樣的場景。

因為產品，從來不是一家公司的核心競爭力，做出產品的人，做出產品的團隊才是核心競爭力。

這支能打硬仗的團隊，創造出了星譽神話，背后所付出的艱辛難以想象。

表妹有幸參與過他們的深夜大會，從下午3點一直到凌晨12點。會上激烈討論了一份長達100多頁的報告，每一頁都是精華，都是干貨。

但就是這個讓表妹印象深刻的大會，卻是興順公司星譽BEIJING團隊普通的一天。

正應了那句話：

越是表面上看毫不費力，越是因為背地里竭盡全力。

是的。很多事情，會讓你覺得麻煩，困難。

但是，星譽BEIJING卻說：

難走的路，從不擁擠。

在這個充滿挑戰的時代，只有那些敢于走最難走的路的人，才能創造真正的奇跡。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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