北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，本人小孩26年上小學，目前戶口在東城景東學區（集體戶，目前考慮zb到景山）想購置一套居住屬性強的房子，而且離學校不遠的（最好還是東城，二寶5年后也要考慮上學問題）。有沒有推薦？預算800左右。

A：

1、最好還是東城，意思是無論是否在東城有房，都可以參與政保是嗎？

考慮政保到景山，如果能確定景山，那還需要考慮嗎？這好像有點兒凡爾賽了。或者是還能有比這更強的選項，所以才需要考慮的？而且還能考慮五年后的二寶入學，什么單位有這么強大的能力啊？級別也夠高的。

2、不過如果是希望“居住屬性強”，那800萬在東城可不好實現，除非是不帶學籍的50年公寓，否則所有帶學位的普宅都有學區溢價，居住的性價比也就都不太高。

而且800萬在東城不算太高的預算，也就不好買到相對溢價低的，比例基本在20-30%，平均25%，居住的性價比也就低了這個比例，考慮好。另外26年之后就是入學趨勢的拐點了，到時候學區溢價是否能撐住得看到時候的政策，也考慮好。

3、如果是確定是只要東城的就行，那這就沒必要推薦了。常規建議是大致選定通勤方便的板塊，然后讓當地中介根據總價匹配房源，看房的同時計算租售比，選擇其中學區溢價最低的就行。溢價率越低，代表著居住的性價比越高，居住屬性自然越強。

也就是說，既然是能政保景山，那就沒必要考慮某個學區，畢竟現在各學區的平均溢價率還是差不多，只看具體房源的情況了，一房一議。

僅供參考。

二

Q:

請問，想要抗跌自住，目前看了鴻業興園一區的兩居室450-460左右；韓莊子西里17號樓兩居室400左右。這兩個推薦哪個？

A：

1、呵呵，各有優劣唄。自住角度看自己的喜好，老公房和商品房不好比。常規來講肯定是商品房占優，什么東西都是新的強。但老公房也有優勢，得房率高，居住的性價比也高。這看自己更重視哪方面了。

2、如果單純聊抗跌，那任何一次行情都是老房首當其沖，所以才有了“老破小不保值”的說法。但實際上整體周期看下來差不多，商品房除非是改善型的稀缺小區，否則跌幅和老房差不多，只不過錯后而已。

另外還有一個升值您沒提。那這就反過來了，如果是短期持有，比如五年左右吧，那常規建議是商品房，流動性好，每次行情也都領漲，至少不落后。而老房都流動性弱，傳導順位也靠后。

但如果是長期持有，那老房也并不吃虧，反正都是跟隨大盤漲跌，只要房子沒硬傷就行，只是占不到便宜而已。

3、打個比方吧，想換個工作，希望工作環境好+穩定，請問研究院和新能源企業去哪個？至于工作環境那一般都是新企業占優，但研究院的也不錯，性價比或許更高。穩定角度在短期肯定是新能源占優唄，產業風口怎么也能紅火幾年。長期那就看研究院了，福利什么的該有的都有，至少不吃虧。

所以看自己的需求吧，更追求環境和短期多賺錢那就新能源，追求長期穩定+不吃虧那就去研究院。

房子也是這樣，老破小和商品次新房的優劣勢都明顯，看自己更重視哪方面吧。主要就是看持有周期，短期次新房占優，長期老破小不吃虧。

僅供參考。

三

Q:

請問，最近郊區房子終于賣出去了，想繼續看看豐臺太平橋板塊。不過昨天剛看到去年11月豐臺有幾個大的城中村改造項目已經正式啟動，其中就有太平橋片區。目標小區北邊、西邊、西南、東邊各有一處80米高的住宅項目，容積率2.6-2.8，沒有明確說什么時候完工。

我們在這里至少居住10年，如果購買這里的，一是建筑噪音，二是如果這些都是“好房子”，會不會降低周邊這些得房率80%的20多年的老房子競爭力？

新小區配套比較少，只有500平米的文化社區和500平米的體育設施，另外北面有一個9000平米的養老設施。聽起來比較難帶動區塊保持甚至整體上漲的作用。

A：

1、80米高就是20多層，容積率2.6-2.8，密度不算太大，說明這回遷小區的品質還可以。但噪音情況我不敢說什么，常規建設期是兩年左右，加上道理+綠化+裝修，三年也正常。

2、會不會降低老房競爭力？一般不會，尤其是不影響改善類戶型的。畢竟是回遷房，改善類家庭除非沒轍，否則很少會首先考慮這種小區。就算性價比高也沒什么影響，不是一種產品。

打個比方這就跟買衣服似的，商場跟市場是兩種定位。想去商場買品牌貨的，就算明知道市場里的衣服性價比高也不去，除非實在是兜里錢緊的。

但如果是剛需戶型就有可能受影響了，畢竟回遷房的性價比都相對高，而且房齡新的時候還更受追捧。

3、體育設施無所謂，沒人太在乎這個，頂多是砍價時的借口而已。買房的主力軍是中年人，而常去鍛煉的多是老年人為主。

養老設施指養老院嗎？沒影響，我家旁邊公園里就有一個，也差不多萬平左右，三棟小樓，但跟房價沒關系。因為養老院都限制老年人活動，至少是半封閉管理，不關注的話都沒人知道，更不可能影響到居民區，也就對房價沒影響。

僅供參考。

四

Q:

請問。我兒子的北京戶口剛下來，想在北京買房，請教一下您的意見。基本情況：工作點在海淀的致瑧大廈，月收入到手大約1.9萬，預算800萬（首付600+按揭200）。

思路是這樣：買房首先考慮教育資源（兒子還沒結婚，等到他的孩子上小學，估計還得十年），其次考慮上班通勤，房子就想買在海淀區。這種情況下，您認為房子買在哪個板塊？什么時間買房合適？

A：

1、致瑧大廈在哪兒啊？是不是“至真大廈”啊，北航的那個？

2、首先考慮教育資源，這理念當然沒問題，但考慮好吧，現在北京是入學高峰期的最后一年，學區溢價率沒降多少，還是比較高。海淀的平均值在25%吧，居住的性價比也就低了這個比例，越是好學區的比例越高。在孫輩入學之前，這貸款的200萬左右是發揮不出任何價值的，看自己是否能接受了。

另外明年就是入學大趨勢的拐點了，之后是否能保住溢價比例得看政策。有利好就能撐住，沒有的話或許會受影響。當然未必是直接降價，更大的可能是隨著孩子們畢業+家長賣房，逐年受一點兒影響。

3、買在哪個板塊，這主要看是否追求好學區。如果追求，那就是向西的中關村和海淀，上地也非常好，海淀第一，就是稍微遠點兒。這幾個學區排名靠前，溢價也高些。

如果不太追求，那就是東邊的這幾個學區，北太平莊，花園路和學院路，學區溢價不高，基本10%也就差不多了，甚至更低，高的也過不了20%，居住的性價比相對高。

如果是在北航，那正好在中間，兩邊就看自己的選擇了。不過如果是我的話不買溢價太高的。尤其是這種轉折期，沒必要多花錢，反正也十年用不上呢，何必閑置+冒險呢？還降低了居住的性價比。十年后指不定什么政策和形勢了，或許能有更多的選擇。

4、什么時候買，房子是用來住的，有需求就買。或者是關注政策和成交量，最近小陽春基本到日子了，成交量會下降。如果再次抬頭就關注，要再出臺刺激政策就做好準備。或者說有一個信號就注意，兩個都出現就做好準備，都沒有的話就等著，不急在這一時。

僅供參考。

五

Q:

我想咨詢一下北京西城德勝，觀河錦苑的情況，房子推薦嘛，合理價格大概是多少？

A：

1、觀河錦苑挺好的，對口育翔，房齡相對新。塔樓是北影廠的回遷房，板樓是商品房。就是規模小點兒，如果物業能提升就更好了。

2、合理價格，這怎么聊啊？這是學區房，是包含學區溢價的。而且這是德勝育翔的學區房，溢價自然就更高了。

簡單說吧，這里的中等戶型的溢價率應該在30%以上，不超40%吧。比如前些日子我算過80多平的兩居室，租售比1000左右，而北京現在的平均值不到700，朝陽同等戶型的非學區房大多都是這數值。

所以如果看的是這種房，那單價除以1.3或再多點兒就是基礎價格。至于這30%多的溢價，那就是存在即合理了，學區好+入學高峰期，沒辦法的事兒。

3、選溢價低的吧，看房的時候讓中介給算算，或者自己算也行，但要把租金估算準了。另外這里大戶型的溢價相對低，比如板樓大兩居，租售比900多吧，應該不到1000。但這種戶型的租售比本身就高，常規在800以上，所以學區溢價率反倒更低，也就是居住的性價比更高。但劣勢就是貴點兒了。

僅供參考。

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