原創(chuàng) 劉曉博

最近樓市好消息不斷。

總理在3天之內(nèi)，兩次談及房地產(chǎn)，傳遞了“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間”的積極信號(hào)，并要求落實(shí)好收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、加力實(shí)施城中村和危舊房改造等措施。

真金白銀也在快速流入樓市、土地市場(chǎng)。

今天有媒體報(bào)道：今年以來(lái)，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行持續(xù)推進(jìn)，成為地方政府調(diào)節(jié)土地供需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、緩解債務(wù)壓力的重要抓手。數(shù)據(jù)顯示，截至4月初，全國(guó)已公告擬通過(guò)專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的金額超1800億元，北京、廣東、湖南等地率先啟動(dòng)發(fā)行。

這也可以從央行公布的一季度金融數(shù)據(jù)看出來(lái)。由于各類政府債發(fā)行量上升，截至3月末全國(guó)社會(huì)融資規(guī)模存量增速達(dá)到了8.4%，連續(xù)幾個(gè)月反彈。（下圖）

如果我們把M2（廣義貨幣）的同比增速看做是“狹義印鈔速度”，那么社融存量增速則是“廣義印鈔速度”，從上圖可以看出，“廣義印鈔速度”出現(xiàn)了顯著的反彈。

雖然M2的同比增速尚未反彈，但政府發(fā)債拿到了錢，把它投入到土地收儲(chǔ)、存量房收購(gòu)以及大基建后，就會(huì)帶動(dòng)M2的同比增速反彈，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

“土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債”，顧名思義是地方政府用來(lái)籌集資金收儲(chǔ)土地的。

根據(jù)中國(guó)的法律，土地所有權(quán)要么歸國(guó)家（城鎮(zhèn)土地），要么歸集體（農(nóng)村土地）。

隨著人口增長(zhǎng)，城市建成區(qū)面積要不斷擴(kuò)張。擴(kuò)張的過(guò)程中，就需要把集體土地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地。這時(shí)候，就要投入資金“買下”這些土地，給原住民、村集體以補(bǔ)償，然后通過(guò)招拍掛賣地，政府在這個(gè)過(guò)程中賺取差價(jià)，計(jì)入“政府性基金收入”。

在很多城市，賣地收入占比已超過(guò)財(cái)政總收入的一半。

近年來(lái)，土地市場(chǎng)出現(xiàn)了歷史性轉(zhuǎn)折。市場(chǎng)低迷，土地很難賣出。一些三四線城市最近幾年貌似仍然在大手筆賣地，但其實(shí)是左手倒右手，賣給了國(guó)有的城投公司。

城投公司未必開(kāi)發(fā)這些土地，但通過(guò)貸款拿地，可以給地方財(cái)政輸血。

但這會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題，因?yàn)橥恋刭J款時(shí)間短、利息高，雖然解決了地方的燃眉之急，但帶來(lái)了中長(zhǎng)期利息壓力。

所以，國(guó)家決定增加“土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債”的發(fā)行量，從開(kāi)發(fā)商（包括城投公司）手里收購(gòu)限制土地，降低開(kāi)發(fā)商或地方政府的財(cái)務(wù)壓力，同時(shí)減少新房供應(yīng)量。

以前的“土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債”主要是從村集體手中收購(gòu)?fù)恋兀缓筚u給開(kāi)發(fā)商，增加市場(chǎng)里的商品房供應(yīng)量，是做加法。

現(xiàn)在的“土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債”正好相反，是政府回吐財(cái)政收入（通過(guò)發(fā)債獲得的），減少開(kāi)發(fā)商手里的存量土地，從而減少新房供應(yīng)量、穩(wěn)定樓市，是做減法。

這些回購(gòu)的土地，短期內(nèi)不會(huì)再招拍掛，而是等幾年之后再說(shuō)。

這一輪“土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債”的發(fā)行，到底可以給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入多少資金？

根據(jù)今年政府工作報(bào)告的表述，今年擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

看到了嗎，今年地方政府專項(xiàng)債的總盤子是4.4萬(wàn)億。用途包括了投資建設(shè)、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等，還包括土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房。

我們假設(shè)土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房占比在30%左右，則可以達(dá)到1.32萬(wàn)億。

其中用于回購(gòu)?fù)恋氐拇蠹s一半（6000多億），用來(lái)回購(gòu)存量商品房做保障房的占一半（6000多億）。

或許有人會(huì)質(zhì)疑：回購(gòu)存量土地，也是城投優(yōu)先、國(guó)企優(yōu)先，民企能拿到多少份額？

下圖是惠州市日前公布的回收土地報(bào)道，第一批8塊土地的確都是城投和當(dāng)?shù)貒?guó)企的，但后續(xù)公布的也有民企入圍。

即便三分之二的土地回購(gòu)給了城投、國(guó)企，對(duì)樓市、對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也是比較明顯的。

對(duì)城投、國(guó)企的土地回購(gòu)，相當(dāng)于化債，把短期、高息的政府背書的債務(wù)，置換為標(biāo)準(zhǔn)的地方債，期限拉長(zhǎng)、利息降息，有利于緩解地方財(cái)政的壓力，可以釋放更多的穩(wěn)增長(zhǎng)資金。

回購(gòu)民企的土地，則相當(dāng)于給民企注入流動(dòng)性，可以避免更多房企促使，也緩解了房企降價(jià)、套現(xiàn)的壓力。

此外，還有幾千億回購(gòu)存量房，也可以給房企減負(fù)，注入流動(dòng)性。

也有一些地方的房企吐槽，當(dāng)?shù)卣_(kāi)出的回購(gòu)存量房?jī)r(jià)格，竟然低到了此前批準(zhǔn)備案價(jià)的2.8折。如果這些房子位置好，當(dāng)然不會(huì)賣；如果位置差、配套差，未嘗不是一個(gè)斬倉(cāng)出局的機(jī)會(huì)。

總之，有這1萬(wàn)多億的真金白銀注入，樓市的情況會(huì)好很多。如果不夠，明年還會(huì)繼續(xù)，直到樓市逐步實(shí)現(xiàn)新的平衡。

今天公布的4月份LPR沒(méi)有降息。一般預(yù)計(jì)，6月20日之前會(huì)有一次小幅降息。

公積金貸款利率的降低，也大概率在上半年落地。上半年，或許還會(huì)有一次降準(zhǔn)。即將在4月末舉行的，研究經(jīng)濟(jì)工作的政治局會(huì)議，是當(dāng)前市場(chǎng)最大的期待。