過去幾年，房地產行業經歷了前所未有的大洗牌。

現如今，還能留在牌桌的有2類企業：

一類是能通過持續創新，靠產品取勝的房企；

一類是能耐得住“寂寞”，擅長城市運營、與城市同頻的房企。

如果能合二為一，既有產品主義，又具備城市運營，那絕對是行業稀缺的優等生。最典型的樣本，來自一家港資房企：

瑞安房地產。

從上海新天地到創智天地、蟠龍天地，再到武漢的武漢天地、光谷創新天地、武漢長江天地，瑞安的發展邏輯特立獨行：

別人拿地只看利潤，瑞安考慮的是如何同頻城市生長邏輯；

別人開發搞短平快，瑞安習慣精耕細作的城市運營；

別人做產品時住宅、商業割裂感明顯，瑞安側重無縫融合的復合功能社區。

邁入武漢20年的瑞安，已經從零走到了城市運營的“現象級玩家”，究竟手握哪些“獨門超車密碼”？又給到行業穿越周期的哪些啟示？

01

時間的朋友

大家或許都很熟悉瑞安，1996年時便開創性地將“生活、工作、學習、休閑”社區營造理念帶到內地，打造了上海時尚、文化地標——上海新天地。

或許大家不熟悉的是，在長江另一端的武漢，從2005年開始，瑞安已落地3個超百萬方、總投資累計千億的“新天地”。

3個項目、累計千億的投資，于任何一家房企而言都是相當大的手筆，況且是在武漢這樣競爭激烈的新一線城市，一般的企業想要成功操盤，難度和挑戰可想而知。

所以，為什么會是瑞安？

復盤武漢3個“新天地”，艷姐覺得瑞安的第一個“超車密碼”是，每一次布局都能前瞻性地精準站位城市發展勢能之上、同頻城市生長邏輯。

比如第一個項目武漢天地，是瑞安2005年4月拿的地，地處長江左岸、漢口沿江商務區。

武漢天地實景

2006年4月，國家正式出臺促進中部地區崛起政策，同年12月，武漢決定建設成為促進中部地區崛起的重要戰略支點，“戰略支點”的一個核心，就是濱江濱湖的開發建設。

武漢是九省通衢，濱江、濱湖，意味著資源稟賦，承載著城市布局的優化與功能的延伸，還孕育了城市獨一無二的文化氣質與精神圖騰。

翻譯過來就是，濱江、濱湖，就是武漢的“排面”。

政策頂設下，武漢定調二七濱江——國際商務區、世界級規劃，站位極高。

地鐵1、8號線在武漢天地交叉布局；總面積150萬㎡、岸線長7公里的江灘公園次序開建；地標級總部樓宇穿云瞰江……武漢唯一冠名國際的漢口濱江國際商務區的排面，逐漸成形。

再比如第二個項目光谷創新天地，瑞安2017年1月拿地，地處中國光谷的核心區域。

光谷創新天地效果圖示意

拿地1個月后，“武漢2017-2025年城市總體規劃”正式獲批，武漢正式提出“建設具有全球影響力的科技創新城市、將中國光谷打造成為世界級高新產業集群”。

7年時間，國家存儲器基地；華為、海思、小米、海康威視、邁瑞醫療；省奧林匹克中心、省科技館；空軌、11、19號線相繼落地。

這一次，湖北舉全省之力建設中國光谷。

被譽為“頂梁柱”的光谷，地位猛然抬升：去年GDP3200億，貢獻了湖北全省5.3%的GDP；增速7.1%，武漢經濟增長的貢獻率接近50%；全國高新區綜合排名由第9位升至第6位......

中國光谷的起勢，瑞安的前瞻性眼光再一次得到驗證。

還有第三個項目武漢長江天地，瑞安2021年12月拿地，地處長江右岸、武昌灣。

武漢長江天地效果圖示意

長江主軸，一直是武漢最頂層的城市發展規劃，武漢定下“濱水文化名城、國家中心城市、長江經濟帶核心引擎、國際化大都市”的城市目標，也由此進入“長江主軸”時代。

果然，武昌長江右岸的聲勢，越來越浩大。

地鐵5、11號線，與4號線在長江天地東沿交匯，將武昌灣拉入地鐵密網之中；以得勝橋、黃鶴樓、首義文化區為節點的大黃鶴樓武昌古城歷史風貌區持續更新；憶江公園、武昌灣濱江公園、泵站公園等相繼落位；甚至央視2025年春晚武漢分會場都在此落地……

長江右岸的起勢，讓武昌灣的聲音和熱度又高調了幾度。

城市的每一次進化，都會釋放新的動能。

3次精準與城市脈絡、愿景“卡位”，與其說瑞安有預見的“特異功能”，不如說瑞安有對武漢未來發展的深入研判。

很明顯，瑞安重倉武漢，這是一種前瞻性布局。

深耕武漢的20年，瑞安用實際行動佐證了自己預判性的眼光。

更重要的是，只有提前占位城市風口，才能“事半功倍”的融入城市發展。

與武漢共生長，成為時間的朋友，正是瑞安的初心。

02

瑞安遇見武漢

二十年、天地新

知易而行難，幾乎每家房企都會喊出“與城市共生長”的口號。

但真正能說到做到的，一只手能數得過來。

瑞安必定是其中之一。

艷姐覺得，瑞安的第二個超車密碼是，將企業發展融入城市肌理，并以城市運營定義城市價值新高度。

①武漢天地，世界讀懂武漢的一扇窗。

20年前，漢口永清片區，這是瑞安在武漢的首個項目，也是武漢歷史上最大的城市更新工程。

改造前的永清片區

當年，武漢GDP突破2000億，彼時的武漢，亟需一扇向世界打開的窗，透過這扇窗，武漢能了解世界，世界能讀懂武漢。

換句話說，武漢迫切需要瑞安能以上海新天地項目積累的成熟經驗，重新激活二七濱江的活力。

拿地后，瑞安并沒有急于動工，而是啟動了為期2年的調研，重新審視武漢這座城市的歷史文脈、現狀風貌及未來愿景。

在遍地皆是機會的年代，他們竟然花2年時間去干一件似乎跟經營毫無關系的事情，目的只有一個：

拿出一個可持續發展的賦新方案，回答一座城和一個時代的期許。

2年時間里，瑞安將永清片區內的小到一棵梧桐樹、一塊古建筑墻上的磚，大到12棟老建筑保育、整片街區的規劃、城市記憶的溯源，都在圖紙上一一標定。

最終，前后近20年的深度打磨，一座集合了辦公、住宅、零售、餐飲、娛樂等業態，總建面約150萬㎡的綜合社區蔚然成形。

武漢天地實景

特別是武漢天地的商業街區，他們以“修舊如舊”的改造手法，既保留了老武漢的風情風貌與歷史文化，又融合了時尚元素和潮流設施。12棟老建筑、60余棵原生梧桐，仍然是武漢天地的點睛之筆。

去年，武漢天地全域客流超過4000萬人次，武漢或華中首店有47家，武漢天地商務群入駐企業近300家，世界500強企業超20家，年納稅超20億……武漢天地的住宅產品也始終是引領武漢人居界面的標桿。

可以說，歷史、文化與商業實現了無縫交融的武漢天地，已成為武漢城市時尚中心、武漢的“城市會客廳”，是武漢鏈接世界的窗口。

②光谷創新天地，武漢向“世界光谷”進階的引擎。

武漢天地取得的巨大成功，瑞安愈發關注和認可武漢的長期潛力，并在8年前攜手中信泰富地產落子光谷中心城。

光谷，是中國第一根石英光纖的誕生地，承載了武漢走向世界的城市理想。

落子光谷的瑞安，這次又帶著武漢的全新命題：如何激發這片區域創新創業的活力？

瑞安給到的解決方案是：

KIC知識型社區。

知識型社區，對瑞安來說早已輕車熟路，畢竟在上海楊浦，他們打造的創智天地，通過重塑人、產、城的關系，放大復旦、同濟、上海財大等高校的人才優勢，早已成為楊浦的科創高地。

光谷創新天地實景

具體來看，瑞安以“黃金1KM”步行圈，通過空間軸線將辦公區、休閑區、居住區等不同區域鏈接起來，來探索人、城市與生活之間全新關系的社區。

依托這個方向，瑞安在產業、商業商務、高端居住等方面，為光谷持續升維。

產業方面，海康威視、深圳飛速創新、格藍若、四方光電等頭部科創型企業相繼落地；商業商務方面，集合了商業街區、甲級寫字樓、綠地公園、寵物公園、兒童樂園等，總建面超13萬㎡的創新天地商業公園（KIC PARK），招商完成率近70%，并將于今年9月30日開業；住宅方面，一二三期全部售罄交付，吸納超過1700組光谷高凈值影響力家庭……

光谷創新天地住宅實景

瑞安最終要實現的是，讓綠地、公園與商業在這里相互滲透，音樂、藝術與美陳在這里相互交織，工作與生活在這里可以無縫切換。

光谷創新天地效果示意

這也是武漢這座城市歷史上從未有過的知識型社區。

8年時間，一座總建面超120萬㎡的國際化創新創業活力之城，在光谷核心區逐漸成型，并且已經成為武漢向世界光谷邁進的強力引擎。

③武漢長江天地，24小時永不落幕的國際濱水文化社交帶。

時間來到2021年，在中部崛起戰略支點、科創之城的城市愿景已經頗有建樹的武漢，展現出了更大的城市“野心”：

濱水文化名城、國家中心城市、長江經濟帶核心引擎、國際化大都市。

武漢明確提出長江主軸戰略，城市面臨全新發展課題：

如何把長江，重新向武漢打開？

武漢天地、光谷創新天地的巨大成功，讓武漢見識到瑞安與武漢同頻共振、賦新城市發展的實力和能力。

這一次，武漢再次將這個宏大的城市使命交到了瑞安手里。

當年，瑞安聯手武漢城建拿下武昌灣地塊，這是武漢城市核心區最后一塊濱江成片待開發地塊。

長江天地區位示意

武漢對瑞安的期許相當高，瑞安自然也集合了所有的能力，營造一座文化、社交、居住、商業，與長江、與國際無縫融合的國際濱水生活范本。

兩個關鍵性動作：

其一，不惜成本將項目整體抬高4米，重構長江右岸交通流線放大濱江優勢，將整個社區面向長江敞開，未來在濱水商業街，就可以享受“零距離”的270°的環幕江景；

其二，在保留原址武昌船廠紅色文化、工業遺存與長江文脈基礎上，將自然、藝術、商業無界融合，形成歷史與未來的對話感。

未來，我們會看到這樣一種場景：

一個總建面超百萬方，覆蓋公園、住宅、商業、商務的功能復合、業態多元、場景疊加的24小時永不落幕的潮流濱水文化社區。

武漢長江天地樣板間實景

在這里，可以在公園里散步、躺平，邂逅一場不期而遇的時尚秀或草地音樂會，或循著香味嘗試新的口味，在藝術市集淘一淘來自五湖四海的工藝品……

這是武漢唯一一個與長江無縫融合的社區，也將會是武漢江岸生活的全球樣板，艷姐絲毫不懷疑瑞安的兌現能力。

艷姐也聽說，地塊內最近勘探出湖廣總督府遺址，文保建筑的煥新開發，以及與社區的融合運營，這是瑞安最擅長的，畢竟他們的上海新天地、武漢天地等項目，都是極為成功的案例。

發現沒，3座“天地”雖各有千秋，但一脈相承：

武漢天地，引領可持續城市生活，代表著武漢的高度；

光谷創新天地，擁抱科技創新，代表著武漢未來的寬度；

武漢長江天地，從工業遺產蛻變而來，代表著武漢歷史的深度。

每一座天地，都是一處經典，不止是一座超級地標，還激發著武漢的城市活力，去追隨更高遠的城市夢想。

讓城市有溫度地生長，這是瑞安的理想，也是武漢這座城市，從未有過的。

03

瑞安的長期主義

對行業未來的一次重新定義？

前瞻性布局、城市運營，是瑞安深耕城市的態度。

而為客戶、為城市帶來顛覆性的未來生活場景，讓瑞安真正“一戰成名”。

從上海新天地到創智天地、蟠龍天地，再到武漢的武漢天地、光谷創新天地、長江天地，讓我們見識到了瑞安的生活場景營造和兌現能力。

艷姐覺得，瑞安的第三個超車密碼是，Best-in-Class產品策略。

翻譯過來，就是瑞安集合自身所有的能力和資源，將每一個項目打造為真正意義上，能夠鏈接人、產、城，讓歷史、現在、未來在此交匯的卓越社區。

如何營造這種卓越社區？3個關鍵詞：

永續、活力、韌性。

而且這3者之間，又有著極強的辯證關系。

“永續”，是卓越社區的目的，也就是在規劃執筆之初，就能錨定以人為本和可持續。

比如武漢天地，其不僅傳承了武漢百年建筑和原生梧桐的歷史脈絡，還擔當了武漢城市會客廳和城市文化名片的角色；還有上海新天地，本身的小地塊、密路網設計，宜人舒適的尺度規劃，新天地綠地公園等公共空間的功能復用和不同公共空間的巧妙串聯，幾乎完美詮釋了什么是以人為本的社區空間規劃。

武漢天地實景

“活力”，是卓越社區的路徑，即整合導入文化、經濟等資源，培育創新土壤，讓社區成為具備進化能力的“生態系統”。

比如上海蟠龍天地，在規劃之初就錨定江南文化的傳承、煥新，不僅是老建筑的修舊如舊，還有古鎮千年歷史、風雅人文和煙火日常的挖掘提煉，并通過人文藝術、首店經濟、柔性業態的注入，整個社區最終實現向上可持續的自循環。

上海蟠龍天地實景

“韌性”，是卓越社區的內核，通過數字技術重構物理空間，重塑人、產、城的關系，帶給社區生活場景更多可能性。

比如上海創智天地，他們對應商業、辦公、住宅等不同場景，提供豐富的個性化社群活動，像歸家的路上，“順道”欣賞一場潮流藝術展；購物的途中，“偶遇”一場社區共創公益項目。社區中的每一個人的參與感、歸屬感，自然而然地被觸達和激發。

上海創智天地實景

所以，我們看到瑞安的產品，不是簡單地提供一種單一的產品，而是開創性地集合了涵蓋居住、生活、商務的未來生活場景。

也就是生活（live）+工作（work）+娛樂（play）+學習（learn）無縫融合的復合功能社區。

在這里，每個人都是天地生活的創作者，每個人都能在共創過程中與他人、社區產生深度連接。

瑞安的這種開創性的社區打造模式，艷姐更愿意稱其為地產行業的“蘋果”。

而在市場端，“瑞安模式”的邏輯自洽也得到了驗證。

像上海翠湖天地·六和，去年108套房源收獲了360%的認購率；開盤即日光，銷售額120億；以21.02萬/㎡的銷售單價，刷新上海高端住宅紀錄。

2024年，瑞安合約銷售150億，增長32%；租金收入35億，同比增長9%；零售物業出租率94%、成熟寫字樓出租率91%......

市場深度調整，房企躺平臥倒、虧損的不在少數，瑞安的這份成績單十分搶鏡。

或許，這就是瑞安的長期主義吧。這種長期主義，又何嘗不是行業穿越周期的另一種可能？

結語

所以，如何評價一家房企的價值？

是規模？還是利潤？

看完瑞安武漢20年，艷姐覺得，如何將企業自身發展，融入到國家的頂層格局之中，如何與城市同頻共振、相互助力，去實現城市升維，或許這才是一家房企，于社會的價值所在。

在當下的特殊時期，瑞安身上的這種氣質，尤為稀缺，卻是難能可貴的。

第一個20年，瑞安已如此精彩。

下一個20年，瑞安更值得期待！

主編：張艷

責編：eric

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