文/樂居財經 徐酒眠

回望2024年，內外部環境復雜多變，物業管理行業仍面臨不小挑戰。

上游地產行業波動仍在向物企傳導風險、人工成本上升與地方政府財政收緊進一步擠壓物企利潤空間、物業費降價與取消物業的輿論熱潮四起。在此背景下，上市物企整體業績表現承壓：規模增速下滑、營收增幅進一步放緩，虧損陣容擴大。

物業行業市場風大浪急。出清關聯風險歸來，已穩穩把住舵盤的鑫苑服務（01895.HK），則交出了一張確定性與成長性兼具的成績單。

數據顯示，其2024年實現總營收約8.69億元，同比增長15.91%；錄得凈利潤8864萬元，同比增長212%。同期28.2%的毛利率與10.2%凈利率，均遠超行業平均水平，標志著其已完成系統性風險出清，率先進入以市場化能力驅動盈利增長的獨立發展階段，展現出強勁的內生增長動能。

規模方面，報告期內合約面積達到6455萬平方米，在管面積突破4000萬平方米，均保持了17%的高位增速。難能可貴的是，鑫苑服務第三方市拓占比和非居業態占比持續提升，市場化“造血”能力凸顯。

當下可靠，未來可期，鑫苑服務不忘回報股東，增強了投資吸引力。其董事會建議派末期股息每股普通股2.73港仙，加上中期股息每股普通股約5.52港仙，鑫苑服務2024年度累計派息約4451.60萬元。

獨立生長

潮水退去才知道誰在裸泳。上游房地產流動性危機爆發后，物業行業持續受到來自關聯方的壓力和影響，重重沖擊之下，資本與市場對物企獨立運營能力要求越來越高。

地產與物業關聯交易下，不少物企都經歷了一輪關聯方吸血“疑云”帶來的信任危機。上市物企管理運營與內控體系的獨立性與否，成為拷問的關鍵。

積極化解關聯方債務，通過以資抵債的方式成功追回原有損失，并結合專業機構意見進行公司內控體系整改和優化，鑫苑服務去年上半年復牌歸來，其管理運營與內控體系的獨立性經受住了聯交所的層層考驗。

脫離地產持續穩定的“輸血”后，物企獨立性的另一個關鍵點則是外拓能力。

不依靠簡單粗暴的收并購，鑫苑服務堅持有質量的規模增長。通過優化“合資合作、市場化招投標、戰區拓展、屬地深耕”四輪驅動模型，以“總部投拓團隊+物管地市公司區域深耕”組合，鑫苑服務2024年新簽合約面積1427.3萬平方米，并全部來自第三方市場拓展。這意味著其實現了從“附屬配套”到“獨立增長極”的質變，在存量競爭格局下將有更強的業績確定性。

截至2024年12月31日，鑫苑服務來自第三方的在管面積和合約面積分別約為2371.1萬平方米、4305.8萬平方米，分別占各自總面積的59.1%、66.7%，較上年同期均增加超過6個百分點，市場化程度進一步增強。

值得一提的是，鑫苑服務還積極豐富業態組合，非住宅物業覆蓋辦公、商業綜合體、工業園、學校、公建等領域。截至2024年末，其非住宅物業在管面積進一步增長至1207.5萬平方米，同比增長19.6%，在總的在管面積總占比30.1%，占比持續提升。不僅展現出優異的多業態運營能力，更在存量資產價值激活層面探索出了一條新路徑。

穩健進取

有質有量的市場化外拓，帶來規模持續增長，進一步筑牢壓艙石。

2024年，鑫苑服務物業管理服務貢獻收入5.71億元，較上年同期增長6.69%，占總收入65.7%。在當前基礎物管費提價空間收窄、人力成本剛性上漲的行業困局中，鑫苑服務通過優化管理流程和提升服務效率，報告期內物業管理服務毛利率微增0.1個百分點至29.3%。

物業基本盤穩健，鑫苑服務圍繞居住社區場景和業主全生命周期服務需求，找準“進”的突圍點。作為中國物業服務行業數字化轉型的典型代表，鑫苑服務在業務擴展過程中，尤為重視科技賦能下的核心服務能力打造。

2024年，鑫苑服務升級鑫Meta平臺來實現大物管新質生產力，加速重構服務價值鏈：圍繞租售服務、美居服務、零售服務、純水服務和到家服務五大核心業務，將社區服務顆粒度極致細化；通過SCRM系統的外溢輸出，使中小物企得以共享數字化管理工具。

2024年，鑫苑服務增值服務板塊實現收入2.04億元，同比大幅提升76%，在總收入中的占比提升至23.5%。驗證抗周期能力的同時，收入結構進一步優化，構建起第二增長曲線。

進一步拆分來看，報告期內租售業務完成18家開店；美居業務重點深耕存量項目，收入規模大幅提升；純水項目通過自營+阿米巴聯營，收入同比提升80%；零售服務通過自主研發的商城鑫多多替代了外部商城，全面提升用戶的體驗感，全年營收同比提升20%。

今年初DeepSeek火爆出圈，AI作為新一輪科技革命的核心驅動力，正在以驚人的速度重構全球經濟社會格局、賦能千行百業。

目前，鑫苑服務已完成AI智能體的引入，并正在重塑物業服務的價值鏈條。在安防管理領域，引入AI人臉識別和視頻分析技術，如：鄭州鑫苑國際新城六號院借助社區AI監控，實現異常行為自動識別、預警、管控和取證，保障社區安全。

站在行業變革的關鍵節點，鑫苑服務走出獨立行情，抓住時代發展紅利與機遇，通過數字化轉型構建起發展護城河，展現出了較強發展潛力和獨特投資價值。在周期更迭中，鑫苑服務的發展路徑，也為行業穿越重重迷霧提供了參考范式。

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