1月27日春節前成都最后一次土拍，成都青羊蔡橋10畝地塊被鴻山以20900元/㎡的價格拿下，創青羊地價新高。不久前，鴻山公布項目案名為鴻山·翡翠青邸，宣布即將亮相入市。

記者從蔡橋板塊各在售項目現場了解到，與去年相比，今年一季度區域銷售去化明顯提速：中旅青羊馥棠，一季度成交8.8億元；建發書香云錦成交3.34億元；中海錦叁號院首開開盤，96套住宅開盤售罄；華潤青羊潤府，一季度成交6.6億元。

從區域供應與去化情況來看，蔡橋已是城西供應主戰場，而這些起價在500萬的房源也成為主城改善房源供應主力。

超千套房源，

城西最大的改善供應板塊

在傳統五城區范圍內，還有大規模成片開發土地的板塊不多，青羊區蔡橋板塊是其中一個。

據不完全統計，目前蔡橋在售主力項目主要有四個，中旅青羊馥棠、建發書香云錦、中海叁號院以及華潤置地青羊潤府，加上即將入市的鴻山·翡翠青邸，今年為區域提供超千套房源。

去年4月25日，66畝的華潤置地青羊潤府和107畝的建發書香云錦同時取證。從面積段來看，青羊潤府有143㎡、192㎡和238㎡三種戶型，而書香云錦則有包括128㎡、130㎡、143㎡、188㎡和191㎡五種戶型；價格方面，青羊潤府的惠后精裝單價在3.5萬元/㎡以上，而書香云錦惠后精裝單價則在3.35萬元/㎡左右。

隨后中旅44畝項目青羊馥棠在去年11月正式開盤加入，青羊馥棠以143-220㎡精裝大平層產品入市，銷售均價為3.42萬元/㎡；今年3月中海錦叁號院迎來首開，產品面積143-249㎡，開盤惠后精裝銷售均價在3.4萬元/㎡左右。

建發書香云錦、中旅青羊馥棠、中海叁號院、華潤置地青羊潤府實景圖

2025 年蔡橋板塊新房市場呈現“低密化、改善化”特征，地塊容積率都在2.0左右，主力在售項目均以改善型產品為主，價格區間與土地市場熱度形成正向聯動。從市場情況來看，頭部房企的加入，給斷供已久的區域帶來新的機遇，但同時也帶來新一輪價格升級。

今年蔡橋還有43.75畝和55.7畝兩塊住宅用地的供地計劃，已有不少房企對地塊表示出高度關注。

城市能級迭代，

“西貴”破圈的平衡點在哪里？

從目前土地和新房市場來看，房企和購房者對蔡橋的價值是認同的。和3.5環線的其他熱門板塊相比，蔡橋的關注度來自本土基因的迭代升級。

在蔡橋板塊同處3.5環環線的林家壩板塊、金三板塊以及駙馬板塊，是目前成都熱度較高的改善板塊，但這四大板塊呈現出較明顯的差異：蔡橋以 “產城融合 + 教育高地” 的復合價值成為主城改善性價比之選；林家壩憑借 TOD 規劃與金融城輻射潛力，適合長線布局；金三是成都頂豪市場的 “風向標”，但門檻高；駙馬則以生態的差異化優勢，在高端市場占據一席之地。

從這些差異來看，蔡橋的價值來自“西貴”基因的迭代升級，教育仍是區域最大賣點，而商業是其最大的痛點。

蔡橋板塊實拍圖

在蔡橋板塊內，聚集泡小桐欣校區、草小子美校區、成都實驗小學西區，以及石室聯中弘文校區、樹德實驗中學弘毅校區、青羊實驗中學光華校區、成都市5幼、6幼等學校的構成的全齡段教育矩陣，其核心價值在于直屬校區占比高。

教育資源的追隨者，把對品質追求是放在第二位置的。但蔡橋板塊將傳統主城高容積率降至2.0左右，對區域新項目品質提升給予明顯的改變，這無疑成為改善時代教育資源追隨者下單的“神助攻”。

但蔡橋板塊的大型商業進展卻并不算快。幾天前，公眾號“機遇青羊”發布了青羊區最新的投資指南，這份文件在關于青羊區商務商貿中提到，在航空新城商圈，將“以非遺博覽園為核心項目，推動其他區域內商業項目改造提升……”將商業指向了非遺博覽園板塊。

青羊區投資指南

從目前蔡橋板塊的商業來看，雖然匯集了鵬瑞利、壹方里、青羊萬達等商業，但很難滿足500萬級以上家庭對于商業的需求，而在蔡橋旁的馬廠壩，則已經確認了龍湖天街的落地，何時能填補區域的商業短板，成為了“西貴”破圈的關鍵點。

地緣客戶為主的蔡橋，

能成為全城改善家庭的優選嗎？

和3.5環線的熱門購房板塊，在城市基礎配套設施上基本處于同一能級，但蔡橋在教育上的優勢以及在產業配套上的成熟度，讓這個區域保持了“人”氣的興旺，同時區域內生態資源、交通、TOD規劃等讓蔡橋板塊與其他熱門購房板塊方面均好性更佳。

從過往房企去投資經驗來看，中國鐵建、建發等房企在區域內的大盤都成為了當年業績的供應主力，新房價格高、流速快，讓蔡橋這一板塊僅靠地緣性客戶就能取得很好的成績。

但這個板塊能否像金三那樣做到持續高頻高價值輸出，仍需要全城改善客群投票。規劃顯示，2025-2026年蔡橋板塊預計新增住宅供應超3000套，蔡橋板塊正從 “產業新城” 向 “高端住區” 加速蛻變，其核心價值在于主城區稀缺的低密土地資源、優質教育配套和產業人口導入。但規劃中的商業綜合體建設進度可能影響區域成熟度，對于改善客群而言這也是重點考慮的因素。

與此同時，僅就區域新房來看，產品依舊過于“保守”。以超百畝的中海錦叁號院為例，作為區域內的首個新規項目，卻并未真正在產品端“破圈”，而區域“地王”鴻山翡翠青邸，則鎖定在建面約138㎡-140㎡的保守面積段。

記者了解到，目前區域二手房以2015-2020年建成的小區為主，如西城尚錦（2.6萬元/㎡）、凱德風尚（2.5萬元/㎡），主力戶型 80-120㎡套三，總價200-300萬。新房和二手房價差在1萬/㎡左右，隨著2萬+地塊后續入市，未來新房入市價或突破4萬/㎡，進一步拉大與二手房的價差。

競爭加劇可能導致去化周期延長，僅地緣客戶不足以支撐這樣大規模的供應。如何能夠吸引到更多客群關注成為擺在蔡橋板塊內各項目面前的現實問題，加上隔壁的外金沙板塊，今年也手握三個新項目蓄勢待發，茶花板塊的保利·花照天珺、金牛西派御府兩個項目也賺足了流量。大城西新房的激烈角逐下，你認為蔡橋板塊還能維持昔日賣一個火一個的熱門勢頭嗎？

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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