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龍湖“瘦身”兩年：營(yíng)收規(guī)模退至6年前

王琳

在很多大型民營(yíng)房企還沒有爆雷的2022年，龍湖就敏銳感知到市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，主動(dòng)進(jìn)行一系列調(diào)整，主要表現(xiàn)在收縮開發(fā)業(yè)務(wù)、提升運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)占比、降杠桿并調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

可以說，在看到冰山之前，龍湖就已提前轉(zhuǎn)彎。但即便如此，龍湖依然感受到了巨大的寒意：過去兩年間，龍湖集團(tuán)交出的成績(jī)單難言樂觀，營(yíng)收與凈利連續(xù)下滑?；诋?dāng)前較低的銷售規(guī)模，預(yù)計(jì)未來幾年的營(yíng)收仍將處于下降通道，盈利能力也依然會(huì)受到房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的拖累。

此外，今年龍湖依然還會(huì)面臨大額的債務(wù)到期，在龍湖管理層看來，今年是龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的最后一年，也是最為關(guān)鍵的一年。

營(yíng)收與凈利雙降

龍湖集團(tuán)日前披露的今年前三個(gè)月營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，龍湖累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額169.5億元（人民幣，下同），與上年同期的234.8億元相比，下降27.8%。

從單月表現(xiàn)來看，今年前三個(gè)月龍湖分別取得合同銷售金額44.6億元、54.8億元、70.1億元，同比分別下降36.4%、4.7%和34.6%。

截至3月末，龍湖實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約65.5億元，與上年同期的64.2億元相比，略有上漲。

從今年前3個(gè)月來看，龍湖仍然呈現(xiàn)開發(fā)業(yè)務(wù)收縮、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的局面，與2024年表現(xiàn)一致。

根據(jù)龍湖集團(tuán)日前披露的2024年報(bào)，龍湖交出去年成績(jī)單：營(yíng)收、凈利雙降，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入下滑明顯，利潤(rùn)更是銳減，而運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)則保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，不過增速較為有限，對(duì)公司整體收入貢獻(xiàn)較低。

2024年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1274.7億元，同比下降29.5%；歸母凈利潤(rùn)104億元，同比下降19.1%。在總營(yíng)收中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為1007.7億元（占比79%），同比下降35.3%，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為6.1%，同比下降近5個(gè)百分點(diǎn)；運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入為267.1億元（占比21%），同比增長(zhǎng)7.4%。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，龍湖集團(tuán)收入、凈利已經(jīng)連續(xù)兩年下降，除2024年之外，2023年收入同比下降27.8%，凈利同比下降47.3%。與過去幾年相比，龍湖2024年的收入規(guī)模僅比2018年略高，凈利規(guī)模僅比2016年略高。

龍湖集團(tuán)2024年累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售面積712.4萬平方米，同比下降34.01%，合同銷售金額1011.2億元，同比下降41.71%。這也意味著，未來幾年的營(yíng)收規(guī)模仍將處于下降通道中，盈利能力也仍將受到房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的拖累。

分區(qū)域來看，西部、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華中、華南去年實(shí)現(xiàn)的合同銷售金額分別為274.7億元、194.8億元、290.6億元、96.1億元、155億元，同比分別下降44.22%、48.42%、41.96%、39.41%、24.54%。

今年前三個(gè)月，西部、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華中、華南分別實(shí)現(xiàn)合同銷售金額44.9億元、37.3億元、50.1億元、16.2億元、21億元。延續(xù)上一年趨勢(shì)，長(zhǎng)三角地區(qū)依然成為龍湖集團(tuán)的銷售貢獻(xiàn)主力。

在2024年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層預(yù)判2025年市場(chǎng)整體下降的空間有限，但是不同城市、不同板塊之間的分化會(huì)加劇，后續(xù)市場(chǎng)還是會(huì)依賴于整個(gè)政策的變化以及市場(chǎng)預(yù)期的變化，存在一些不確定性。

在新項(xiàng)目拓展方面，龍湖也更為審慎。去年全年，龍湖僅在北京、上海、武漢、西安等地新增9宗地塊，總建面為82.74 萬平方米，權(quán)益面積為38.7萬平方米。其中，有7宗地塊在上半年獲取。今年以來，龍湖的拿地動(dòng)作集中在2月單月，月內(nèi)于上海、蘇州分別新增1宗地塊，權(quán)益對(duì)價(jià)約為13.2億元，均位于長(zhǎng)三角區(qū)域。

非開發(fā)業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)占比低

不同于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的持續(xù)低迷，龍湖集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)收入仍保持增長(zhǎng)之勢(shì)，在開發(fā)業(yè)務(wù)收縮的同時(shí)，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)正逐漸發(fā)揮穩(wěn)定器的作用。不過，目前來看，這些非開發(fā)業(yè)務(wù)增速較為有限，對(duì)公司整體收入貢獻(xiàn)也較低。

圖表來源：龍湖集團(tuán)2024年年度業(yè)績(jī)公告（港交所）

龍湖的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括商業(yè)投資和資產(chǎn)管理，靠租金以及增值來獲取收益。2024年，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入為135.2億元，較上年僅增長(zhǎng)4.5%。商場(chǎng)、長(zhǎng)租公寓、其他收入的占比分別為78.8%、19.6%和1.6%。運(yùn)營(yíng)毛利率為75%，較上年下降0.8%。

截至2024年底，龍湖已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積為930萬平方米(含車位總建筑面積為1243萬平方米)，整體出租率為96.8%；冠寓已開業(yè)12.4萬間，整體出租率為95.3%，其中開業(yè)超過 六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.6%。

龍湖的服務(wù)業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)管理和代建業(yè)務(wù)，物業(yè)管理提供住宅管理、商企服務(wù)、美居、新零售以及租售五大業(yè)務(wù)，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)總部、城市服務(wù)、醫(yī)院、公建場(chǎng)館等十三大業(yè)態(tài)。

2024年龍湖的服務(wù)業(yè)務(wù)不含稅收入為131.9億元，較上年增長(zhǎng)10.4%，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為31.4%，較上年增長(zhǎng)0.4%。截至2024年底，龍湖物業(yè)在管面積4.1億平方米，而代建業(yè)務(wù)已遍及北京、上海、成都、重慶、西安、杭州等核心一二線城市。

不管是運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)還是服務(wù)業(yè)務(wù)，雖然賺錢能力都遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，但收入規(guī)模卻遠(yuǎn)不及后者。

談到龍湖未來是否會(huì)“重運(yùn)營(yíng)、輕開發(fā)”，龍湖集團(tuán)管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，未來龍湖會(huì)是開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)齊頭并進(jìn)。其中，一方面，近幾年開發(fā)業(yè)務(wù)的整體市場(chǎng)規(guī)模在下降，從最高峰的18萬億元跌到去年不到10萬億元，整個(gè)行業(yè)容量少了幾乎一半，另一方面，當(dāng)前階段龍湖將以債務(wù)安全作為第一位，債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資，所以這幾年的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)處于一個(gè)聚焦的過程。

“但我們也會(huì)保持一定的投資強(qiáng)度，聚焦一二線核心城市，選擇更有生意邏輯，更加有兌現(xiàn)把握的項(xiàng)目。”龍湖管理層表示，通過這樣的轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì)到2028年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入能夠?qū)崿F(xiàn)占比達(dá)到一半。

債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換關(guān)鍵一年

債務(wù)問題，始終是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一座大山，龍湖集團(tuán)也不例外。

近年來，龍湖集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷下滑，從2020年的74.81%下滑至2023年66.24%，2024年上半年進(jìn)一步下滑至65.12%。截至2024年底，龍湖凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為51.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為57.2%。可見，龍湖一直在努力降杠桿。

截至2024年底，龍湖的有息負(fù)債總額為1763.2億元，在手現(xiàn)金為人民幣494.2億元。一年內(nèi)到期債務(wù)為302.4億元，占總債務(wù)比例為17.2%，高于上年同期的268.4億元，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.03倍，略低于2023年的1.36倍。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，2025年仍將面臨一輪償債高峰，對(duì)此，龍湖集團(tuán)管理層表示，已經(jīng)做了有序的償債鋪排，境內(nèi)貸款方面，開發(fā)貸目前與銀行合作比較正常，會(huì)有序進(jìn)行歸還，有序進(jìn)行新項(xiàng)目的下貸，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸今年預(yù)計(jì)新增100億元以上，整個(gè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸在年底有望達(dá)到接近900億元規(guī)模。境外債券還剩約13億美元，在2027年以后到期。到2025年年底，集團(tuán)整體債務(wù)會(huì)進(jìn)一步下降，達(dá)到1400億元左右。

關(guān)于未來的融資及資金管理策略，管理層表示會(huì)非常堅(jiān)決保持整個(gè)負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，銀行融資不逾期、不展期，公開市場(chǎng)不違約，繼續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加大長(zhǎng)期債務(wù)，控制好短期債務(wù)減少短期債務(wù)，有序提前鋪排債務(wù)的償還，此外，會(huì)逐年減少外幣債務(wù)占比，同時(shí)繼續(xù)保持100%掉期，保持一個(gè)安全的底座。

今年3月5日，標(biāo)普將龍湖集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB+”下調(diào)至“BB”，同時(shí)，標(biāo)普將該公司的高級(jí)無抵押票據(jù)的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”。2024年10月，惠譽(yù)將龍湖集團(tuán)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)、高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)及其未償高級(jí)票據(jù)評(píng)級(jí)從“BB+”下調(diào)至“BB”，對(duì)IDR的展望為負(fù)面。

雖然標(biāo)普認(rèn)為，憑借不斷增長(zhǎng)的租金和服務(wù)收入，龍湖將在2025年至2026年期間每年減少約100億元人民幣的調(diào)整后債務(wù)，但房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的疲軟將部分抵消這一積極影響。因此，標(biāo)普預(yù)計(jì)龍湖集團(tuán)在2024年至2025年的債務(wù)與EBITDA之比將維持在較高水平，約為8倍，而2023年底該比率為6.4倍。

標(biāo)普預(yù)測(cè)，2025年龍湖集團(tuán)的合同銷售總額將進(jìn)一步下降13%，至890億元，這一預(yù)測(cè)基于標(biāo)普對(duì)該公司2025年可售資源價(jià)值超過1600億元的估算。

在房地產(chǎn)行業(yè)的下行大勢(shì)中，龍湖集團(tuán)努力通過多元化業(yè)務(wù)布局和降杠桿策略來應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，盡管相對(duì)穩(wěn)健，但仍難以完全抵御行業(yè)整體下滑帶來的巨大沖擊。■