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龍湖“瘦身”兩年：營收規模退至6年前

王琳

在很多大型民營房企還沒有爆雷的2022年，龍湖就敏銳感知到市場風向的轉變，主動進行一系列調整，主要表現在收縮開發業務、提升運營及服務業務占比、降杠桿并調整債務結構。

可以說，在看到冰山之前，龍湖就已提前轉彎。但即便如此，龍湖依然感受到了巨大的寒意：過去兩年間，龍湖集團交出的成績單難言樂觀，營收與凈利連續下滑。基于當前較低的銷售規模，預計未來幾年的營收仍將處于下降通道，盈利能力也依然會受到房地產開發業務的拖累。

此外，今年龍湖依然還會面臨大額的債務到期，在龍湖管理層看來，今年是龍湖債務結構轉換的最后一年，也是最為關鍵的一年。

營收與凈利雙降

龍湖集團日前披露的今年前三個月營運數據顯示，截至3月末，龍湖累計實現總合同銷售金額169.5億元（人民幣，下同），與上年同期的234.8億元相比，下降27.8%。

從單月表現來看，今年前三個月龍湖分別取得合同銷售金額44.6億元、54.8億元、70.1億元，同比分別下降36.4%、4.7%和34.6%。

截至3月末，龍湖實現經營性收入約65.5億元，與上年同期的64.2億元相比，略有上漲。

從今年前3個月來看，龍湖仍然呈現開發業務收縮、運營及服務業務增長的局面，與2024年表現一致。

根據龍湖集團日前披露的2024年報，龍湖交出去年成績單：營收、凈利雙降，其中房地產業務收入下滑明顯，利潤更是銳減，而運營業務、服務業務則保持增長態勢，不過增速較為有限，對公司整體收入貢獻較低。

2024年，龍湖集團實現營業收入1274.7億元，同比下降29.5%；歸母凈利潤104億元，同比下降19.1%。在總營收中，房地產開發業務收入為1007.7億元（占比79%），同比下降35.3%，開發業務結算毛利率為6.1%，同比下降近5個百分點；運營及服務業務收入為267.1億元（占比21%），同比增長7.4%。

根據Wind數據，龍湖集團收入、凈利已經連續兩年下降，除2024年之外，2023年收入同比下降27.8%，凈利同比下降47.3%。與過去幾年相比，龍湖2024年的收入規模僅比2018年略高，凈利規模僅比2016年略高。

龍湖集團2024年累計實現總合同銷售面積712.4萬平方米，同比下降34.01%，合同銷售金額1011.2億元，同比下降41.71%。這也意味著，未來幾年的營收規模仍將處于下降通道中，盈利能力也仍將受到房地產開發業務的拖累。

分區域來看，西部、環渤海、長三角、華中、華南去年實現的合同銷售金額分別為274.7億元、194.8億元、290.6億元、96.1億元、155億元，同比分別下降44.22%、48.42%、41.96%、39.41%、24.54%。

今年前三個月，西部、環渤海、長三角、華中、華南分別實現合同銷售金額44.9億元、37.3億元、50.1億元、16.2億元、21億元。延續上一年趨勢，長三角地區依然成為龍湖集團的銷售貢獻主力。

在2024年度業績發布會上，龍湖集團管理層預判2025年市場整體下降的空間有限，但是不同城市、不同板塊之間的分化會加劇，后續市場還是會依賴于整個政策的變化以及市場預期的變化，存在一些不確定性。

在新項目拓展方面，龍湖也更為審慎。去年全年，龍湖僅在北京、上海、武漢、西安等地新增9宗地塊，總建面為82.74 萬平方米，權益面積為38.7萬平方米。其中，有7宗地塊在上半年獲取。今年以來，龍湖的拿地動作集中在2月單月，月內于上海、蘇州分別新增1宗地塊，權益對價約為13.2億元，均位于長三角區域。

非開發業務收入貢獻占比低

不同于房地產開發業務的持續低迷，龍湖集團的運營業務、服務業務收入仍保持增長之勢，在開發業務收縮的同時，運營及服務業務正逐漸發揮穩定器的作用。不過，目前來看，這些非開發業務增速較為有限，對公司整體收入貢獻也較低。

圖表來源：龍湖集團2024年年度業績公告（港交所）

龍湖的運營業務主要包括商業投資和資產管理，靠租金以及增值來獲取收益。2024年，運營業務不含稅租金收入為135.2億元，較上年僅增長4.5%。商場、長租公寓、其他收入的占比分別為78.8%、19.6%和1.6%。運營毛利率為75%，較上年下降0.8%。

截至2024年底，龍湖已開業商場建筑面積為930萬平方米(含車位總建筑面積為1243萬平方米)，整體出租率為96.8%；冠寓已開業12.4萬間，整體出租率為95.3%，其中開業超過 六個月的項目出租率為95.6%。

龍湖的服務業務主要包括物業管理和代建業務，物業管理提供住宅管理、商企服務、美居、新零售以及租售五大業務，涵蓋住宅、商業、寫字樓、產業園、企業總部、城市服務、醫院、公建場館等十三大業態。

2024年龍湖的服務業務不含稅收入為131.9億元，較上年增長10.4%，服務業務毛利率為31.4%，較上年增長0.4%。截至2024年底，龍湖物業在管面積4.1億平方米，而代建業務已遍及北京、上海、成都、重慶、西安、杭州等核心一二線城市。

不管是運營業務還是服務業務，雖然賺錢能力都遠高于房地產開發業務，但收入規模卻遠不及后者。

談到龍湖未來是否會“重運營、輕開發”，龍湖集團管理層在業績發布會上表示，未來龍湖會是開發、運營、服務齊頭并進。其中，一方面，近幾年開發業務的整體市場規模在下降，從最高峰的18萬億元跌到去年不到10萬億元，整個行業容量少了幾乎一半，另一方面，當前階段龍湖將以債務安全作為第一位，債務安全優先于增量投資，所以這幾年的地產開發業務會處于一個聚焦的過程。

“但我們也會保持一定的投資強度，聚焦一二線核心城市，選擇更有生意邏輯，更加有兌現把握的項目。”龍湖管理層表示，通過這樣的轉化，預計到2028年，運營及服務收入能夠實現占比達到一半。

債務結構轉換關鍵一年

債務問題，始終是房地產企業面臨的一座大山，龍湖集團也不例外。

近年來，龍湖集團的資產負債率不斷下滑，從2020年的74.81%下滑至2023年66.24%，2024年上半年進一步下滑至65.12%。截至2024年底，龍湖凈負債率（負債凈額除以權益總額）為51.7%，剔除預收款后的資產負債率為57.2%。可見，龍湖一直在努力降杠桿。

截至2024年底，龍湖的有息負債總額為1763.2億元，在手現金為人民幣494.2億元。一年內到期債務為302.4億元，占總債務比例為17.2%，高于上年同期的268.4億元，剔除預售監管資金及受限資金后，現金短債倍數為1.03倍，略低于2023年的1.36倍。

對于房地產企業來說，2025年仍將面臨一輪償債高峰，對此，龍湖集團管理層表示，已經做了有序的償債鋪排，境內貸款方面，開發貸目前與銀行合作比較正常，會有序進行歸還，有序進行新項目的下貸，經營性物業貸今年預計新增100億元以上，整個經營性物業貸在年底有望達到接近900億元規模。境外債券還剩約13億美元，在2027年以后到期。到2025年年底，集團整體債務會進一步下降，達到1400億元左右。

關于未來的融資及資金管理策略，管理層表示會非常堅決保持整個負債規模穩步下降，銀行融資不逾期、不展期，公開市場不違約，繼續優化融資結構，加大長期債務，控制好短期債務減少短期債務，有序提前鋪排債務的償還，此外，會逐年減少外幣債務占比，同時繼續保持100%掉期，保持一個安全的底座。

今年3月5日，標普將龍湖集團的長期發行人信用評級從“BB+”下調至“BB”，同時，標普將該公司的高級無抵押票據的長期發行評級從“BB”下調至“BB-”。2024年10月，惠譽將龍湖集團的長期外幣發行人違約評級(IDR)、高級無抵押評級及其未償高級票據評級從“BB+”下調至“BB”，對IDR的展望為負面。

雖然標普認為，憑借不斷增長的租金和服務收入，龍湖將在2025年至2026年期間每年減少約100億元人民幣的調整后債務，但房地產開發業務的疲軟將部分抵消這一積極影響。因此，標普預計龍湖集團在2024年至2025年的債務與EBITDA之比將維持在較高水平，約為8倍，而2023年底該比率為6.4倍。

標普預測，2025年龍湖集團的合同銷售總額將進一步下降13%，至890億元，這一預測基于標普對該公司2025年可售資源價值超過1600億元的估算。

在房地產行業的下行大勢中，龍湖集團努力通過多元化業務布局和降杠桿策略來應對挑戰，盡管相對穩健，但仍難以完全抵御行業整體下滑帶來的巨大沖擊。■